业内:稳定楼市利率预期比降利率更重要

唐福勇

每当中国楼市房价处于大涨或滞涨、微跌的情形时，总能看到楼市信贷利率不断调高或不断调低的做法，从市场的角度而言，似乎无可厚非，但每一次变化总能看到将首套房贷也牵涉其中，这就难免一直被市场所质疑。

今年以来，各地松绑楼市的消息不绝于耳，比如河南省已通过省住建厅等7部门制定的《关于促进房地产市场平稳健康发展的若干意见》，在首付比例方面，《意见》提出，对贷款购买首套普通自住房的，低首付比例是30%，贷款利率下限为基准利率的0.7倍。在对改善性需求的认定上，河南的地方版细则也更为放开，“拥有一套住房并已结清相应房贷的家庭，再次申请购买普通住房的，执行首套房贷款政策。拥有一套住房且未结清房贷的，为改善居住条件再次申请购买普通住房的，首付比例不低于40%。”

不止河南，云南、福建等地也有类似的情形，比如福州（楼盘）市表示，首次申请住房公积金贷款的职工，首付比例降低至20%。

以上这些优惠政策在近十年的房地产调控过程中早就不是什么新鲜事，并且已经轮回过好几次，但到目前为止，仍然可以看出，地方政府对于楼市调控始终处于被动之中，也就是房价涨了就上调利率与首付比例，楼市滞销或房价略跌了就进行利率优惠与首付比例下调。对于此类现象，市场早就呼吁给首套房贷一个稳定的市场预期，甚至稳定首套房贷利率与首付比例十年甚至更长时间亦可。但从近十年的调控来看，至今未达到这一稳定首套房贷预期的长久之策。

事实上，国家一直在强调在保障居民的首套住房需求，也一直要求区分对待首套房与二、三套及以上住房的信贷政策。但现实中却每每发现首套房贷的信贷通常与其他类住房信贷同起同落。这也是近十年来中国楼市预期一直不够稳定的重要原因之一。试想普通居民面对七折优惠至基准利率上浮20%的巨大利率差距，怎会不形成对楼市的超前消费、临时消费或借款消费等投机行为。若能将首套房贷的利率与首付在十年甚至二十年较长时期内长期稳定下来，则每年的首套房贷需求将基本稳定，不会产生一窝峰而上的冲动局面。楼市的波动也只会发生在二套、三套甚至以上的投资投机性购房需求上，对于这些需求进行的市场调控并不会动摇楼市的根本，因为首套房贷需求根基稳定。

因此，从某种意义上说，长期稳定首套房贷利率预期比降利率、首付等临时性措施更重要，对于楼市的持续健康稳定发展也更为有利、效果也会更为明显。