楼市显现区域分化格局

本报记者

张一鸣

5月18日，国家统计局公布70个城市4月房价数据，国家统计局城市司高级统计师刘建伟解读称，虽然4月房价环比略有上涨，但城市间仍呈分化局面。

自2014年“9·30”楼市政策出台后，市场便逐渐进入复苏期，区域楼市显现分化态势。国家统计局的数据显示，4月北上广深一线城市出现预料之中的环比全线上涨，温州（楼盘）和杭州（楼盘）等二线城市止跌回升，而多数三四线城市却依然保持之前的低迷态势。

分析人士称，在一系列刺激政策影响下，区域楼市分化格局将会持续一段时间，一二线城市和三四线城市显现冰火两重天，一线城市可能进入购房旺季，而一些库存压力大的三四线城市依然持续低迷。

不均衡性复苏

2014年“9·30”楼市政策的出台，拉开了房地产市场宽松政策的序幕。随后央行降准和降息，地方放宽公积金贷款门槛，提高公积金贷款比例等措施纷至沓来。并在今年3月底的“3·30”楼市新政后，达到高潮，首套房二成首付，二套房四成首付，购房满两年免征交易营业税等政策强力刺激下，楼市出现不均衡性复苏。

国家统计局5月18日公布的70个城市数据表明，在3月底楼市新政出台和传统销售旺季等多重因素叠加影响下，4月份70个大中城市新建商品住宅成交继续回升，部分城市房价环比略有上涨。

依据国家统计局的数据，4月份70个大中城市新建商品住宅和二手住宅价格环比上涨的城市分别有18个和28个，分别比上月增加了6个和16个；持平和下降的城市个数均有所减少。国家统计局初步测算，4月份70个大中城市新建商品住宅价格环比综合平均上涨0.3%。

率先出现成交量回升的一线城市，价格全面进入上升通道，深圳（楼盘）成为70个城市中房价同比上涨的城市。

在房价上涨的同时，深圳楼市的成交量继续走高，4月深圳二手住宅成交套数为10450套，环比涨幅48.9%，同比大涨73.4%。中投顾问房地产行业分析师韩长吉告诉记者，深圳楼市表现抢眼，楼市成交量与二手房价格均明显回升，而且这一趋势还在进一步持续。

类似的一幕也发生在北京（楼盘）地区，4月全月，北京二手房住宅网签达到了17191套，创下近2年来的历史性高点。

依据以往的经验，二手房市场的表现通常要先于商品房市场，4月70个城市中28个城市二手房出现价格上涨，被认为是房价即将出现全面上涨的先兆。

与此同时，之前领跌的一些二线城市房价逐渐企稳，温州、杭州等城市出现标志性止跌，温州房价环比上涨0.7%，杭州环比上涨0.4%。

种种迹象显示，在央行多次下调存款准备金率和贷款利率后，购房贷款成本已降至2007年以来的低点，进一步释放了楼市上涨的预期，购房人积极入市，加快楼市去库存的进度，刺激一二线城市房价上涨。

中原地产首席分析师张大伟在发给本报记者的电子邮件中指出，本轮政策刺激将令一线城市在内的重点城市二手住宅市场进入了一个快速持续的上升通道，并有望重现2009年的需求井喷。

区域楼市分化严重

虽然一线城市已经出现房价的环比上涨，但三四线城市却依然按兵不动，楼市分化依然严重，特别是在一线城市房价出现明显上升的背景下，区域楼市不同级别城市呈现出冰火两重天的走势。

依据国家统计局的测算，4月一线城市新建商品住宅价格环比平均上涨1%，二三线城市新建商品住宅价格环比平均分别下降0.1%和0.3%。

在张大伟看来，“330新政”对市场的刺激作用显著，尤其是基本面良好的一二线城市，一线城市4月成交量环比及同比增幅均超过四成。然而，三四线城市的成交量依然环比下降14%，同比微升5%。同时，北京、上海（楼盘）、广州（楼盘）、深圳4个一线城市新建商品住宅和二手住宅价格环比均出现上涨，高涨幅分别为1.8%和2.4%，少数二线城市房价出现上涨，绝大部分三线城市房价仍然下降。

中国经济时报记者注意到，在国家统计局公布的70个城市数据中，依然有8个城市4月份的房价低于2010年同期，且都是三四线城市。

张大伟指出，经济发展不均衡、公共资源不均衡、产业布局不均衡、人口不均衡、库存不均衡、成交量不均衡、政策刺激作用不均衡，是导致各地房价上涨不均衡的原因。

韩长吉认为，人口结构、自然环境以及土地资源等要素决定深圳房产潜力。深圳住房自有率约为30%，较北京、上海的70%左右，广州的89.9%左右低很多，未来的购房潜力大。加之深圳土地资源一直较为紧张，尤其是住宅用地供应十分稀缺，住宅市场供不应求的情况也就在情理之中。深圳住宅消化周期大概为8个月，也远远低于北上广地区的13个月左右。

从2014年6月一线城市进入全面房价下跌，到2015年3月一线城市进入全面企稳，持续11个月的市场调整终在2015年4月接近结束。

张大伟认为，只要是符合三个条件：人口依然明显增加的城市、GDP涨幅依然超过8%的城市、房地产积压库存不超过15个月的城市，都已经可以考虑购房。

链家地产市场研究部李巧玲认为，由于一线城市房地产市场需求量庞大，利好政策接连推出后，市场成交受到明显拉动，房价也开始出现一定程度的上涨。与一线城市不同的是，受制于不少二线城市及绝大部分三四线城市有限的需求水平和高企的库存状况，限购放松对于这些城市楼市的提振作用并不明显。