6年来GDP增幅首次跌破7% 那楼市会大跌吗?

楼市参考  2015-10-20 10:21

[摘要] 单从统计数据上看，这是自2005年以来GDP增幅首次跌破7%。这种形势下，地产销售动能如何？怎样判断楼市未来走向？来听听业内人士怎么说。

今天上午，三季度GDP数据出炉，初步核算，前三季度国内生产总值487774亿元，按可比价格计算，同比增长6.9%。与去年同期相比增幅下降0.5个百分点。居民人均可支配收入16367元，比去年同期增加1381.37元。

单从统计数据上看，这是自2005年以来GDP增幅首次跌破7%。这种形势下，地产销售动能如何？怎样判断楼市未来走向？来听听业内人士怎么说。

房地产开发投资增2.6%住宅销售额增18.2%

据国家统计局数据显示：

一、房地产开发投资完成情况

2015年1-9月份，房地产开发投资70535亿元，同比名义增长2.6%（扣除价格因素实际增长4.2%），增速比1-8月份回落0.9个百分点。其中，住宅投资47505亿元，增长1.7%，增速回落0.6个百分点。住宅投资占房地产开发投资的比重为67.3%。

二、商品房销售和待售情况

1-9月份，商品房销售面积82908万平方米，同比增长7.5%，增速比1-8月份提高0.3个百分点。其中，住宅销售面积增长8.2%，办公楼销售面积增长11.4%，商业营业用房销售面积增长1.8%。商品房销售额56745亿元，增长15.3%，增速与1-8月份持平。其中，住宅销售额增长18.2%，办公楼销售额增长18.7%，商业营业用房销售额下降1.7%。

三、房地产开发企业到位资金情况

1-9月份，房地产开发企业到位资金90653亿元，同比增长0.9%，增速与1-8月份持平。其中，国内贷款15701亿元，下降3.6%；利用外资229亿元，下降46.8%；自筹资金36285亿元，下降3.3%；其他资金38437亿元，增长7.9%。在其他资金中，定金及预收款22526亿元，增长4.4%；个人按揭贷款11567亿元，增长18.1%。

四、房地产开发景气指数

9月份，房地产开发景气指数（简称“国房景气指数”）为93.40，比上月下降0.06点。

宏观

形有波动，势仍向好

据人民日报报道，对于部分经济指标下行：势仍向好勿惊慌。当前经济下行压力确实存在，但只有辩证解读指标，才能准确客观地把脉经济。部分指标难看，说明当前我国经济下行压力确实存在。但光看到这点，不免以偏概全，难以准确客观地把脉我国经济。

经济企稳向好趋势并没变，没必要为部分经济指标短期波动而惊慌。分析经济形势，把握短期指标固然重要，但更重要的是要关注发展大势，应该看到，短期指标波动并没有改变我国经济长期企稳向好的发展趋势。形有波动，势仍向好。

据新浪财经报道，方正宏观分析师郭磊：GDP增速略高于预期，本来我们预计会是6.8左右，实际上是6.9。三季度工业表现并未超预期，这意味着第三产业的贡献进一步上升。实际上从2014年起，三产对于GDP的拉动一直都在趋势性上升，这一点也可以解释发电量、铁路运煤、粗钢产量等“硬数据”和GDP的背离。

而三产里面，地产销售的贡献应该是一个引导，新兴服务业的投资和并购活动可能也有一定贡献。

海通证券宏观分析师姜超、顾潇啸：

①3季度GDP增速6.9%，09Q1以来首次破7，环比为1.8%，其中9月工业增加值增速大幅回落至5.7%。

②3季度整体投资增速滑坡。单月来看，加码投资的支持政策显著受到了资金来源受限和去年基建活动高基数的掣肘。9月基建增速14.2%大幅下滑，制造业及地产投资增速均创历史新低。

③地产销售动能下降。3季度地产销量增速略升，但单月增速拾级而下。3季度新开工面积增速降幅收窄，其中9月大幅回升并由负转正。

④货币宽松仍需加码。9月社融信贷小幅改善，但货币增速回落增加通缩压力，经济刺激措施仅能部分抵消、但不能完全逆转经济下行压力，降息空间再度打开，而外占大幅下滑也要求及时降准补充流动性。

民生证券宏观：三期叠加的重压之下，中国经济2009年以来首次跌破7%。也许这不是中国的后一个7%，但从国际经验来看，以后看到7%的机会可能越来越少。

这个数据除了影响四季度的政策走势，还可能给十三五规划的经济增长目标带来显著影响。目前关于十三五目标有三种说法，一是7.0%，二是6.5%，三是定一个6.5-7.0%的区间。在全年经济面临破7压力的情况下，定7%似乎越来越难，后两种情景出现的可能性更大。而为平衡各方诉求，定一个目标区间不失为一种既合情又合理的方式。

楼市

陷入新一轮的调整周期

同策咨询研究部总监张宏伟认为：从2015年楼市表现来看，多轮“救市”措施出台后，尤其是“330新政”之后的二季度，一线城市、部分二线城市房地产市场开始出现好转，的商品房销售面积增速也开始转正，但是同时，从投资增速来讲，国家统计局数据显示，2015年1-9月份，房地产开发投资70535亿元，同比名义增长2.6%（扣除价格因素实际增长4.2%），增速比1-8月份回落0.9个百分点，增速继续小幅回落，房企投资意愿继续回落。

中国房地产市场环境今非昔比，如今，楼市供求基本面已经基本平衡，短期内来看，楼市仍然面临去库存的问题，即使有限购取消、降准降息等“救市”政策，也改变不了中国楼市“去库存”的基本现实。

今年8月底“双降”之后，虽然市场成交量价在“金九十银”有所表现，会促使楼市一线城市、部分二线城市楼市出现繁荣景象，但是，这繁荣的背后是“救市”政策不断刺激不断透支楼市需求的结果，这繁荣景象的背后潜伏者楼市危机。而这场危机极有可能在2016年年爆发，届时，楼市将陷入新一轮的调整周期。

年底翘尾后危机四伏

据和讯房产消息，多轮“救市”措施出台后，尽管一线城市及部分二线城市房地产市场开始出现好转，的商品房销售面积增速也开始转正，但从投资增速来讲，前三季度基本上延续了增幅速度持续放缓的态势。

严跃进分析表示，这和前三季度房企投资节奏放缓的态势有关系，但这样一个数据，并不值得太多的担忧。

“一方面是三四线城市土地出让今年比较缓慢，所以牵制了投资数据的上升。另一方面是部分城市和房企依然是在去库存，所以投资方面相对冷淡。但后续依然需要保持乐观的心态，一方面是个位数的增长水平恰是新常态模式下的基本特征，另一方面是部分城市的新开工节奏已经开始加快，这能够有效遏制此类数据的继续下滑。“

其认为，对于这样一个数据而言，随着去年基期值较低态势的出现，今年四季度依然会有企稳甚至反弹的可能。

严跃进总结称，从此类数据来看，部分数据的反弹姗姗来迟，但一些指标包括销售指标、资金指标等总体较好，所以四季度市场依然需要维持继续复苏的态势。市场总体乐观，量价齐升的态势也会继续得到体现。

年内降息空间或不大

据人民日报报道，在看到势仍向好、保持定力的同时，也需清醒地认识到，部分指标难看，说明经济增长特别是传统产业发展面临较大压力。要见微知著，严防风险。

以更精准的宏观调控，对冲经济下行压力。应当坚持底线思维，加强区间调控、定向调控、相机调控，适时适度预调微调，保持经济在合理区间平稳运行。更加注重释放有效需求，着力增加公共产品和公共服务供给，充实重大投资工程和消费工程，努力稳定外贸进出口。更加注重引导资金流向实体经济，加大对重点领域和薄弱环节的金融支持。

“应对经济下行压力，财政政策和货币政策还可以更给力。”潘建成说，应当进一步加大积极财政政策的支持力度，比如进一步减税，加大包括基础设施建设、民生工程建设在内的公共产品投资力度，尤其是加强PPP项目的落地。“我国当前总体债务风险可控，进一步实施积极财政政策仍有空间。”

对于货币政策，潘建成建议，稳健的货币政策要更加注重松紧适度，“当前物价平稳运行，而企业普遍面临融资难、融资贵，为进一步实施降准降息提供了空间。”潘建成说。

“央行前期的5次降息、4次降准，其政策效应正在显现，目前市场流动性较为充裕，市场利率将继续下行”，交通银行首席经济学家连平说，如果外汇占款还是持续减少，年内存款准备金率仍有下调1次、0.5个百分点的可能性。

连平认为，是否继续降息要考虑三个方面的因素：其一，如果利率继续下调，中美利差进一步收窄，可能会加剧人民币贬值压力；其二，长期来看，我国经济需要降低杠杆率，如果利率水平继续下降，杠杆率可能会进一步上升；其三，目前工业领域的通缩压力主要是结构性的，使用货币政策等总量政策可能效果不会很明显。

“因此，如果没有经济硬着陆风险或重大市场风险，年内降息的空间可能不大。毕竟，目前的基准利率是十几年来低的”，连平说。

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