[摘要] 日前，2015年珠海报业西部房地产发展论坛在斗门益利大酒店举行，来自珠海地产职业经理人俱乐部、珠海华俊房产、时代地产、万科地产、世荣兆业、金地房产、家和置地、五洲、恒基、中邦、中良、信和、恒威及世联等近20家单位的房地产业内人士齐聚一堂。
日前，2015年珠海报业西部房地产发展论坛在斗门益利大酒店举行，来自珠海地产职业经理人俱乐部、珠海华俊房产、时代地产、万科地产、世荣兆业、金地房产、家和置地、五洲、恒基、中邦、中良、信和、恒威及世联等近20家单位的房地产业内人士齐聚一堂。
嘉宾们围绕“结合项目总结今年上半年西区楼市的情况，并预测下半年西区楼市的走势。”“金海大桥、香海大桥等重大交通项目对于西区楼市会有怎样的拉动作用？”“相比于2014年，西区楼价又有所上涨，且配套也逐步完善，在这种情况下，西区楼市在产品及客群结构上是否会面临转型？”等议题畅所欲言，并对西区楼市今后的客户定位、营销策略等发表了建设性意见。
大部分嘉宾代表普遍认为，斗门区、金湾区两地政府近年来不断加大基础设施建设，西区学校、医院、市场等配套设施不断完善，给西区楼市发展增添了巨大动力，前景十分看好。他们希望，政府和媒体今后可以进一步加大对西区城市面貌变化的宣传力度，吸引更多的购房者将目光投向西区。
西区客群结构演变 主城区客户比例不断上升
西区楼市已发展近十年，斗门的供应量也从初的4万-5万平方米/年，涨到现在40万平方米/年。在这过程中，西区楼市的客群结构也发生着本质性改变。初西区楼盘多走异地渠道。但随着交通、教育等配套逐步完善，主城区及港澳客户比例逐步上升。湖心路口的一些项目主城区客群占比超过50%。
业内人士还指出，西区定位横琴后花园，且交通、商业、教育等配套逐步完善。未来改善型及港澳客户的比重会进一步上升。
发展潜力大 品牌开发商进驻
西区楼市进入珠海市民的视野大概十年的时间。当时以里维埃拉为主的大盘多走异地销售渠道。此外，万科魅力之城、万科城市花园也拓展北京客户。
在很长一段时间里，西区的珠海客户比例并不高。业内人士认为，这一方面是西区交通、教育、商业等配套不完善，另外则是香洲区客户对区域认同度不高。在以往，西区人民提到去主城区，通常都会说是去珠海。
然而，随着城市西进的战略逐步推进，开发商对西区格外看好，纷纷进驻西区。华发、时代、金地、招商、中海、保利等大鳄当前均有项目。
时代地产控股有限公司（珠海深圳）总经理助理黄凯说：“西区离市中心只有20的地方，有优美的自然环境，大量的土地储备，便捷的快速干道，毫无疑问会是城市拓展受辐射和青睐的优良住区。基于这理论我们很看好西区的发展。所以开发时代山湖海后，接下来几年投资都集中在西区，开发了包括时代港、时代倾城、时代香海彼岸。”
随着品牌开发商陆续进驻，西区楼市也逐步做强做大。“2014年统计斗门的供应量在40万平方米左右，而在过去是4万-5万平方米，几年来增长了足足十倍，这都是各大开发商努力取得的成果。”珠海市金地房地产开发有限公司营销经理徐纳说。
主城区客户比例不断上升
在这种情况下，主城区人对西区的认可度也不断提高。“现在在斗门人眼里，香洲和斗门已是对等概念。在做调研时曾跟伟创力这些大企业的员工聊天，他们都会说周末去香洲玩，而不再说是去珠海。”珠海华郡房产开发有限公司副经理李志。
西区楼市的蛋糕越做越大，客群结构在发生着重大改变。初，西区楼盘以异地销售为主。近几年，斗门本地公务员、大企业员工占的比重越来越大。到今年，香洲区及港澳客户也越来越青睐西区。
世联行珠海事业部策划经理孙晓晴指出，初湖心路片区价格优势不明显，因此井岸和白焦人不愿意到湖心路片区选房，而金湾人，尤其是红旗人更不愿意。在明显的客户群体划分之下，湖心路片区一开始是比较难走量的。2010年后，随着时代、五洲及电力等品牌开发商不断进驻湖心路，同时珠海大道的改造及金湾立交桥的修建，使得市区客户大大的减弱对斗门的心理位置，由此市区客户占据比例逐渐增加。
黄凯透露，山湖海二期金湾客户占70%。而时代倾城在去年有50%是西区的客户，但今年则有60%是香洲客户。“可以看到，珠海市区人是逐步接受这个区域。很多市区、港澳来了之后发现，西区离市区也不算太远，大概就20的，且房价只有市区的三分之一，楼盘品质又很高。”黄凯说。
广东世荣兆业股份有限公司营销中心副总经理李礼也指出，整个西区房地产从里维埃拉2006年开发至今，已经有将近10年了。刚开始，项目异地渠道走得更多，占60%，但现在，本地客户占60%。
吸引高端人群进驻是重中之重
业内人士指出，随着西区开发逐步推进，客群结构必须进一步改变。这其中，吸引更多高端人群进驻将是重中之重。
珠海市恒基房产开发有限公司策划副经理陈凯祺认为，目前该区域的教育、医疗资源是无法与珠海市区媲美的。这导致西区很难吸引到高端人群前往置业。“地区如果没有容闳幼儿园，很多购房者是不愿意买这里的别墅的。想要解决这个困境，就需要发展完善的大社区。”陈凯琪说。
此外，陈凯琪还认为，西区的楼市需要开发更多改善型产品，而不仅仅是刚需型的单位。
珠海市信和房地产开发有限公司营销部经理李琚叶则指出，随着房价上涨，本地客群比例会下降，港澳客户比例则会上升。
2015珠海报业斗门房车展（地产）招商进行中
媒体的宣传对社会舆论、氛围的导向和人气的聚集起到重要的作用。
作为根植珠海的主流媒体，珠海特区报社一直致力于正确解读宏观调控政策与房地产市场，以民生视野正确引领舆论导向，引导购房者合理置业，在政府、企业和购房者之间进行良性互动，促进珠海房地产行业向健康、可持续方向发展。
本月，珠海特区报社拟与斗门区人民政府共同举办以“房·车·生活”为主题的“2015年庆祝斗门建县（区）五十周年房车联展”活动，将于7月17日至19日在斗门体育馆广场举行。
记者从主办方获悉，珠海特区报社一直非常关注西区的建设和发展。珠海报业品牌房展是消费者了解珠海房地产信息的主要平台，一直以来，以“权威地产资讯，市民置业指南”为理念，以敏锐的洞察力、精准的判断力、高度清晰的策略为消费者、房产开发商提供全方位全程的服务。目前，地产方面招商工作火爆进行中。
潜力大 供应足 下半年楼市向好
2015年已经过半，在各项政策利好助推下，上半年珠海主城区楼市的销售一路呈走高趋势。作为库存量较大的珠海西区，楼盘销售同样表现不俗。据中原地产数据，在西区楼盘中，斗门5月成交住宅626套，同比2014年5月483套大幅上涨30%，环比上涨26%，区域均价8588.48元/平方米，与去年同期价格相比小幅上涨1.4%，环比稍下降，整体价格走势平缓。5月成交住宅528套，同比上涨61%，环比大幅上涨1.1倍。
进入7月，西区楼市下半年将会如何发展？行家们一致看好珠海西区的楼市，有嘉宾认为西区下半年基本上会延续上半年量价齐升的态势。
挖掘潜力大 看好楼市前景
珠海地产职业经理人俱乐部主席唐铁军认为，“坦洲去年卖139万平方米，斗门卖大概50万平方米，加上金湾约30万平方米，合计约80多万平方米。坦洲的销量是斗门的2.6倍左右。但斗门的潜力还需要挖掘，吸引更多人到斗门来买房。斗门的楼盘产品做得不错，政府这几年在配套建设方面的力度也很足。另外，斗门毕竟属于珠海市，我不认为西区就是八十多万平方米的销售量。斗门今年还将有10个左右项目要面市，供应量会非常大。”
珠海华郡房产开发有限公司副经理李志也持有相同的观点，认为下半年斗门楼市还大有作为。
李志说，“因为目前珠海市区项目少之又少，下半年市区具代表的项目是燕都和金域缇香，占据了很大的份额。另一个主要供应区域是横琴，当前横琴聚集了大量的品牌开发商。但横琴楼面地价极高，所以它的客群并不是斗门可以抢占的。因此，斗门市场是可以突围而出的。”他指出，斗门市民置业观念是在不断发展变化的，以前斗门人开始接受在斗门置业。
珠海市五洲风采房产开发有限公司营销总监李湘梅说：“斗门楼市前景肯定是好的，今年下半年除非有一个比较大的变化或转变，整个走势还是向好的，这是毋庸置疑的事实。金海大桥、香海大桥对整个西区的拉动，加上轻轨的延长线的利好消息，相信整个西区的交通瓶颈就基本解决。”
供应量大 价格提升速度平稳
受政策因素的影响，尤其是降息利好消息的助推作用，改善整个楼市市场的环境。西区的楼盘除了在加大去化率以外，均注重推出体验式营销，提高产品价值。目前西区的成交量和价格呈上升趋势。
珠海市信和房地产开发有限公司销部经理李琚叶指出，斗门区库存约5522套，去化期需约12个月时间，消化速度在全市整体水平相当。 金湾区库存约2140套，去化期仅需约7个月，在售库存压力一般。
因此，李琚叶预测西区下半年会基本延续5月份量价齐升的态势，但价格提升不会很快。而成交量方面，还是靠区域大盘支撑。此外，市场若有新推货，可能会有所提升成交量。
针对市区客户对该区域认可度不足的情况，李琚叶也提出自己的建设性意见。他认为目前不仅开发商要不断修炼内功，基础设施的配套，而且在交通配套方面需要再进一步改善。大开发商有能力开拓市场，挖掘找更多的渠道，中小开发商其实是非常艰难的，此外需加大人才引入，增加楼盘的入住率。
世联行珠海事业部策划经理孙晓晴表示，从今年上半年的成交量来看，随着市区客户和港澳等外地客户不断进入，“以外打内”的策略不断洗刷之下，西区本地客户看到各项规划利好不断落地，斗门片区配套不断完善，本地客户信心增强，购房需求在不断得到释放，开始慢慢接纳价格，西区本地客群也有所上升。
孙晓晴认为西区下半年面临的挑战是金湾和斗门的供应量非常大。客户群体共同需求的房源是在80平方米-120平方米户型，且需求量大，而70平方米左右的两房户型走量相对比较困难，这与“一步到位”的思想及客户的家庭结构有关。
此外，目前西区改善型和首改型的户型的销量相对比较集中，会面临产品同质化问题，对开发商而言，孙晓晴建议在价值和产品两方面作出转型。
西部新城强势崛起 楼市未来大有作为
从珠海房地产的现况来看，香洲主城区的发展程度高于西部，其周边的坦洲、三乡又分流了部分中低端的刚需置业人群，加上该区域内大盘集体扎堆，造成了西部房地产市场竞争空前激烈的现状，而如何做活西部这盘棋，也成了珠海地产人长期思考的一个问题。
大势所趋 西部新城强势崛起
近些年来，珠海西部已吸引了多家大牌房企，以及本土实力开发商等多个大体量项目入驻，加上西部生态新区建设、香海大桥、金海大桥等众多利好，大部分嘉宾对西部房地产的发展潜力和未来优势十分看好。
作为早进入西区的开发商之一，时代地产控股有限公司（珠海深圳）总经理助理黄凯表示，早在2008年，也就是时代地产刚进入西区时候，他们就认为在一个离市中心只有不到半的地方，不但拥有优美的自然环境，大量的土地储备，便捷的快速干道等优势，毫无疑问会成为城市拓展受辐射和青睐的优良住区，这也是后来时代地产在西区投资包括时代港，时代倾城、时代香海彼岸等一系列项目的理论支持。
珠海市中良房地产投资有限公司副总经理王洪升也认为，从政策层面上讲，西区的投入也是很大的，西部生态新区、斗门区的“一河两岸”、还有金湾航空新城等规划，只要与周边一比较，轻易就能得出一个结论，坦洲和西区是无法比的、只不过坦洲发展得比较早，占了一个先机。
他认为，过去坦洲比西区火，是因为交通便利的原因，而随着珠海城市建设节奏加快，以及西区红火的发展势头，特别是西区的重工业产业、游艇产业、航空产业等，更是坦洲所没有的，西区的未来大有作为。
打破瓶颈 实现东西双城互通
在坦洲等周边市场分食蛋糕的市场格局下，珠海人西部置业大的心理障碍其实还在于交通之上。近些年来，金海大桥、香海大桥等一些重大交通项目正在落实，制约西部地产发展的交通瓶颈逐渐被突破，有望实现真正地贯通东西双城，从而解决两地间交通时间成本和心理距离的问题。
对此，珠海地产职业经理人俱乐部主席唐铁军也以自己的亲身经历指出，虽然从地理距离上看，坦洲比斗门离市中心近很多，但实际生活中却不如人们想象的那样。他曾经尝试在下班期间分别从市中心分别驱车往斗门、坦洲。在斗门，他选择了时代倾城作为目的地，一路上行驶非常流畅，基本不会堵车。而坦洲方面就体验就差多了，无论从上冲走还是走其他路线，没有一个根本出不了金鸡路，如果往上冲走，在上冲检查站出关时同样花费了不少时间。
通过这一比较，唐铁军认为，坦洲的地段优势相对于斗门而言，其实并不明显。可以看到，珠海市民正逐步接受这个区域。很多珠海市民、还有港澳客户来了之后会发现，西区离市区也不算太远，大概就半左右的，而且房价只有市区的三分之一，楼盘品质又很高，这吸引了他们选择在西区置业。
突围之道 还在大社区建设
西部地产要起飞，地产商们在哪些方面需要努力，而突破口又在哪里？珠海市恒基房产开发有限公司策划副经理陈凯祺表示，斗门的地产开发商都需要面对一个问题，那就是客户在斗门购房置业后的相关配套问题，特别是该区域的教育、医疗资源目前是无法与珠海市区相媲美的。
对此，陈凯祺认为，想要解决这个困境，需要发展一个完善的大社区。在他看来，客户在乎的就是教育问题，而斗门区内类似城北小学这样的学校，还无法满足市区的人对于教育的追求。为了解决这一问题，斗门的开发商们也是做了不少努力，比如世荣作品一号就曾经花费大额资金投入到教育领域，建设了斗门容闳国际幼儿园，如果没有这一配套，相信很多购房者是不乐意购买该项目的别墅的。
除此之外，他还表示西区还需要核心的商业配套，如果还没有达到相应规模的消费人群，商业地产是建不起来的。因为商业地产不仅仅是靠大量涌入西区的刚需型客户维持，还需要更多的中高端购房者人群支撑。
珠海中邦房地产开发有限公司营销经理卓剑静也认为，斗门的楼盘想要成为如同媲美香洲区，吸引港澳人都来居住的片区，还需要政府方面做出很多的推动工作，她希望斗门成为一个价格洼地，而不能当做投资洼地，把人留下来至关重要。
珠海地产职业经理人俱乐部主席 唐铁军
西区虽然在地理位置上距离市区较远，但在上下班实际通勤时间上与坦洲到市区相比可能更有优势，西区楼市发展潜力巨大。这几年，斗门产品做得不错，加上政府在配套建设的力度也很足，今年，斗门供应量会非常大，销量可以做起来的。
珠海市中良房地产投资有限公司副总经理 王洪升
西区拥有庞大的产业支撑，交通、医疗、教育等配套逐渐完善，楼市未来大有作为。
开发商要专注于产品开发、户型设计及园林改造，做好楼盘项目品质，共同发展才能取得共赢的结果。
珠海市万科房地产有限公司营销策划经理 周湖
2012年，万科开发了金湾城花及斗门魅力之城，拓展北京客户。客户反应金湾特别漂亮，于是选择城花。但今年斗门迎来了非常好的机会。当前，金地、时代等大牌开发商相继进驻，把斗门的势托了起来，但配套需更完善。
广东世荣兆业股份有限公司营销中心副总经理 李礼
相比去年，西区楼价又有所上涨，且配套逐步完善，客群结构发生变化。里维埃拉项目刚开始着重拓展异地渠道，外地客户占60%，随着各项规划利好不断落地，片区配套不断完善，现在本地客户占60%。
珠海市五洲风采房产开发有限公司营销总监 李湘梅
下半年，斗门楼市走势向好。金海大桥、香海大桥的拉动作用，是大家翘首以盼的。开通后，加上轻轨延长线和有轨电车的2号线，基本解决交通瓶颈。客群方面，斗门给予客户的投资前景越发凸显，市区客户、港澳和外省客户比例在增加。
珠海中邦房地产开发有限公司营销经理 卓剑静
斗门是价格洼地，但不能当做投资洼地，把人留下来至关重要。目前，地产开发商同行及媒体合力宣传推广，政府推进城市建设，市政及商业配套落地，使片区有质的飞跃，改变客群结构，改变未来的居住结构和氛围，从而真正改变现状。
珠海市恒威投资有限公司营销总监 朱传龙
从城市发展角度来看，随着政府对西部的大力支持，斗门环境逐步改观，市区客户渐渐接受，楼盘量价稳步上涨。金海大桥、香海大桥等的拉动作用显而易见，希望能落地。随着交通设施逐步完善及横琴新区的发展，期待能有新鲜客群注入。
时代地产控股有限公司（珠海深圳）总经理助理 黄凯
西区有优美的自然环境，大量的土地储备，便捷的快速干道，是城市拓展受辐射和青睐的优良住区。现在客群结构有所改变。比如去年时代倾城西区客户占50%，今年香洲客户占60%，可见，市区客户在逐步接受西区。
珠海华郡房产开发有限公司副经理 李志
城市发展必然会出现郊区化发展，主城区不可能无限集中下去。从意识形态上看，斗门人的置业观念在不断发展变化的。斗门人不再只会选择在市区购房养老。上半年，西区销售量不错，下半年斗门市场可以突围而出。
珠海市金地房地产开发有限公司营销经理 徐纳
如今，斗门市场客源被万科、时代、世荣、华发等“洗”了一遍，现在能做的就是培养客户，一方面加强与产业的合作，比如三一重工等企业，另一方面是开拓上海、长沙、深圳等外地渠道的客户，让他们认可斗门。
广东家和置地投资有限公司电力家和城销售经理 罗新连
随着品牌房企陆续进驻，促使西区产品及售后服务等方面升级改造，再加上政府对市政配套，尤其交通方面的提升。前年，主要还是本地客户，从去年开始，明显感觉到西区客户略有下降，而来自市区客户上升到了50%左右。
珠海市恒基房产开发有限公司策划副经理 陈凯祺
西区需要商业地产，不仅靠刚需型客户维持，还需中高端购房者人群支撑。西区楼盘需要做出相应的调整，主动改变客户群结构，开发更多改善型产品，而不仅是刚需型产品，吸引更多中高端消费人群来居住，房企还要继续做好西区的楼盘。
珠海市信和房地产开发有限公司营销部经理 李琚叶
目前，政策因素提升市场环境，西区楼盘除了加大去化率外，注重体验营销，提高产品价值，量价呈上升趋势。
而市区客户对区域认可度的提高，需要开发商修炼内功，政府改善基础设施配套，加大人才引入，增加楼盘的入住率。
世联行珠海事业部策划经理 孙晓晴
金湾和斗门客户群是不同的。在金海大桥、香海路、珠海大道改造及金湾立交桥等作用下，金湾主打“横琴后花园”，而斗门各片区客群突变，市区及港澳客不断进入，今年上半年，在“以外打内”洗刷之下，西区本地客置业信心增加，释放购房需求，比例有所上升。
免责声明：凡注明“来源：房天下”的所有文字图片等资料，版权均属房天下所有，转载请注明出处；文章内容仅供参考，不构成投资建议；文中所涉面积，如无特殊说明，均为建筑面积；文中出现的图片仅供参考，以售楼处实际情况为准。
