全国楼市五月迎来开门红

中国联合商报 记者 宋博 北京（楼盘）报道

在“萎靡”近两年之后，楼市终于迎来成交量新高。在“3·30”楼市新政发布后一个月，北京楼市出现了“红五月”征兆。不仅成交量大幅上涨，北京商品住宅库存量也迎来近10个月的新低。

“3·30”新政渐显效应

所谓的“3·30”新政，指的是今年3月30日，中国人民银行、住建部和银监会三部委联合打出的一系列振奋楼市“组合拳”。其中包括将二套房首付比例下限降至四成，赋予银行二套房利率自由定价权，同时将首次和二次购房公积金贷款首付成数分别降至两成和三成。

数据显示，在新政发布后的半个多月时间里，35个重点城市的524家银行中，有164家落实新政，不同程度地降低了二套房首付成数，占银行总数的31.3%。同时，从统计数据来看，银行的二套房贷款利率没有明显的下行趋势，基准上浮10%仍为二套房贷款主流利率。这一系列措施明显为楼市带来了利好。

在刚刚过去的“五一”小长假里，据相关机构统计，5月1日～3日北京商品住宅成交套数324套，比去年同期增长91.7%。

而在4月，上海（楼盘）市新建商品住宅成交面积为124.25万平方米，环比上月上涨59.33%，比去年同期上涨63.21%，这是自2010年以来成交量高的4月；上海的商品住宅成交均价为29422元/平方米，环比上月上涨5.27%，比去年同期上涨13.73%。

4月广州（楼盘）一手商品住宅成交套数和面积分别为6622套、77.59万平方米，环比分别上涨41.80%和48.93%，同比则分别上涨16.48%和21.73%。深圳（楼盘）的4月一手商品住宅成交面积为40.52万平方米，环比下跌12.93%，同比上涨45.27%。

效应不仅仅体现在一线城市，“3·30新政”的热度还在向二、三、四线城市进行蔓延。中原地产研究中心发布的新数据显示，4月主要的54城市合计住宅签约套数为24.177万套，环比上涨5.8%，同比上涨22.5%。从不同级别城市看，一线城市环比3月上涨幅度达到了14.1%，涨幅大，二线城市涨幅也达到了7.3%。而三四线城市则并不乐观，整体市场走势出现了明显的分化趋势。

亚太城市房地产研究院院长谢逸枫接受《中国联合商报》采访时表示，这些城市成交量上升的背后，预示着市场基本面也在逐渐转变。从目前态势看，一二线城市的楼市基本处于复苏的态势，政策效应比较明显；三四线城市也在复苏，但势头并没有中心城市那么强劲。而4月的成交量是在政策刺激、高库存的压力下以及一季度成交不理想需要补量等诸多因素共同作用下的结果，按惯例5月的季节性因素更有利成交。

“五一”加力去库存

4月30日，中共中央政治局召开会议讨论了当前的经济形势，同时对房地产市场发出了明确的信号。会议提到，“要完善市场环境，盘活存量资产，建立房地产健康发展的长效机制”。这被业界认为接下来可能继续出台鼓励购房的税收和信贷政策，以起到消化住房库存，进而刺激房地产开发投资的作用。

国家统计局的数据显示，一季度，商品房销售面积18254万平方米，同比下降9.2%，降幅比1~2月份收窄7.1个百分点。其中，住宅销售面积下降9.8%。房地产开发企业土地购置面积4051万平方米，同比下降32.4%。

在销售不振的情况下，楼市库存也屡创新高。数据显示，3月末，商品房待售面积64998万平方米，比2月末增加1076万平方米。不过在成交量的拉动下，楼市去库存有了明显成效。截至5月4日，北京商品住宅库存量已降至近10个月新低。

亚豪机构统计，4月北京仅新增供应了2464套商品住宅，预售许可面积27.92万平方米，环比分别减少46%、36%。而当月成交量高达9218套，这使得一直处于高位的库存量开始明显下滑。截至5月4日，北京商品住宅库存量已降至78904套，跌破8万套大关，并创下近10个月新低。

另据中原地产统计，从主要的54个城市“五一”签约量看，整体数据也明显上涨，其中一线城市签约套数达到了1467套，同比去年同期上涨幅度达到了40.25%，二线城市也上涨了21%。

亚豪机构市场总监郭毅表示，今年“五一”楼市成交量出现回升，但纯新盘较少，主要以老盘加推为主。当前楼市库存量仍处于高位，在去化压力之下，房企减少推新，加快老项目的销售，采取“平价走量”策略，进一步拉动成交量反弹，有利于提高房企的资金运用效率，比盲目涨价追求利润率更可取、更长远。

“从北京楼市目前交易量的情况来看，属于正常状态，应该说市场逐渐出现回暖的迹象。”北京房地产业协会秘书长陈志接受媒体采访时表示，房贷政策调整对成交是利好。4月下旬以来，新房市场环比和同比均出现一定程度的回升，但通常判断市场见暖的标准是一手房月交易量达到八九千套的水平，而从4月的一手房交易量来看，剔除自住房和定向安置房，商品房仅有不到四千套的成交量，还不足以判断市场已回暖，准确地说应该是市场开始逐渐恢复。

伟业我爱我家(博客,微博)集团副总裁胡景辉表示，5月交易量延续4月份的趋势，但一线城市整体库存量还是偏大，连续两个月成交量的回升不足以扭转供大于求和高库存的局面。在未来降息降准的预期下，房地产交易量的回升会延续，但回暖至少需要整个二季度都向好才能进一步确认。总体上，今年的交易量会比去年大幅提升。

胡景辉认为，今年房地产市场将出现两个趋势，一是量增价稳将是整体趋势；二是购房人将以改善性需求为主，对项目的品质要求会比较高，面积较大的住房会较受关注。