房地产行业营改增

营业税改 税即将在房地产等行业推进，房地产企业应早做准备，完备迎接改革到来

◎ 文 《法人》见习记者 肖岳

尽管热议了许久，但房地产行业的“营改增”（即在房地产领域营业税改 税）仍姗姗来迟。

今年5月18日，国务院批转国家发改委《关于2015年深化经济体制改革重点工作的意见》中提到，力争全面完成营改增，并将房地产业等列入进一步的营改增范围。

房地产行业的情况较为复杂，此前外界对于其营改增的改革是否能顺利推进，存在不少争议，并认为是改革中“难啃的骨头”。但对于面临改革和发展双重任务的中国房地产行业来说，营改增势在必行。

姗姗来迟的营改增

我国的 税与营业税并存的流通税格局是于1994年基本确立的，此后在2011年的深化经济体制改革重点工作意见中，部分生产性服务业领域推行 税的改革试点被提出。

2011年11月，财政部以及国家税务总局发布《营业税改 税试点方案》，并于2012年将上海（楼盘）作为 试点城市，进行交通运输等行业的营改增工作。同年7月财政部和国家税务总局印发通知并明确在上海市的营改增将进一步扩大试点范围。

2013年经过国务院常务会议决定，于当年8月1日起营改增试点推行，并力争“十二五”期间全面完成改革。

谈及营改增的目的，北京（楼盘）大学法学院教授、中国财税法学研究会会长刘剑文向《法人》记者解释道：“营改增主要是解决和降低重复征税、通过降低企业重复征税来降低企业负担以及解决企业转型等问题。

按照 规定的“十二五”期间全面完成改革目标，今年是营改增的收官之年，放到后进行改革的行业包括建筑业、房地产业、金融业和生活服务业。

上海财经大学公共经济与管理学院胡怡建教授在接受《法人》记者采访时表示，之所以将这四个行业结合在一起进行营改增改革，是因为这些行业是有关联的，建筑业向房地产企业提供建筑施工服务，而房地产行业很大部分需要贷款融资，考虑到它们的关联性较大，所以在这些行业逐步的推行营改增，当然四个行业的情况也比较复杂，营改增难度也比较大。

致通振业税务师事务 限公司董事长李记有亦向《法人》记者解释道，将房地产行业放在后半段进行营改增改革，一方面源于我国原来营业税的产业链中，前期的营改增仅是试点，后续推行的营改增则是一个由易到难的过程；另一方面则可能包含财政压力的考虑，由于营改增对于税负的减负效过显著，是结构性减负， 必然会考虑到财政压力是否能够承受得起。

“前端的交通运输业和部分现代服务业等，在营业税中占比不到30%，而后期的建筑业、房地产行业等才是营改增的‘大头’。整体设计是以前期较为简单的行业先行试点，为后期营改增难度较大的行业积累经验。”李记有表示。

之外，房地产企业不同于其他行业，从拿地、建设、开发到预售，这些环节一般需要2~3年的时间，周期较长的甚至需要十几年，而这也为营改增在房地产行业的推进提高了难度。

刘剑文表示，从房地产行业来看，营改增的难度肯定是存在的，因为 税是销项税款减去进项税款，而税率问题就是其中之一。另外在进项税款上如何进行抵扣等，都将是值得关注的问题。

行业影响几何

至2015年，营改增改革已经历时4年。而就房地产行业来说，此前热议的今年初推行营改增的计划已经落空，近期未见 消息公布具体时间表。有 预测，房地产行业营改增快2015年九十月份就能推出，如果稍微晚一点的话，可能要等到12月份，然后2016年1月开始执行。

并无疑问的是，房地产行业营改增近期推出已是板上钉钉，无论具体时间几何，营改增都将给行业带来深远影响。

李记有认为，房地产行业进行营业税改 税改革后，对于消费者和房企都会有一定影响。

从房价方面看，由于营改增可能导致房地产企业及其下游施工企业成本增加，利润率出现变化，房价有可能随之出现波动。

刘剑文在接受《法人》记者采访时则表示，房地产行业营业税改 税，对于房价的影响肯定会存在，但从总体上看，房地产行业营改增是以稳定税负、不增加纳税人的税负为前提，从为房地产企业减负角度考量，因此房地产企业整体税负不会出现增加，但是各个房地产企业的经营情况不同，会存在一定差异。

除了房价，营改增对于房地产企业之间竞争的加剧是否产生影响，也是近期讨论较多的话题。胡怡建在接受《法人》记者采访时表示，税收只是众多成本因素之一，总体上来说房地产企业的规模都不会太小，只是相对而言的大型与小型。其中，相对规模较大的房地产企业在税收管理上可能更加有效，对于收入销项税和进项税等管理更完善，可抵扣部分就会相对多一些，因此对于税收成本的减轻会做的更好一些。

李记有亦认为，大型房地产企业在管控系统、财务核算、与施工企业的议价能力等方面，都比小的开发商要有 ，所以营改增之后，这些 将有助于大型房地产企业保持自身营销成本的平稳，而小型房地产企业如果不能将上涨的价格传导出去，则面临着被挤垮的风险。

如何应对有方

在房地产企业营业税改 税“山雨欲来”之时，各企业内部对于营改增都在做着调整，而如何更好地迎合营改增的到来，似乎也成为很多房地产企业比拼营销之外的又一“战地”。

李记有向《法人》记者表示，对于此次营改增，房地产开发企业要做好充足准备，首先要对供应商进行分类，在项目的不同阶段选择能够为其提供 税进项额 的企业合作，对于不能提供 税 的小额纳税人，逐渐退出与其合作；其次要加强对于效益管理合规性的审查，房地产开发商必须要加强对于供应商的全链条管理， 是付款账号、 开具、合同的真实性等要进行严格的审查，避免供应商开具的票据出现虚开、代开等行为。

李记有认为，营改增对于房地产企业自身财务部门的规范化也提出了新挑战，因为缴纳 税与缴纳营业税相比更加复杂，在营改增过渡时期，如何做好核算，厘清哪些项目可以享受过渡政策进行进项抵扣，是十分重要的工作。

此外，房地产企业可能在多个地区有项目，在营改增之后，如果终政策确定是按照机构所在地进行缴税，企业的财务部门须做好由项目所在地缴税转到机构所在地缴税的衔接工作；如果政策终规定，按照项目所在地预征 税，之后再到机构所在地进行汇算征缴 税，则财务部门须研究如何完善对应。

“这对房地产企业的 税核算工作提出了新挑战，虽然这部分工作量较大，但由于 税 牵扯到刑事责任，因此如果存在恶意取得或者取得不合规的 税 ，对于企业自身而言都会带来较大的影响和损失。”李记有表示。

胡怡建则告诉《法人》记者，面对营改增的到来，房地产企业要更好地了解营业税改 税后的变化，从包括企业自身的税务核算系统上进行改进，房地产企业不但要做好营销，在采购方面也要做好核算，从而取得有效的 税 进行抵扣，享受政策的红利。

刘剑文同时表示，房地产企业还应考虑企业的发展战略问题，并根据相关政策进行调整。因为营改增与过去的营业税相比更加规范，因此企业在此过程应抓住这个自身完善、制度完善、规范完善的时机。在合法的前提下，房地产企业在考虑减轻税负时，做一些合理的策划工作是可以的。