[摘要] 近来，呼和浩特、济南、南昌、武汉、苏州等多个城市传出对限购政策进行调整的消息，限购松绑的政策效应开始扩散。但越来越多的人发现，局部地区的政策性松绑，对购房潜力的释放作用有限。在限贷政策依然严厉的背景下，贷款利率高企依然会让购房者望而止步。
近来，呼和浩特、济南、南昌、武汉、苏州等多个城市传出对限购政策进行调整的消息，限购松绑的政策效应开始扩散。但越来越多的人发现，局部地区的政策性松绑，对购房潜力的释放作用有限。在限贷政策依然严厉的背景下，贷款利率高企依然会让购房者望而止步。
观望情绪加剧，松绑效果有限
今年以来，多地政府希望通过放松限购政策刺激楼市。有机构统计显示，在46个限购城市中已有10余个调整了限购政策，未来松绑限购的城市可能会越来越多，口径也会越来越宽。
专家认为，在楼市低迷时期取消限购，会给市场发出救市的心理暗示，反而影响买卖双方的市场信心，在买涨不买跌的心理作用下，市场成交可能更趋低迷。
湖北房地产经济学会常务理事李国政说，购房者每天从网上看到总有城市加入到“取消限购”队伍中来，会改变他们的购房预期，同时，也会改变开发商的市场预期，这种情况下可能市场成交会更加艰难。
从数据上看，南宁市取消限购后仍然继续了此前的房价下跌趋势。中指研究院的数据显示，南宁4月新建住宅平均价格为8065元／平方米，5月为7892元／平方米，6月为7828元／平方米，连续三个月出现下跌。而更早前传出松绑限购的沈阳，楼市几个月来也未见明显回暖。
信贷政策未松，购房者空间小
信贷政策也是影响楼市走向的重要因素。今年以来，银行对于房地产的信贷政策持续偏紧。专家认为，房贷是否松动、信贷支持是否加大，将是撬动楼市回暖的关键政策。
能不能少交首付款，低成本贷到款，一定程度上决定了购买力是否出手。亚太城市房地产研究院院长谢逸枫表示，如果房贷与信贷政策不放松，放松限购政策根本无法改变楼市大局。
“限购调整不是限贷调整。这是两个概念不能混淆。”谢逸枫表示，目前来看，大多数主要城市都实行差异化的信贷政策，二套房首付六七成，三套房没有贷款支持。但在限购调整的同时，各地并未放松差别化信贷政策的力度。
同策咨询研究总监张宏伟认为，从整个市场背景来看，多个城市尝试“限购”松绑的背后，是2014年年初银行信贷紧缩，楼市基本面供大于求，市场表现依然低迷。
有关人士分析，目前来看，银行下调房贷利率动力明显不足，房贷的存贷差较小，对银行不具诱惑力，而做房贷还意味着银行要为未来楼市可能出现的风险埋单。
局部性政策松绑，购买力释放有限
中指研究院发布研究报告显示，据不完全统计，目前已有近20个城市采取或直接放松限购条件、或放宽落户条件、或采取调整限购区域等方式促进楼市走量。
武汉规定，140平方米以上的住房，包括新建商品房和二手房，不再纳入限购范围。苏州也将90平方米以上的住房全面放开限购。有专家表示，目前只放开买“大房子”，对普通刚需族而言尚难受益，而通过几年的限购政策，楼市投资者也很少，大房子的购买力有限。
此外，对限购区域的调整也是一种放松手段，天津、杭州、广州等地都采取了此种方式。李国政分析称，这些政策有利于吸引外来投资，促进不同区域的均衡发展，但远城区一直并非楼市活跃区域，购买力有限，大量库存房待售，放松政策并不能带来购买群体。
张大伟认为，目前限购在影响房地产市场的因素中，所占比例不到10％。未来除一线城市外，其他城市均有可能逐渐取消楼市限购，预计今年将有超过30个城市取消限购，但如果限购政策未全面解禁，一线城市未放开调控，当前楼市局势并不能根本改变。
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