[摘要] 自今年2月15日我市正式启动新建物业专项维修资金交存工作后，为广大老旧小区补建“养老金”的工作也提上日程。昨日下午，市住房和城乡规划建设局组织召开我市物业专项维修资金立法听证会。听证代表一致认为，我市物业专项维修资金补建工作势在必行，刻不容缓！
为老旧小区“养老”刻不容缓
自今年2月15日我市正式启动新建物业专项维修资金交存工作后，为广大老旧小区补建“养老金”的工作也提上日程。昨日下午，市住房和城乡规划建设局组织召开我市物业专项维修资金立法听证会。听证代表一致认为，我市物业专项维修资金补建工作势在必行，刻不容缓！
2008年2月1日，建设部、财政部联合颁布的《住宅专项维修资金管理办法》正式实施，此后各地相继出台相关细则，陆续启动物业专项维修资金交存工作。而珠海相关工作较为滞后，成为珠三角地区一个尚未建立物业专项维修资金的城市。过去多年里，我市各小区一直是按照“一事一筹”的方式解决共有物业维修需求。
今年年初，市住规建局发布《关于做好我市物业专项维修资金交存相关工作的通知》，从2月15日起针对开始进行销售的物业项目收取物业专项维修资金，先由开发建设单位先行垫交首期物业专项维修资金。标准为未配电梯住宅每平方米70元，有电梯的90元。
昨日听证会针对《关于做好我市物业专项维修资金补建工作的通知（征求意见稿）》召开，物业专项维修资金补建的范围，为未列入《关于做好我市物业专项维修资金交存相关工作的通知》交存范围内的我市行政区域内所有住宅、商住、办公及商业等物业项目，亦即针对新建物业以外的老旧物业。
根据上述《通知（征求意见稿）》中的补建标准，2015年2月15日前进行销售的物业项目，已办理确权登记的，由现有产权人按照未配置电梯的住宅每平方米建筑面积每月0.30元、配置电梯的住宅及非住宅每平方米建筑面积每月0.40元的标准交存补充物业专项维修资金。而2015年2月15 日前进行销售的物业项目，尚未办理确权登记的，补建标准与此前新建物业相同。
《通知（征求意见稿）》明确，在补建物业专项维修资金的常规使用中，应当经该物业管理区域建筑总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。与此同时，物业管理区域内出现一些紧急情况，可申请紧急使用物业专项维修资金，紧急情况包括屋顶、外墙出现严重渗漏；电梯出现故障，不能正常使用；建筑立面瓷砖等外墙装饰层发生脱落或存在脱落危险等。
昨日的听证会共有15名听证代表参加，分别来自普通市民、物业服务企业、法律界、党代表、人大代表、政协委员以及政府部门。与会听证代表一致认为，此前各小区按照“一事一筹”的方式解决共有物业维修需求，很大程度上不具备可操作性，为我市广大老旧小区建立“养老金”、破解共有物业维修瓶颈刻不容缓。
聚焦
焦点1
补建标准是差异化还是一刀切？
此次我市物业专项维修资金补建工作，补建标准参照《关于做好我市物业专项维修资金交存相关工作的通知》的标准。以受关注的老旧小区为例，（2015年2月15 日前进行销售的物业项目，已办理确权登记的），未配置电梯的住宅每平方米每月0.30元、配置电梯的住宅及非住宅每平方米每月0.40元的标准交存补充物业专项维修资金。
不过对于上述标准，不少听证代表表达了异议。华南名宇业委会主任蔡建设表示，补建标准应按照楼层来定，不要“一刀切”。他建议根据1-3层、3-7层、7-15层等制定不同的标准。
香洲区狮山街道办事处张林则认为，辖区里有不少非常老旧的小区，按上述标准交存维修资金根本没有用，“是不是能定一个级别，高层的新区定多少钱，老小区定多少钱，尽量细化能够操作。”
对于上述标准，市住规建局相关负责人解释，上述标准设计时是按照20年的标准，并按2012年的建筑造价，多层的按3%收取，高层的按4%收取，测算下来多层大致每平方米70元，高层大致每平方米90元，并以此来确定每月缴存金额。
据介绍，物业专项维修资金使用后，业主分户账面余额不足首期物业专项维修资金缴存额的30%时，由物业服务企业、业主委员会或者物业所在地居民委员会（村民委员会）组织相关业主续筹维修资金，业主续筹额须达到首期物业专项维修资金的交存额。
对于代表建议，上述负责人表示，反对“一刀切”的说法有一定的合理性，但如果实施差异化标准，也会有一定的人反对。“我们当时曾考虑过，但后来征求各种意见之后，还是决定以面积来算，相对来说更加合理一些。”
焦点2
缴存方式是按月交还是按年缴？
根据《通知（征求意见稿）》，2015年2月15 日前进行销售的物业项目并已办理确权登记的，其缴费方式同尚未办理确权登记的、以及新建物业并不相同，后两者为一次性缴存首期物业专项维修资金，前者则是按月缴存。
听证会上，按月缴存的方式引起了代表的广泛讨论。银石雅园业委会主任刘本高说，珠海的物业专项维修资金已经滞后很多年，“如果还是从两毛三毛慢慢来收，目前没办法解决这个问题（指维修需求巨大），好是一次性收到位，这样才方便做事。”
格力广场业主李柔也表示，珠海是移民城市，很多时候一栋楼的住户不是所有人都在，“我建议是否可以有一个期限，一年之内全部交完，或者是一次交一年？”她说，这会比按月缴存更加方便，”业主不用那么繁琐。”
对此，市住规建局相关负责人表示，对于维修需求很迫切的小区来说，按月缴存的确难以满足需求，此前在制订相关方案的时候也考虑过上述问题，将在继续征求大家意见后再进行补充完善。
焦点3
业主如何监管资金？
根据《通知（征求意见稿）》，业主可以对其账户物业专项维修资金使用、增值和账面余额进行查询。经业主大会授权或依据法律规定，业主委员会、业主代表以及其他相关单位可以对物业管理区域物业专项维修资金使用、增值和账面余额等进行查询。
对此，大镜山馨园公租房承租人王章伟表示，相关条文对业主监管专项维修资金使用说得很详细，但在增值方面仅仅是可以查询，“物业专项维修资金如果是业主缴存，业主在这方面的权益是不是比查询要更进一步？可以写得更详细一点。”
市住规建局相关负责人表示，物业专项维修资金管理实行按幢立账、专户存储、核算到户、专款专用、业主决策、拨付快速、手续便捷、公开透明、政府监督的原则。市、区两级物业管理行政主管部门会同同级财政部门负责本行政区域内物业专项维修资金的指导和监督工作。市审计部门依职权对全市物业专项维修资金缴存、管理和使用情况进行审计监管。
此外，据透露，目前该局正在招标，将打造一个珠海市物业专项维修资金信息系统。系统建立之后，业主登录进去随时随地都可查询，户头上有多少钱，怎么使用的，都会有详细记录。市物业维修资金管理办公室每半年也会向物业管理区域全体业主公布该物业管理区域物业专项维修资金账目明细。
与此同时，物业专项维修资金自存入专户监管银行之日起的增值按年度转入物业专项维修资金各业主单元户账户滚存、使用。据介绍，目前，相关部门在已建小区的监管银行公开招投标还没有开始，相关也暂时未知，招标完成后会有通报。
焦点4
“三分之二”如何突破？
根据《通知（征求意见稿）》，物业全体共有部分的维修和更新、改造需要使用物业专项维修资金的，应当经该物业管理区域建筑总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。物业部分共有部分的维修和更新、改造需要使用物业专项维修资金的，应当经该部分共有物业建筑总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。
“我关心的就是，维修资金的使用必须要达到2/3业主同意的表决。”广州时代物业管理公司珠海市分公司总经理何小军说，以时代地产在珠海的项目为例，很多业主属于投资客，要取得2/3以上统一几乎是不可能的。“金湾区的山湖海小区共2000多户，如今五年多了，也才住两三百户。”
广东华信达律师事务所合伙人占亮也表示担忧，现在物业费5年、10年没有交的业主大有人在。如果到时有业主拒交物业专项维修资金，你的强制措施在哪里？
市住规建局相关负责人表示，根据《物权法》，筹集和使用建筑物及其附属设施的维修基金，修缮、改建、重建建筑物及其附属设施，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。“三分之二目前突破不了，因为这是法律层面的规定，归根到底也是确保业主的资金安全。
与此同时，据介绍，在物业管理区域内出现一些紧急情况，诸如屋顶、外墙出现严重渗漏等危及房屋安全的情况时，针对物业共用部位、公用设施可申请紧急使用物业专项维修资金。“我们在制定方案的时候，已经把应急维修范围放得比较广了。”
此外，《通知（征求意见稿）》，各相关单位和个人违反相关法律规定挪用或者不按规定补建物业专项维修资金的，依法追究其法律责任。同时，未按补建物业专项维修资金的，开发建设单位不得将房屋交付买受人。转让物业时，物业专项维修资金随房屋所有权同时转移。
新闻链接：
物业专项维修资金，被形象地称为“房屋的养老金”，是依据有关法规筹集的用于新商品房和公有住房出售后的共用部位、共用设施设备维修之用的专门款项。
现今世界各国的物权法，都有关于设立物业维修基金的强制性规定，它对建立社会化、专业化、市场化的物业管理体制以及维护社会的稳定都发挥着重要的作用。
目前，根据建设部、财政部《住宅专项维修资金管理办法》等有关规定，我国各城市都陆续建立了各自的住房维修基金缴存使用的具体实施办法。
■ 声音
市政协委员吴泽炎：物业专项维修资金明确一些老小区0.3-0.4元（每平方米），当然大家有钱可以交得起，但是对于那些困难户或者五保户，有的是吃饭都成问题，不要小看这几十块钱。这一部分应是由政府某个部门来代付，这一块要明确。
翠宇花园业主何斌：对这个物业专项维修资金，我们认为刻不容缓。现在好多业主把它跟物业费混淆，我认为媒体朋友或者是政府有更广泛的宣传可能会更好一点。
香洲区党代表盛学文：当你不交维修基金，你会危害大多数人的利益，你是受益者，你不交钱。我的意见就是说，我们要增加它的权威性。条文里讲到不行就诉诸法律，这个很笼统，诉讼成本太高，时间拖不起，怎么办？要有一些强制的办法。
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