[摘要] 随着春节的脚步临近，珠海各大代理公司也相继发布了2014年珠海楼市的年报。从报告中更详尽的数据可以看出，去年珠海楼市明显向西倾。
随着春节的脚步临近，珠海各大代理公司也相继发布了2014年珠海楼市的年报。从报告中更详尽的数据可以看出，去年珠海楼市明显向西倾。
珠海世联地产数据显示，2014年珠海商品房销售面积为336.09万平方米，同比下降1.8%，其中商品住宅销售面积为292.97万平方米，同比下降4.74%。这其中，西区包括南湾等西部板块无论是在成交量还是库存量，抑或是未来预计供应量上都名列前茅。业内人士认为，随着各项行政调控手段逐渐退出，且珠海主城区新增供应逐渐减少，未来珠海楼市的主战场依旧在西区。
市场成交
去年成交达336.09万平方米集中于西部区域
珠海统计局数据显示，2014年珠海商品房销售面积为336.09万平方米，同比下降1.8%，其中商品住宅销售面积为292.97万平方米，同比下降4.74%。
这个数字多少出乎业界和消费者的意料，因为它不仅接近于珠海楼市历史上为火爆的2013年，也超过了大热的2007年——306.99万平方米。而在前三季度，由于银行利率收紧等因素，珠海楼市一直处于低迷的状态。
终的业绩之所以差点超过2013年，原因在于第四季度的冲刺。由于限购限贷松绑、央行降息、横琴24通关的利好接连涌现，楼市着实火了一把。数字可以体现出上下半年的反差之大。4月份珠海商品房的成交量仅有14.32万平方米，为全年低谷，但12月成交面积就达到47.13万平方米，创下了全年的新高。
从成交分布来看，2014年珠海楼市西倾严重。在前两年，主城区的新香洲、前山由于有大量中小户型项目而成为珠海楼市的主力成交板块。但随着主城区在售项目日趋稀少，珠海楼市的重心已转移到西区。今年“西高东低”的态势愈发明显。
世联地产年报数据显示，2014年珠海楼市排名前三的区域分别为斗门（79.87万平方米）、金湾（61.51万平方米）、南湾（30.18万平方米）。
从供应量来看，这三个区域也是名列前茅。斗门区有时代倾城、华发又一城两大标杆项目入市，总建筑加起来超过200万平方米。整体上，2014年斗门供应量达到超过了一万套。此外，万科魅力之城、世荣作品壹号、电力家和城等在售项目也有很大的体量。而这些项目大多主打三房左右的刚需户型，因此通过合理的价位以及品牌优势，也大多都能快速走量。今年上半年，华发又一城的低价甚至去到6000元/平方米以下。
这几个标杆项目也带动着整个片区的成交，世联地产数据显示，华发又一城、时代倾城及万科魅力之城全年已贡献了近3000套的成交。当前，斗门成交的主要区域也主要集中在白蕉——时代倾城及万科魅力之城所在区域，及珠峰大道板块——世荣及华发所在区域。“珠峰大道板块生态资源充足，而政府新推的关于白蕉建成西部生态新城的”北部门户“规划，吸引外地客户与珠海本土客户，白蕉板块目前已有万科、时代、金地、招商等大品牌进驻，竞争较为激烈，各楼盘产品线较为丰富，加上香海大桥的建设进一步拉近与主城区的距离，更多主城区刚需客户在此置业。”珠海世联年报指出。
南湾方面的成交则主要集中在华发水岸、中信红树湾两大项目。华发水岸主打小户型产品，2014年一直持续低价入市策略，低价长时间保持在1万元以下，成交均价为12160元/平方米，这在主城区无疑有很大的竞争力。2014年，华发水岸网签954套。
库存分析
去年库存总面积达338.3万平方米 两端户型去化压力大
世联地产数据显示，2014年珠海楼市库存量达到31014套，总面积338.3万平方米。按照2014年的成交状况，消化周期约14个月，整体库存压力不大。
这其中，西区存货同样是多。上文提到，由于有几大标杆项目入市，斗门区供应量充足。因此，尽管2014年成交不俗，但库存量依旧巨大。截至2014年12月31日，斗门区依旧有105.43万平方米的库存。此外，金湾、高栏港分别有40.93万平方米、20.82万平方米的待售面积。
主城区方面，两翼板块的库存量大。南湾片区中，华发水岸、中信红树湾依旧是主要供货的项目。总体上，南湾片区库存量达到37.78万平方米。未来供应方面，南湾仍然以华发、中信两大开发商楼盘为主力，预计2015年华发湾仔十字门项目会面市，令南湾明年供应量充足。加上南湾地理位置优越，临近横琴与拱北，明年仍然会是主城区成交大户。"
而唐家湾以大户型项目为主，因此总体库存面积也达到59.29万平方米，排名全市第二。2015年，唐家湾依旧会是主要的供货区域，诸如仁恒滨海半岛、格力海岸、保利海上五月花号等均体量很大。
从面积分布来看，两端户型去化压力过大是近几年一直存在的问题。之前由于限购限贷打压等因素，市场一直以刚需为主，主城区的大户型去化速度较慢。不少项目甚至有多个月出现零成交的状况。因此，珠海的大户型去化压力较大。珠海世联数据显示，截至2014年12月31日，珠海主城区120平方米以上户型达到6371套，占整体库存量近一半（13988套），相比之下，80-120平方米的户型存量少，仅为3917套，未来依旧较为抢手。
后市展望
西区仍是主战场 整体市场 值得期待
世联地产数据显示，珠海主城区33个在售项目中预计26个项目在2015年有新增供应，并有六个新项目入市；西区61个项目中预计有47个项目在2015年有新增供应，并有4个新项目入市。
这其中，主城区在售项目的存量均已不多，诸如尚东领域、五洲花城二期的预计新增供应都不超过500套。横琴则会是主要的供应区域。2014年四季度，华发首府、中海名钻、K2荔枝湾等项目接连上市着实火了一把，均是一面市便一售而空。横琴也由原先华融琴海湾一家独大，变为当前百家争鸣的局面。2015年，上述项目均仍有大量的供货，其中荔枝湾达到2000套，华发首府达到1400套。
西区方面，时代香海彼岸已进行诚意登记并开放样板房，预计2015年供应量达到1400套。此外，万科魅力之城、时代倾城等项目依旧会有后续的供货。2015年，斗门依旧会是西区乃至珠海楼市供货的主战场。“斗门市场今年依靠万科、时代、华发等多个品牌项目多点开花，成为珠海热点的区域之一。现阶段西区市场存货以及未来新增供应量都保持着较大的量，去化周期时间长，斗门尤其突出，在售项目多达40个，预计2015年新增近100万平方米，市场在不断成熟的同时，竞争也进一步加强。”珠海世联地产年报指出。
在新项目方面，主城区的中铁诺德国际花园备受瞩目。项目地块为2014年年初中铁拍下的主城区地王项目，楼面地价达到16800元/平方米。此外，万科金域缇香、世邦燕都也备受关注。两者推出的均为主城区稀缺的中小户型产品。其中，世邦燕都位于世邦家居世界对面，推出46平方米公寓及116平方米四房；万科金域缇香则位于九洲大道，推出89平方米三房，140平方米两房。
珠海世联市场部认为，随着利好政策逐渐放开，政策调整基调由行政手段转变为市场手段趋势明显，而珠海经历过前两年的政策调控，房地产市场日益成熟，横琴、西部中心城区和港珠澳大桥的建设进程，2015年珠海市场将全面开发，购房者更加理性购房，成交量与价格将保持稳定增长，2015年值得期待。
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