[摘要] 近年来，房地产开始告别过去十年的高速增长，进入平稳的白银时期。在这种情况下，不少房企开始谋求转型。作为中国房地产龙头企业，万科做出了一系列的战略转变，万科的转型也会体现在珠海公司的管理及操作上。2016年即将推出的TOD小镇--“万科城”就会引入“万科里”社区商业配套。
近年来，房地产开始告别过去十年的高速增长，进入平稳的白银时期。在这种情况下，不少房企开始谋求转型。作为中国房地产龙头企业，万科做出了一系列的战略转变，诸如由住宅开发商转型为城市配套商，开展万科里、万科驿、万科派、万科教育等新业务以及由职业经理人制度转型为事业合伙人制度等。
记者就此专访了珠海市万科房地产有限公司总经理江炜。他指出，万科的转型也会体现在珠海公司的管理及操作上。2016年即将推出的TOD小镇--“万科城”就会引入“万科里”社区商业配套。未来，珠海万科也会更多与其他开发商合作。
多元化战略
万科创业初期是一个多元化公司，从1992年开始，万科逐次退出其他行业，确立房地产为主业。此后近20年的时间里，万科一直是住宅领域的领跑者。
近几年来，随着房地产告诉发展，不少开发商又开始多元化的战略，寻找新的利润增长点。作为地产龙头，万科也开始朝多元化道路发展；江炜指出，万科是基于住宅主业进行产业链的多元化，多元化是为了更好地服务住宅主业务。从2013年开始，万科开始扮演城市配套服务商的角色，为业主提供更多的服务。“以前万科是参天大树，但现在万科希望成为一片森林。”江炜说。
据悉，2013年以来，万科开始广泛地涉足社区商业、写字楼、物流地产、度假地产、养老地产、教育产业等领域。近两年万科在新开的项目，基本都有“五菜一汤”的社区配套。
江炜透露，万科会将上述理念注入到接下来在珠海新开发的项目中。今年2月28日，万科以成交价约2.7亿元竞得上冲TOD小镇商住地块。据悉，该项目将在2016年上半年面市。“它将会是非常值得期待的全新产品。”江炜说。
据悉，万科将在“万科城”（TOD小镇项目名）引入万科里商业配套。万科里已在万科多个项目中落地，是集社区超市、餐饮、药店、美发店、银行、和教育营地等于一体社区商业配套中心。
此外，万科城还将引入“万科家”家装、社区教育配套社区营地等产品板块。万科家在提供硬装的基础上，贴近客户实际生活需求，提供收纳升级、家私加载、社区生活等软性服务，解决客户面临的空间功能设计和家私购买搭配等烦恼。
合作开发战略
旧村改造是未来重点
2008年金融危机后，万科确立了“不囤地、不捂盘、不拿地王”的原则。江炜指出，这既是万科人文精神和社会责任的体现，也是万科对于市场规律的尊重。“城市的土地是有限的，国家对耕地也有保护，要一直拿新地开发很难。所以，房地产企业应该更关注存量的改造。”江炜说。
当前，珠海中心城区可供开发土地逐步减少，近几年招拍挂的商住用地动辄拍到15000元/平方米以上的楼面地价。因此，江炜透露，万科希望下一步在旧村改造上继续探讨合作，和城市共同成长。
实际上，从2012年江炜上任珠海公司总经理以来，万科在旧村改造上就取得了不错的成绩。位于九州大道的万科金域缇香项目所在地块原属夏村，2003年中广置业通过招投标的方式取得开发权，但建成的华夏中广城却因为村民与开发商的矛盾纠纷一直没能正式发售。在2013年9月，该商品房地块及在建工程通过法院拍卖，希望换取资金解开华夏中广城项目执行的死结，盘活项目；终于2014年9月，地块及在建工程成功拍卖，珠海市万科联合投资有限公司以6.17亿元竞得。此外，万科还在2013年介入海愉半岛花园后续项目建设；项目所在地块于1998年就被海愉公司取得，后因历史原因建设停滞。
除此之外，万科还将通过更多的合作开发介入优质项目。江炜透露，当前万科在合作开发的项目超过70%。珠海万科也将通过更多合作的方式在珠海开发。
江炜指出，万科是一家透明的上市公司，与合作方共赢是公司的一个基本原则。另一方面，万科可以输出优质的技术和管理平台，拥有一支有战斗力强的团队。因此，与万科合作能让股东利益大化，这是万科在合作开发上的优势。“万科欢迎珠海其他开发商与万科进行合作。”江炜说。
事业合伙人制度
“共创、共担、共享”
2014年的万科春季例会上，万科总裁郁亮作了《事业合伙人》的主题演讲。在过去30年，万科一直践行职业经理人制度，而事业合伙人制度则是在原有制度基础上进行身份角色的进化。事业合伙人制度也是一种去精英化、去金字塔化的扁平化管理机制。当年4月23日，万科召开了合伙人创始大会，共有1320位员工率先成为首批万科事业合伙人。
江炜告诉记者，万科事业合伙人制度的核心理念，就是“共创、共担、共享”。在具体的执行上有三个层面，其中有一个层面是项目的跟投制度。在传统业务上，原则上要求项目所在一线公司管理层和该项目管理人员必须跟公司一起投资，投资份额大于2%低于5%，员工可以自愿跟投自己的项目，也可以跟投所有的项目。
“对于一个项目而言，2%的投资量是很大的。在这种情况下，员工投资会很谨慎。因此大家都会很积极去做，共同把项目做好。”江炜说。事业合伙人制度有助于激活项目团队的活力。现在，管理人员会积极寻找优解决方案，而不是被动地等任务。
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