[摘要] 二套房商贷首付比例下调、公积金贷款首付比例下降、个人转卖普通住房免征营业税期限调低……昨天是多项楼市新政出台第3日，一手楼、二手楼市场迎来哪些新变化？楼盘“马上涨价”是否也出现在中山？二手房业主有无返价现象呢？
二套房商贷首付比例下调、公积金贷款首付比例下降、个人转卖普通住房免征营业税期限调低……昨天是多项楼市新政出台第3日，一手楼、二手楼市场迎来哪些新变化？楼盘“”是否也出现在中山？二手房业主有无返价现象呢？
记者多方采访获悉，眼下，受楼市新政影响，买房、卖房已成为街头巷尾的主要话题，有市民一天收到多条“紧急通知”的楼盘销售短信，有房企称将涨价5%~10%，有二手中介成交量激增5~6倍，有部分二手房业主返价近10%……
业内人士分析指出，受高位库存以及近三五年供应高峰的影响，中山楼价受新政策影响较弱，预计楼价走势会比较稳，“楼盘涨价”恐怕多为地产商的促销噱头。而二手楼转让税费一直是抑制中山二手楼市场活跃度的重要因素之一，受新政的影响，预计本地二手楼市场将更加活跃。
一手楼现象
有人一天收到多条“紧急通知”短信
自本周一傍晚楼市新政策发布以来，买房、卖房成为街头巷尾的主要话题。
“刚刚还收到楼盘销售人员发来的‘紧急通知’短信。”由于家中小孩即将要上小学，近来，市民梁先生一直在寻找带学位的新房，“一天能收到好多条这样的短信，有些打着楼价‘5’字头的旗号，有些说‘马上要涨价了’。”
梁先生称，这两天手机几乎被此类“紧急通知”的短信“攻占”了，也不知信息的内容是真是假。
除了收到推销短信外，也有市民看到楼市新政更利于二套房买家，便盘算着攒钱换房。“我琢磨我家房子啥时候能涨价，看够不够时间攒钱换房啊。”市民刘女士笑着说，“二套房公积金贷款首付比例下调，以后换房压力就没那么大了。”
有楼盘称将“涨价”多数则按兵不动
楼市新政出台不久，一大型房企在中山打造的两个在售项目便对外发出了“涨价”消息，而且涨价的幅度还不小。该消息在微信上被持续转发。
“涨了300元/平方米，差不多5~10个点。”昨日，该企业位于港口镇的项目销售人员称，项目调价的文件已经出来了，新出售的产品“明日晚上过后价格将全线上调”。
虽然有个别楼盘发出“涨价”消息，但记者走访发现，大部分楼盘还在“按兵不动”。“上面还没有说要调整销售价格。”东区一楼盘营销人员告诉记者。
作为根植本地多年的品牌房企，雅居乐一直被业界看做楼市风向标，其一举一动均引人关注。雅居乐相关负责人昨日透露：“暂时没有听说有价格变动、优惠调整的通知，像剑桥郡项目都在延续之前的优惠。”
分析
业内人士：本地楼价大幅上涨可能性不大
究竟楼盘放出的“涨价”消息是刺激入市的噱头还是真有其事呢？记者走访发现，个别楼盘虽已放出“涨价”消息，但是此类消息前多冠以“即将”、“明晚以后”等限制词，真正已涨价的楼盘少之又少。
“涨价多是噱头。”有业内人士分析称。该人士举例称，某大型房企在中山打造的两个在售项目称全线涨价5%~10%，而其新产品主要为刚需户型，并非新政“侧重扶持”的改善型户型，其“大幅涨价”的消息令人难以置信，不过部分楼盘或将逐步取消之前的优惠。
仲量联行华东区研究部总监周志锋分析称：“其实国内各市的楼市基本面有很大的差异，大部分二、三线城市目前库存巨大，未来新增供应也是非常可观。开发商在这些城市还是应该继续将重点放在去库存上，而非考虑提高售价。”
多项楼市新政齐齐出台，本地楼价是否会看涨？记者采访获悉，由于中山住宅产品的库存量一直居高不下，加之近3年是楼市供应高峰期，受供求关系的影响，本地楼价大幅上涨的可能性并不大。
受去年出台的严苛的闲置土地政策影响，不少开发商此前拿的地被迫开工建设，全市范围内闲置土地动工提速，众多楼市项目上马也提上日程。地产业内人士黄峻告诉记者，考虑到目前中山的土地政策，预计未来3~5年内，中山商品房的供应量将达25万套。
本地权威中介机构的统计数据显示，目前中山住宅产品的库存量约为7万套，去年中山新增供应7.8万套。预计今年住宅市场新增及库存将比去年再上一个新台阶，供应量将增长20%以上。
“相对来说，中山楼市受高库存的影响，楼价走势会比较稳。”合富辉煌中山公司市场调研经理谢仲娟分析称。黄峻也表示，由于中山楼市库存量很大，楼价受新政策的影响会弱一些。
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说法：
“相对来说，中山楼市受高库存的影响，楼价走势会比较稳。”
——合富辉煌中山公司市场调研经理谢仲娟
“大部分二、三线城市目前库存巨大，未来新增供应也是非常可观。开发商在这些城市还是应该继续将重点放在去库存上，而非考虑提高售价。”
——仲量联行华东区研究部总监周志锋
现象：放盘的明显增多中介访客量激增
在楼市新政中，个人转卖普通住房免征营业税期限由目前的购房超过5年（含5年）下调为超过2年（含2年），这对于本地二手房市场来说无疑是一大利好。
记者走访发现，新政一出，有放盘计划的市民明显增多。“之前没满5年的房子出售的税费比较高，怕卖不起价，一直没敢放。”有市民坦言。
“这么一算，我买的房也满2年了，可以出手啦。”政策一出，市民秦先生便高兴地盘算起来。由于工作调动至广州，他在中山买的房屋便空置着，计划在广州定居的他面对广州的高房价曾进退两难。“如果把中山的房子卖掉，换房就轻松很多。”他说，这几天在社交群里，很多人都计划着放盘，感觉房源信息多了不少。
市民杨先生告诉记者，之前他一直在看新房，随着新政的出台，他也把目光开始转向二手房市场：“买二手房可以比较快入住，新房还要等交楼、装修。”
二手楼中介对“满2年免征营业税”均表示欢迎，认为这对二手楼市场的刺激作用较大。有业内人士分析称，预计新政会对长期不景气的二手房交易有明显的促进作用。
“以这两天的数据来看，成交量较之前增了五六倍。”中山家家顺总经理李功镇透露，受新政影响，旗下门店上门访客量、成交量都出现了激增。
记者走访发现，担心业主返价也是促使二手房成交量出现增长的原因之一。“前天，有位客户本想和业主谈价的，后来看到很多客户要看房，于是马上让我们约业主签买卖合同，还再三叮嘱我们不要让业主返价。”某中介销售人员称。
不过，近两日确实出现了部分二手房业主返价的现象。“返价的多是较为抢手的房子的业主，都是返价近10%的。”一名销售人员称。
分析：多项利好叠加二手房市升温
今年3月1日，《不动产登记暂行条例》正式实施，如今该条例刚刚“满月”，又迎来楼市新政的实施。业内普遍分析认为，《不动产登记暂行条例》的影响或不及此次新政的影响，但多项利好叠加，中山二手房市场将升温。
“中山的购房者多以自住为主，再加上近几年中山的房价一直处于‘洼地’状态，相对于其他城市升幅较小，导致投机购房者几乎绝迹，投资者也只是占了很小的比例。从购房人群的结构和房价来说，中山的房地产是健康的。”谢仲娟分析称，目前不动产登记还处于初级阶段，对楼市的影响还没有进一步显现。
在中山家家顺总经理李功镇看来，二手楼转让税费一直是抑制二手楼市场活跃度的重要因素之一。“满2年免征营业税的政策出台后，接下来二手市场的活跃度会高很多。”
他分析说，二手房有着交房快，位置、配套佳的特点，而城区的新房供应较少且价格偏高，同等价格可以买到装修很好的二手房，而且大多二手房楼龄不长不短，较适合居住。
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