万科股东大会上的四条干货

5月22日，深圳（楼盘）大梅沙总部，万科周年股东大会足足持续了3个。面对现场众多大小股东，郁亮侃侃而谈，说“万万”没想到的合作，说内部设立的军令状，说万亿市值目标，说物业板块的拆分上市。这都是万科管理层对于未来十年企业发展定下的基调。

一、二万合作各干各的

得益于万科与万达联姻，万科次不用举牌拿地，就得到了很多住宅地。双方各干各的，不会有冲突。

行业结盟发展的时代已经来临，好的合作不是大企业和小企业之间的整合，而是几个大企业之间的优势整合。如果不合作，未来三到五年主要城市都不会有你的影子。未来，万科还是会在这方面继续努力。

二、利润不达标取消年终奖

万科内部以已经设立了军令状——2015年的目标是创造200亿元利润，如若无法完成，包括一线老总在内的高管团队将统一取消年终奖。

2014年万科的净资产率和净利润率分别为17.86%和10.76%，分别比2013年下降1.8和0.5个百分点。利润率、水平下降，我们很忧虑，面对股东也很羞愧。万科有义务提高，保持不变就是后退，所以正在修改考核制度。

万科结算收入增长没有跟上销售增长，影响了利润，未来要加快结算周期，提高盈利能力是2015年的五大目标之一。

三、未来十年实现万亿市值

未来十年，万科具体有以下几个奋斗目标：

1、万科在十年以后，不只是一个单一的住宅产品型公司，要基于客户生活幸福感的全新要求，为客户成长提供各样的服务。比如目前提供青少年的教育成长服务。整个华南地区大的青少年教育供应商是万科。同时，万科还有到后端的养老服务，这是基于客户全部过程的服务。

2、要从单一的卖房子，转向到市场管理和价值管理，简单通俗的解释是，万科未来不只是卖房子，还要让更多的资产可以出租。

3、从职业经理人转化为事业合伙人，要有一个共担机制，共同承担，这样才会体会到和股东一起共事冷暖。

4、未来万科会不断地向扁平化的架构努力，预计会在6月份完成这个事情，我们在适应这个世界变化的需要。

5、万科希望以万亿市值作为奋斗目标，十年以后我相信不只有万科的房产，希望在未来能够培养更多的业务。

物业、物流、养老、社区商业等，都是目前可以看得到的模块，我希望万科未来能够有更多业务独立上市，成为有若干个上市平台、也是多业态上市平台的一个控股集团。整个平台加起来有1万亿市值。

四、加快研究物业板块上市

如今，扩张战略对于万科这样的企业已经不可持续，在存量市场上掘金已经是行业共识。因此，物业管理板块造就了房企的新增长点。截至去年底，万科物业服务合同管理面积已达1亿平方米。

万科物业正准备独立发展，包括上市的考虑。原本万科希望把上市事宜放后面一点，但发现形势不等人，所以现在正加快研究。物业服务板块争取今年上半年完成合伙人改制，万科物业必须要市场化。

万科不会去改变业主和原有物业之间的合作，仅是用“睿服务模式”改变物业系统。目前万科主要接触的是国有物业公司，因为物业这块在国企看来是包袱，规模不大，符合抓大放小政策。