[摘要] 珠海物业小区的业主在办理房屋过户、抵押时需一次性交清首期物业专项维修资金。
你家的房子补缴物业维修资金了吗？从2016年1月1日起，珠海物业小区的业主在办理房屋过户、抵押时需一次性交清首期物业专项维修资金，否则相关部门不予办理。
这项新政来源终于正式落地的物业维修资金补缴政策：从2016年1月1日起，我市物业专项维修资金补缴工作正式启动，包括老旧小区在内的2015年2月15日前销售的物业项目都要开始补缴物业专项维修资金。
物业专项维修资金是指业主交存的，专项用于物业共用部位、共用设施设备保修期满后的维修和更新、改造的资金。有了维修资金，今后电梯坏了，物管再也不用挨家挨户筹钱，申请物业专项维修资金就能搞定。
补交物业专项维修资金分电梯房和未配置电梯两种标准执行：2015年2月15日前进行销售的物业项目，已办理确权登记的，由现有产权人按照未配置电梯的住宅每平方米建筑面积每月0.30元、配置电梯的住宅及非住宅物业每平方米建筑面积每月0.40元的标准补缴首期物业专项维修资金。
而现有房屋业主还可以选择按月、按季度、按年或者一次性多种方式补缴首期物业专项维修资金。
据悉，我市2015年2月15日以后的新楼已经于去年开始归集并进展顺利。截至去年11月，已经归集了3.26亿元左右。
《关于做好我市物业专项维修资金补建工作的通知》（以下简称《补建通知》）已从今年1月1日起正式实施。该文件对全市范围内的已建建筑（含老旧小区）物业专项维修资金的补建工作予以明确，使物业专项维修资金的交存、补建实现全市覆盖，彻底解决我市小区的物业维修问题。
此前2015年初，珠海市住规建局曾发布《关于做好我市物业专项维修资金交存相关工作的通知》称，对2015年2月15日起进行销售的物业项目要收取物业专项维修资金；也就是说，《补建通知》出台以后，我市物业专项维修资金的收缴工作已经全面铺开。
据了解，目前我市有1900个左右物业小区，仅主城区就占了一半以上，其中，90%以上楼盘均列入此次收缴范围内。业内人士称，此政策实施可谓影响范围广，意义重大。
珠海市住规建局相关负责人表示，该《补建通知》有针对性的对有关物业维修资金的法规进行了细化，从而提高我市已建建筑物业专项维修资金的补建、使用、监管等各环节的可操作性，以期逐步做到物业专项维修资金的全覆盖，保障我市物业项目特别是老旧物业项目共用部位、共用设施设备的正常维修和使用。
每平方米建筑面积每月少0.30元，不补缴不能过户或者抵押
今年1月1日起开始实施的《补建通知》主要是对2015年2月15日以前已经进行销售和确权的，以及已经确权没有销售的所有物业。
据介绍， 维修资金有两种征收标准：
种：2015年2月15 日前进行销售的物业项目，已办理确权登记的，由现有产权人按照未配置电梯的住宅每平方米建筑面积每月0.30元、配置电梯的住宅及非住宅物业每平方米建筑面积每月0.40元的标准补缴首期物业专项维修资金，现有产权人可按月、按季度、按年或者一次性补缴首期物业专项维修资金；
第二种：2015年2月15 日前进行销售的物业项目，尚未办理确权登记的，由现有产权人按照未配置电梯的住宅每平方米建筑面积70元，配置电梯的住宅每平方米建筑面积90元，非住宅物业每平方米建筑面积100元的标准一次性补缴首期物业专项维修资金。
珠海市住规建局相关负责人特别提醒市民， 2016年1月1日后，凡是打算过户、抵押的物业，应一次性补缴首期物业专项维修资金。
也就是说，今后未一次性补缴首期物业专项维修资金的，市房地产登记行政主管部门暂不受理该房屋的过户、抵押申请。未按规定标准补缴物业专项维修资金的，开发建设单位不得将房屋交付买受人。
而补缴的首期物业专项维修资金总额为三个标准：未配置电梯的住宅每平方米建筑面积70元，配置电梯的住宅每平方米建筑面积90元，非住宅物业每平方米建筑面积100元。
以后购房：
由开发商先行垫交
据悉， 根据市政府常务会议审议通过，2015年初市住规建局发布的《关于做好我市物业专项维修资金交存相关工作的通知》，2015年2月15日起开始进行销售的物业项目，由开发建设单位先行垫交首期物业专项维修资金。
属于预售房的，在开发建设单位申请办理商品房预售许可证前交存；属于现房销售的（含有产权的地下室），开发建设单位在申请办理房屋竣工验收备案前交存。
开发建设单位凭监管银行发出的《物业专项维修资金对账折》向买受人收取对应数额的物业专项维修资金。
作为一种强制性缴纳措施，我市新楼归集进展顺利，截至11月，已经归集了3.26亿元左右。
热议：
“珠海终于补上了这一课”
“珠海终于补上了这一课。”珠海市物业管理行业协会秘书长周赛群接受记者采访时说，物业专项维修资金呼吁了近10年了，珠海周边城市早已经实施物业专项维修资金，珠海是广东仅有的两个没有出台此法规的城市之一。
据了解，目前很多城市已设立小区专项维修基金，基金将专款专用于今后小区的各种设施维护、保养。而珠海的小区却没有设立此项维修基金，公共设施维护资金则按照“一事一筹”的办法，由于收费困难，给小区管理带来了诸多不便。建立物业专项维修资金成为每年人大代表、政协委员热议的焦点。
“‘一事一筹’实际上是‘一事一发愁’”。周赛群说，房顶漏了，物业挨家挨户上门筹钱，结果总有业主拒绝维修，终不了了之；如果电梯坏了，100户有95户交钱维修，5户不交，电梯就无法维修，明显损害其他业主利益。
他回忆说，我市拱北某住宅小区更换电梯曾经历时三年，轰动一时，期间开了无数的协调会。一些住在高层的老人因为电梯停运长期下不了楼，给生活和健康带来诸多不便。
在周赛群看来，“这种情形主要是许多业主的公共意识淡漠，凡是带‘公’的事就想搭便车。”为此，他认为，目前政府强制性措施非常必要。关键的是厘清了业主权利和义务的问题，“要普及宣传，让业主知道缴纳物业专项维修资金是业主应尽的义务和责任。”
算算账
看看你要交多少钱？
目前，珠海物业专项维修资金的收缴已经全面铺开，涉及到千家万户每一个业主。那么每一户究竟要交多少呢？相关部门以一套100平方米住宅为例算了一笔账。
一套100平方米住宅，按照未配置电梯的住宅每平方米建筑面积每月0.30元，也就是说按月分期交每月交30元，全年360元。
配置电梯的住宅及非住宅物业每平方米建筑面积每月0.40元的标准补缴首期物业专项维修资金。按月分期交每月交40元，全年480元。
业主可以选择一次性交清或者分期交，业主自己定，不强制。如果是一次性交清，一套100平方米住宅，电梯楼需交：9000元，非电梯楼需交：7000元。
温馨提示，从2016年1月1日起，业主在办理房屋过户、抵押时需一次性交清首期物业专项维修资金。
概念解读
1、物业专项维修资金归属用途
物业专项维修资金属业主所有，应当专项用于物业共用部位、共用设施设备保修期满后的维修和更新、改造，不得挪作他用，不得支取现金，不得进行个人支付。
2、物业共用部位
是指根据法律、法规和房屋买卖合同，由单幢建筑物全体业主或部分业主共有的部位，一般包括：基础、承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶以及户外的墙面、门厅、楼梯间、走廊通道等。
物业共用设施设备
是指根据法律、法规和房屋买卖合同，由物业管理区域内全体业主或部分业主共有的附属设施设备，一般包括电梯、中央空调、给排水设施、天线、照明、消防设施、小区智能系统、绿地、道路、路灯、沟渠、池、井、非经营性车场（车库）、公益性文体设施和共用设施设备使用的建筑物和构筑物等。
温馨提示：下列三项不属于物业共用部位、共用设施设备：
（1）物业管理区域内属于城市市政公用部门负责管理的城市道路、公共排水、公共绿地、城市供水、供气管线等；
（2）物业管理区域内属于供电、通讯、广播电视等部门负责管理的供电、通讯、有线电视线路等；
焦点
怎么收？ 担心归集的钱收不上来
焦点一
据悉，目前市民可以到各专户监管银行网点（工、农、中、建行）办理物业专项维修资金缴交手续。
珠海森宇物业管理有限公司王亦宏说，新政策主要解决保障房屋功能的正常使用。对于2015年2月15 日以后新售项目无困难，政府可以强制性执行；而对于2015年2月15 日以前就已经入伙交楼的，这笔资金如何归集是个很大的问题。
“目前仅在二手房过户或者抵押贷款时候，才遇到强制性措施：必须一次性缴清，但对于长期自住或者用来出租的房屋，用什么手段来收缴？”
王亦宏用“喜忧参半”来形容心情。喜的是明确了物业公司与业主维修责任，对一些当务之急的解决有了对策。忧的是担心归集的钱收不上来，越老旧的小区越难。”
珠海华发物业管理服务有限公司执行董事曾师说，物业维修资金相当于物业的养老保障，新房一次归集，老旧小区可能存在分期逐月以及“一事一筹”多种方式并存状况。
他认为，由于部分业主自觉意识淡漠，一些资金量大的事项还需要“一事一筹”。
“担心操作难，”周赛群表示，在以往的实践中证明，收集太难。目前我市大部分住宅小区均缺乏物业专项维修资金，征集的瓶颈如何突破是个难点。
周赛群期待，珠海应当尽快建立个人诚信社会体系。希望政策出台更具有操作性，归集更有保障。
钱怎么交？ 早存银行利率高
焦点二
据介绍，珠海四大银行已经中标成为指定的代管银行。目前市民可直接到各专户监管银行网点（工、农、中、建行）补缴相应的物业专项维修资金，在缴交时需带上产权证、确权登记证明或者商品房买卖合同等资料。
“补缴的维修资金放在自己的银行账户里面，谁都动不了。钱跟房不跟人，如果业主卖房，这笔物业专项维修资金可以要求买家埋单。”
昨日，珠海市住规建局房产科相关负责人表示，“维修资金”账户虽然是活期存款，但其利息却大于等于四大银行1年定期的利息。
据市住规建局相关负责人介绍，2015年2月15日起销售的物业项目，其物业专项维修资金利息为四大银行一年期存款利息的1.7倍；而2015年2月15日以前销售的物业项目，其维修资金利息为四大银行一年期存款的利息。
该负责人说，物业维修资金产生的利息，将自存入专户监管银行之日起，按年度转入各业主单元户账户滚存、使用。
为确保资金使用规范安全，物业专项维修资金专户实行由上至下的四级账户核算。业主可以对其账户物业专项维修资金使用、增值和账面余额进行查询。经业主大会授权或依据法律规定，业主委员会、业主代表以及其他相关单位可以对物业管理区域物业专项维修资金使用、增值和账面余额等进行查询。
钱用在哪儿？ 四项费用不得列支
焦点三
据悉，《补建通知》规定，物业专项维修资金的使用分常规使用和应急使用两种。
常规情况下，物业全体共有或者部分共有维修和更新、改造需要使用物业专项维修资金的，应当经列支范围内专有部分建筑总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意，并按照各自拥有的物业建筑面积比例分摊相应费用。
但是，当出现紧急情况，危及房屋安全时，维修物业共用部位、公用设施可不用通过“双三分之二”同意，直接由物业服务企业、业主委员会或者业主代表申请紧急使用物业专项维修资金。
物业专项维修资金的应急使用包括屋顶、外墙出现严重渗漏；电梯出现故障，不能正常使用；建筑立面瓷砖等外墙装饰层发生脱落或存在脱落危险；消防、小区智能系统等出现故障，不能正常使用；因台风、洪水等自然原因造成物业共用部位、共用设施设备损坏，危及房屋安全等7种情形。
市住规建局强调，《补建通知》也明确了四项费用不得从物业专项维修资金中列支，具体是：
1、依法应当由建设单位或者施工单位承担的物业共用部位、共用设施设备维修、更新和改造费用；
2、依法应当由供水、供电、供气、通讯、有线电视等单位承担的管线和设施设备的维修、养护费用；
3、应当由责任人承担的因人为损坏物业共用部位、共用设施设备所需的修复费用；
4、根据物业服务合同约定，应当由物业服务企业承担的物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护和保养费用。
本版撰文 本报记者 张晓红
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