[摘要] 2014年，大珠海楼市跟着大环境的走势先抑后扬，总体火爆收官。坦洲楼市也不例外。由于三季度的以价换量，四季度政策利好刺激，2014年坦洲楼市量价齐涨。中山中原数据显示，2014年坦洲镇共网签商品房15131套，环比2013年的13337套，上涨13%，6789元/平方米，同比2013年上涨9.2%。
2014年，大珠海楼市跟着大环境的走势先抑后扬，总体火爆收官。坦洲楼市也不例外。由于三季度的以价换量，四季度政策利好刺激，2014年坦洲楼市量价齐涨。中山中原数据显示，2014年坦洲镇共网签商品房15131套，环比2013年的13337套，上涨13%，6789元/平方米，同比2013年上涨9.2%。
量价齐涨
去年网签量为珠海2.2倍
中山中原数据显示，去年坦洲镇共网签商品房15131套，环比前年的13337套，上涨13%。15131套的网签在中山所有镇区排名，比第二名的火炬开发区多出近6000套。与此同时，坦洲商品房网签量也是珠海的两倍还多。珠海商品房预销售专网数据显示，去年珠海商品房的网签量为6803套。
在成交量上涨的同时，去年坦洲的网签均价也有一定的上涨，达到6789元/平方米，同比2013年上涨9.2%。
成交分布上，坦洲楼市可以说全面开花，总共有6个项目网签超过900套。整个坦洲共有三个项目进入中山网签排行榜前十。分别是锦绣明珠（第四）、锦绣国际花城（第五）、龙光海悦城邦（第九）。
市场推货
去年新增量达到20662套
业内人士还指出，坦洲楼市量价齐涨，除了跟年底的政策利好有关外，2014年推货量巨大也是重要的原因。
2013年，珠坦楼市火爆，使得不少项目卖到断货。坦洲的中澳世纪城、龙光海悦城邦等项目均是在2013年年尾之际接近清盘。而与此同时，随着坦洲楼市重心逐步移至界狮南片区，该片区项目扎堆上市。因此造成了2014年坦洲供应大爆发的情况。
据记者统计，去年坦洲共有超过10个纯新项目入市，诸如中澳春城、海伦印象、誉峯名门的推货量甚至超过1000套。此外，锦绣国际花城、锦绣明珠更是合计推货接近4000套。去年，坦洲楼市住宅新增量达到20662套，占整个中山楼市的91960套，近四分之一。
在这种情况下，坦洲楼市一度呈现供过于求的状况，开发商不得让利走量。而在市场低迷之际，往往便是蛋糕重新分配的阶段。刚需产品让利幅度达到消费者的预期，便常能促成成交。“7、8月份的时候，主城区项目价格一直坚挺，有些甚至有所上涨。而坦洲楼市很多项目都进行了让利，因此性价比进一步凸显，价格由原先珠海的二分之一下调为近三分之一。”中澳地产策划部经理杜占利告诉记者。
产品转型
二次置业比重增大
一直以来，坦洲片区的标签鲜明，即主打刚需产品，作为珠海楼市的重要补充。因此，该片区一直都是以小户型低价房为主。
但是，珠海楼价在不断攀升，当前主城区大多数新盘房价都已超15000元/平方米，坦洲的房价也跟着水涨船高。在这种情况下，刚改群体也逐步将目光转移向坦洲。因此，坦洲楼市也逐步面临转型。这种转型其实已开始了几年，但2014年体现的尤为明显。
中山中原数据显示，2014年，坦洲120-144平方米的户型供应量达到4120套，120平方米以上户型达到5775套，而坦洲整体供应量为20662套。据了解，当前不少项目都开始加大中高端产品的货源比例。像佳境康城除了常规的高层洋房以外，还有一定比例的别墅、平层产品。今年上半年开盘的海伦印象，同样有别墅型的产品。
“坦洲当前不少项目体量都较大，50万平方米以上建面的不少，有一些甚至达到100万平方米以上的建面。大社区配套都较为齐全，因此都有吸引二次置业群体的筹码。”某业内人士指出。
板块重心转移是另一方面。在以往，坦洲楼市中心在行政中心区域。但是，今年造贝断头路已打通。而在此之前，大量开发商便在此布局。这也是该片区今年扎堆推货的重要原因。当前，南坦片区楼盘林立。早在去年，中澳世纪城、中澳新城、龙光海悦城邦一期便已售罄。今年，坦洲上市的楼盘多在该板块，诸如中澳春城、龙光海悦华庭、誉峯名门、隽园等。
“断头路打通后，从珠海到坦洲的距离进一步缩短。坦南板块也被纳入华发商都商圈，这对于坦洲的成交量无疑有巨大的推动作用。”某业内人士指出。
市场走势
先抑后扬年底翘尾
从走势上来看，坦洲楼市和大环境的走势一样，呈现着明显的先抑后扬。前三季度，由于银行利率收紧等方面影响，坦洲楼市面临着一定的去库存压力。上半年，坦洲只有三月份成交达到1000套。
而由于坦洲很多新盘在今年扎堆入市，因此整体上供过于求，库存压力极大。7月份，不少项目用诸如团购、特价房等各种方式进行让利。因此，原先价格超过7000元/平方米的项目很多都降到六字头。与此同时，珠海主城区价格一直坚挺，不少项目进入尾盘阶段都不急于回笼资金。因此，坦洲楼市的性价比进一步凸显出来。
有了这一系列的动作，坦洲楼市才开始复苏。而在第四季度，各项政策利好的叠加，使得坦洲楼市迎来大爆发。10月份，央行出台“9·30”房贷新政，实施认贷不认房，这为楼市释放了部分改善型需求。11月份，央行实行不对称降息，五年期以上贷款利率将为6.15%。此后，珠海及坦洲多个楼盘出现了“日光”的现象。
“年底的政策利好对坦洲楼市的刺激作用非常大。今年1-8月份坦洲的成交都一般般，但第四季度的成交在全年占的比重非常大。另外，四季度价格的上涨，只是涨回到年初的水平。毕竟，二三季度不少项目有所让利。”誉峯名门营销总监陈默说。
记者也了解到，2014年四季度坦洲的网签量达到6164套，占了全年的五分之二。
珠海龙光地产营销部经理何政也指出，坦洲今年呈现抛物线的走势，年初跟年底情况较好，中间有四五个月比较低迷。因此整体量价齐涨也不奇怪。“整体上，坦洲依赖珠海的市场。上半年珠海的房价非常坚挺，而横琴的价格从两万涨到四万，在这种情况下，坦洲的成交也有一定的保证。”何政说。
后市展望
2015年平稳延续？
2014年坦洲楼市火爆收官。进入2015年，政策环境相对宽松，而坦洲供应量也相对充足。据中山中原数据显示，截至2014年底，坦洲库存量为8336套，比起2013年底的5563套有了大幅度的增长。在这种情况下，2015年的坦洲楼市会有怎样的走势？
◆珠海龙光地产营销部经理 何政
2015年，坦洲的成交量可以得到保证。因为诸如中澳春城、誉峯名门、佳境康城等项目后续还有很大的供应量。坦洲的很多项目地价都不是太高，因此成本可控，售价便可以根据市场状况进行调解。哪怕市场低迷，开发商有空间以价换量。
价格方面坦洲应该会比较平稳。2014年均价6700元/平方米，2015年能涨到7000元/平方米就算很不错。因为珠海楼市已涨到一个高位，哪怕继续上涨，幅度也有限。而澳门近期出台新政严禁卖楼花，也会在一定程度上影响横琴的势头。而坦洲依赖珠海市场，走势也会紧跟着珠海的步伐。
◆中澳地产策划部经理 杜占利
2015年很有希望保持2014年四季度的火爆。因为当前房地产政策盘活了市场，经济环境也向好。更重要的是，珠海市场有它自己的生态，走势跟不太一样。因为珠海的政策利好非常多。2016年港珠澳大桥通车，横琴自贸区等利好将进一步对楼市拉升。个人认为珠海主城区涨到2.5-3万，横琴涨到7万以上是可能的。而珠海对坦洲的影响非常大，当珠海进一步上涨，坦洲自然也有很大上涨空间。
◆誉峯名门营销总监 陈默
四季度很多楼盘出货比较快，现在已处于尾盘清货阶段。因此，2015年的供应量会比较平稳。当前，政策也比较宽松，如果2015年政策没有大的变化的话，坦洲应该会平稳上涨，比现在有五六百块的涨幅，即涨到8000元左右的均价。
免责声明：凡注明“来源：房天下”的所有文字图片等资料，版权均属房天下所有，转载请注明出处；文章内容仅供参考，不构成投资建议；文中所涉面积，如无特殊说明，均为建筑面积；文中出现的图片仅供参考，以售楼处实际情况为准。
