[摘要] 大风起兮云飞扬。风之影响，不言而喻。从国家到地方政府，都出台了一系列政策。珠海房地产市场能够一扫清冷局面，从初的渐渐升温一路飙到高温，凭借的就是频频吹起的政策之风。
风，空气流动。包括方向和大小，即风向和风速。在气象服务中，常用风力等级来表示风速的大小。
大风起兮云飞扬。风之影响，不言而喻。从国家到地方政府，都出台了一系列政策。珠海房地产市场能够一扫清冷局面，从初的渐渐升温一路飙到高温，凭借的就是频频吹起的政策之风。
从去年9月底以来，楼市的利好政策不断，先是实行了近三年的珠海双限政策松绑，紧接着限贷政策也有所松动，而在两会以后，中央更是送出了“3·30”新政的大礼包。
随着行政调控手段逐步退出，珠海楼市也平稳上升。去年珠海11月和12月网签量达到2261套。而坦洲同样在后两个月实现了大爆发，大多数项目都量价齐涨。
业内人士指出，一系列政策利好叠加下，珠海楼市会迎来稳步上涨的阶段，但不会疯狂暴涨。因此开发商必须抓紧出货。
限购松绑
◎时间：2014年9月26日
◎主要内容：《进一步加强我市住房保障和供应体系建设的意见》对原有的限购、限价政策作出调整。《意见》明确指出，自印发日起，为了进一步优化户型、优化住房发展空间布局、控制居住人口密度，在中心城区（香洲、吉大、拱北、新香洲、前山）购买144平方米以上（含144平方米）的商品住房不再需要提供社保或纳税证明。为鼓励和引导居民到新城新区安居，新城新区（横琴、南湾、唐家湾、西部地区）范围内，购买商品房不再需要提供社保或纳税证明。
为吸引各类人才，提供安居乐业的生活环境，在珠海市投资创业、工作就业的非本市户籍居民，符合珠海市人才目录的，可以凭投资创业、工作就业等相关凭证，在中心城区购买1套商品房。
点评：珠海从2011年开始实行双限政策。但这几年市场成交量价却一路攀升。珠海统计局数据显示，2012——2014年，珠海一手楼年成交面积分别为223.49㎡、342.25平方米、336.09平方米，其中2013年还创下了历史新高。因此，限购松绑时，业界显得相对平淡，并无限购出台时连夜开会的紧迫感。业内认为，限购只是将购房需求人为推后，并没有真正缩减需求。因此市场不降反升。
然而，限购本身还是让市场结构发生了改变。在珠海，近几年小户型产品供不应求，大户型却相对滞销。而在私底下的接触中，不少豪宅产品的开发商都热切地希望限购取消。毕竟，珠海楼市曾经有一半的购买力来自外地。
因此，限购松绑本质上提升了市场的信心。而大户型产品本身带有投资型及弹性，信心的影响相当重要。
房贷新政
◎时间：2014年9月30日
◎主要内容：1、对拥有1套住房并已结清相应购房贷款的家庭，贷款购买第二套住房时，可按照首套房贷政策执行。2、对于贷款购买首套普通自住房的家庭，贷款低首付款比例为30%，贷款利率下限为贷款基准利率的0.7倍。
◎时间：2015年3月30日
◎主要内容：二套房低首付款比例调整为不低于40%；使用住房公积金贷款购买首套普通自住房，低首付20%；公积金二套房低首付30%。
另一方面，二手楼买卖营业税方面的政策也进行了调整。个人将购买2年以上（含两年）的普通住房对外销售的，免征营业税，原先的免征年限则为5年。
点评：二套房首付提至六成是在2011年1月。当时正是各地限购政策陆续出台的时期，市场行政调控强度可以说。
限购限贷双管齐下，市场短期内发生了明显的下行，而大户型受到的打压尤为明显。
但随着行政调控手段逐步退出房地产市场，让位于市场调节手段，限贷逐步放松也就顺理成章。在刚过去的两会，李克强总理指出：“我们支持居民自住性住房和改善性住房需求，促进房地产市场长期平稳健康发展。”
因此，房贷新政对于改善型产品自然是莫大的利好。
在2011年那一轮调控逐步落地以后，珠海楼市的库存量明显呈现中端——刚需产品——稀缺，两段——公寓及大户型——产品滞销的局面。对于改善型产品而言，房贷新政自然是去库存的好机会。
央行降息
◎时间：2014年11月22日
2015年3月1日
◎主要内容：央行决定，2014年11月22日起下调金融机构人民币贷款和存款基准利率。
金融机构一年期贷款基准利率下调0.4个百分点至5.6%；一年期存款基准利率下调0.25个百分点至2.75%。
紧接着在2015年3月1日，央行又宣布对称降息0.25个百分点，同时将金融机构存款利率浮动区间的上限由存款基准利率的1.2倍调整为1.3倍。
点评：作为资金密集型的行业，房地产受金融政策影响相当大。
从近十年的楼市走势来看，基本上银行利率的收紧，就会造成楼市的下行。
2013年，楼市经历着史上火爆的一年。到2014年，中央无出台任何调控性政策，楼市却忽然遭遇寒冬。
这里面银行资金的收紧自然是重要的原因。当时珠海大多数银行首套房利率为基准利率上浮10%，直接加重了购房负担。
有业内人士称，开发商即使降价，也只是刚好抵消利率上升带来的成本。
因此，利率下调的效果是立竿见影的。而在利率下调的同时，银行在利率折扣方面也有所松动。
据融360网显示，当前珠海基本上所有银行的首套房利率都在基准利率以下，且9折、95折已成主流。
在这种情况下，购房者的负担大大减轻。
营业税“五改二”
◎时间：2015年3月30日
◎主要内容：国家财政部发布了《关于调整个人住房转让营业税政策的通知》，个人将购买不足2年的住房对外销售的，全额征收营业税；个人将购买2年以上（含2年）的非普通住房对外销售的，按照其销售收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税；个人将购买2年以上（含2年）的普通住房对外销售的，免征营业税。
点评：二手房交易免征营业税年限原本就为2年，但2009年楼市非理性狂飙以后，免征年限便被提高到5年。
从此以后，楼市投机行为确实在一定程度被遏止。
但与此同时，二手房市场的流动性也受到一定的影响。
因此，业内人士认为，营业税免征年限缩短有助于盘活二手房市场的放盘量，从而平衡市场的供求。
当然，由于由于营业税“五改二”是和二套房新政同时出台的，因此卖家更多是持有市场上行的预期，反应更多是坐地起价。
政策效果尚需时间观察。
横琴24通关
◎时间：2014年12月18日
◎主要内容：2014年11月20日下午，澳门特别行政区政府新闻发言人办公室召开记者会，宣布澳门-珠海口岸新的通关时间安排，涉及珠海与澳门特别行政区之前的三大口岸，其中备受瞩目的横琴口岸（澳门莲花口岸）24通关成为现实。
在做出调整的三个口岸中，珠海拱北口岸的开闭关时间较以往分别提前和延后各1个，即开关时间提前至早上6时，闭关时间延后至凌晨1时，货检通道开放时间则维持现状；而横琴口岸（澳门莲花口岸）实施24通关，适用对象为旅客及客车，暂不包括货车；珠澳跨境工业区口岸则于0时至7时临时向社会开放，适用对象为步行的在澳门内地劳务人员、学生和澳门居民，不包括自驾小车和客车。
点评：在很长的一段时间里，横琴楼市是华融琴海湾一枝独秀。但随着2012年的几块高价地相继入市，横琴楼市开始百家争鸣。华发首府、中海银钻、k2荔枝湾等在去年四季度接连面市。
而那个时候入市无疑是天作之合的好时机，一方面因为行政调控及信贷开始解禁，市场处于回暖的拐点。更重要的是，24通关的利好落地，对楼市起着直接的促进作用。
横琴与澳门仅一河之隔，房价却相差两倍，因此吸引大量澳门客不可避免。在这种情况下，无论是华发首府还是中海名钻，抑或是横琴总部大厦都是一推出及售罄。价格也是一路走高。2012年时，客商汇以15890元/平方米的价格拿下横琴一地块，业界有相当一部分人不看好。然而，当2014年横琴的楼价飙升到接近5万一平方米，大家慢慢也就习以为常。
免责声明：凡注明“来源：房天下”的所有文字图片等资料，版权均属房天下所有，转载请注明出处；文章内容仅供参考，不构成投资建议；文中所涉面积，如无特殊说明，均为建筑面积；文中出现的图片仅供参考，以售楼处实际情况为准。
