“因地施策”运行机制落地 房地产新政效果逐步显现

金融时报  作者：许志平  2015-04-23 15:27

[摘要] “从本次房地产新政出台的初衷看,其目的主要在于支持自住和改善性住房需求,促进房地产市场平稳健康发展,而并非大面积的刺激市场。如何拿捏好政策的尺度,显得尤为关键。这其中,就需要着力用好、制定好差异化的住房信贷政策,做到因地施策,不搞"一刀切"。”民生银行首席研究员温彬表示。

“从本次房地产新政出台的初衷看，其目的主要在于支持自住和改善性住房需求，促进房地产市场平稳健康发展，而并非大面积的刺激市场。如何拿捏好政策的尺度，显得尤为关键。这其中，就需要着力用好、制定好差异化的住房信贷政策，做到因地施策，不搞"一刀切"。”民生银行首席研究员温彬表示。

日前，各地纷纷传来“二套房首付比例落地”的消息。

此前，3月30日，央行、住建部、银监会联合下发通知，支持居民自住和改善性住房需求，明确二套房低首付比例从原60%调整为不低于40%，同时要求各地在国家统一信贷政策的基础上，按照“因地施策、分类指导”的要求，指导银行业金融机构合理确定辖内商业性个人住房贷款的低首付比例。

此次房地产新政出台近半个月，政策在各地的落地情况如何？近日，本报记者就这些问题进行了采访。据了解，政策发布后，各地人民银行分支机构会同有关部门积极落实，按照《政府工作报告》提出的“落实地方政府主体责任”的要求，加强与地方政府的沟通，依托由辖内主要金融机构组成的市场利率定价自律机制，初步建立“因地施策”的差异化住房信贷政策运行机制。近一两周，一线城市和部分二线城市、三四线城市房地产市场出现一定的销售量上升，价格基本保持平稳。

“因地施策”

正逐步落地

截至目前，已有多个省市按照通知要求，陆续出台了相关政策。4月3日，北京已经以市场利率自律定价机制决议的形式，确立北京市二套房低首付比例为50%。一线城市中，除北京外，上海、广州、深圳也正在研究和讨论具体的低首付比例，据初步了解，也不会将二套房低首付比例直接降低至40%。

从江苏传来的消息称，南京、苏州两市二套房低首付比例分别由70%、60%统一降至45%，其他11个地市的低首付比例由60%降至40%。另据了解，广东除广州市以外的其他地市(不含深圳)已明确为40%。四川省内成都5城区(含高新区)已明确为45%，其余为40%。浙江、山东、宁夏、青海辖内统一均为40%。

记者还了解到，正在拟定方案的省份中，福建、安徽、江西省拟根据辖内不同城市房地产市场差异情况，对部分城市的二套房低首付比例作出差异化安排，如厦门、合肥等。 “从反馈的情况看，由于各地实际情况不一样，对于二套房首付比例的实施措施也不尽相同。比如说，北上广深一线城市房价存在上涨压力，根据实际的情况并没有将低首付比例一降到底，而是采取适度下调的调控思路，一方面满足市场的需求，同时也避免刺激市场。此外，一些地区根据辖内不同城市、不同地区的房地产市场的实际特点，通过市场利率自律定价机制，制定了辖内差异化的二套房低首付比例。而辖内房地产市场差异不大、房价没有明显上涨压力的地区，则没有作出差异化调整。”采访中，本报专家委员会委员、中国银行国际金融研究所副所长宗良表示，“总的来看，通知发布仅两周多，目前已经发布政策的地区和城市在制定政策方面都很好地体现了"因地施策"的指导思想。”

宗良表示，随着未来政策在各地的进一步落地，实际效果也会慢慢显现。

差异化住房信贷政策

有存在的现实必要性

“从本次房地产新政出台的初衷看，其目的主要在于支持自住和改善性住房需求，促进房地产市场平稳健康发展，而并非大面积的刺激市场。如何拿捏好政策的尺度，显得尤为关键。这其中，就需要着力用好、制定好差异化的住房信贷政策，做到因地施策，不搞"一刀切"。”民生银行首席研究员温彬在接受本报记者采访时表示。

我们也注意到，通知明确，人民银行、银监会各级派出机构要按照“因地施策，分类指导”的原则，做好与地方政府的沟通工作，加强对银行业金融机构执行差别化住房信贷政策情况的监督；在国家统一信贷政策基础上，指导银行业金融机构合理确定辖内商业性个人住房贷款低首付款比例和利率水平；密切跟踪和评估住房信贷政策的执行情况和实施效果，有效防范风险，促进当地房地产市场平稳健康发展。

“尽管目前我国房地产市场总体达到供需基本平衡的状态，但各地房地产市场的实际供需状态不同，一线城市人多、需求旺盛，住房压力加大，限购政策仍然存在，这就意味着还需要有所控制；而对于住房供给偏于过剩的二三四线城市来说，则可以通过降低二套房的首付比例，来促进市场发展。因此，我国不同地区、不同城市的情况各异、各地房地产周期也不一致，决定了区域分化将是今后较长一段时期内房地产市场运行的新常态，差异化的住房信贷政策客观上有存在的必要性。”温彬称，“坚持因地施策很有必要”。

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房地产市场健康发展

有助于经济平稳运行

当前，我国房地产市场格局已经不同于10年前，房地产市场已由过去供不应求转为供需基本平衡，这意味着过去一段时间以来主要以抑制房地产过热和房价上涨的相关政策措施需要适时作出一定调整。

来自工行的分析人士表示：“此前我国二套房低首付款比例为60%，部分城市为70%，处于相对较高水平，以抑制房地产过热为目标的政策措施，适应了当时控制房价上涨的需要。随着房地产市场进入调整期，区域分化有所加剧，以往政策已不适应发展的需求，对部分家庭改善性购房需求产生了一定抑制，因此也应及时作出调整。未来，在支持居民改善性住房方面，还应该继续贯彻因地施策的思路。”

而促进我国房地产市场健康平稳发展，无疑对于稳增长、促进经济平稳发展具有重要作用。如何进一步发展好房地产市场？对此，专家建议：一是要继续落实差异化的住房信贷政策，做到因地制宜、因地施策。

二是区域性差异化住房信贷政策要以更加市场化的方式，更多地依靠市场自律机制，更加尊重市场主体的意见，充分发挥市场化的作用。

三是要进一步发挥好房地产作为消费品的商品价值，突出其消费属性，不断满足人民群众日益增长的改善性住房需求，同时适应城镇化发展过程中不断上升的住房需求，充分发挥好金融、财政等对住房实际需求的有效支持和满足。与此同时，继续坚持抑制投资、投机性需求。