[摘要] 1-5月各城市累计成交量同比下降。5月，一线城市表现分化，北京、广州周均成交量环比出现回升，增幅分别为5%、15%，而上海及深圳环比则分别下降25%、12%；同比来看，一线各城市仍均处于下降态势，其中北京同比降幅较此前出现小幅收窄。
报告要点：
市场情况：5月百城住宅均价出现近两年来首次环比下降，一线城市累计成交量同比降幅超30%
货币信贷保障房地产市场平稳，首套房、保障房得到支持
部分城市政策继续微调，分类调控趋向愈加明确
不动产登记局挂牌，各地推动职责和机构整合工作
经济改革重点任务出台，部分城市试点地方政府债券自还自发
展望：更多城市或将调整现行政策，不动产统一登记条例备受期待
本月重要事件：
表1：2014年5月房地产相关政策及重大事件
表2：2014年5月各省市房地产相关政策及重大事件
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报告正文：
一、市场情况：5月百城住宅均价出现近两年来首次环比下降，一线城市累计成交量同比降幅超30%
图：2012年1月-2014年5月百城价格指数
5月百城价格指数自2012年6月以来首次出现环比下降。2014年5月，100个城市（新建）住宅平均价格为10978元/平方米，环比上月下降0.32%，价格环比上涨的城市数量较上月减少18个；同比来看，100个城市住宅均价与去年同期相比上涨7.84%，涨幅较上月缩小1.22个百分点，涨幅明显收窄。十大城市住宅均价为19605元/平方米，环比下降0.18%，同比上涨13.97%。
图：2013年1月-2014年5月（第1-21周） 图：2013年1月-2014年5月（第1-21周）
一线城市商品住宅成交量变化 15个二三线城市商品住宅成交量变化
（注：图中为截至2014年5月25日统计数据；所统计15个二三线代表城市为：天津、南京、成都、苏州、厦门、长沙、东莞、长春、福州、青岛、南昌、贵阳、温州、惠州、中山。）
1-5月各城市累计成交量同比下降。5月，一线城市表现分化，北京、广州周均成交量环比出现回升，增幅分别为5%、15%，而上海及深圳环比则分别下降25%、12%；同比来看，一线各城市仍均处于下降态势，其中北京同比降幅较此前出现小幅收窄。从1-5月（1-21周）累计数据来看，一线城市累计成交量同比降幅达36.3%，市场仍处于低温态势。二三线城市本月周均成交量较上月增加18%，但同比仍出现小幅下降。天津、温州和成都同环比有所上升，其中天津增幅，同、环比分别增加50%、76%。从累计数据来看，二三线城市同比下降17.6%，降幅明显低于一线城市。
二、货币信贷保障房地产市场平稳，首套房、保障房得到支持
央行明确提出支持首套房贷，释放刚需平稳预期 。5月12日，中国人民银行副行长刘士余召开住房金融服务专题座谈会，15家商业银行参会。会上重点就落实差别化住房信贷政策、改进住房金融服务有关工作进行研究，并针对目前存在的问题提出五点要求：
图：“央五条”主要内容
资料来源：中国人民银行，中指研究院搜集整理
此次会议再次强调“满足首套自住房贷款者需求”，体现了中央“有保有压”的调控基调，通过差别化的信贷政策为房地产市场刚性需求的平稳释放提供有效保证。由于近来银行资本不断上升，使得按揭贷款的定价上升，贷款审批放缓，此次会议提出“合理确定利率水平”、“提高贷款效率”，其主要目的仍在于保障首套房购买者的刚性需求，降低符合条件的贷款者的借款难度，使贷款利率稳定在此类贷款者的承受范围之内。央行一季度货币政策执行报告中明确指出有效防范系统性金融风险，切实维护金融体系稳定将是下一阶段主要政策思路之一。此次央行在中央要求银行保证刚性贷款需求的前提下，提出各银行应做好贷款服务的风险管理工作。更加严格地做好对贷款者资质的各项审核工作，从而将潜在风险降到。
多家银行表态响应央行号召。“央五条”出台后，银行方面纷纷表态将尽快根据央行要求制定细则。平安银行5月12日称，将支持自主性住房的贷款需求，并根据情况随时调整房贷政策。中国银行5月19日表示，今年新投放的个人住房贷款中，近九成的资金用于支持居民家庭首次购买自住普通商品住房，未来仍将支持居民家庭购买首套自住商品住房。
商业银行的经营行为日趋市场化，“央五条”的出台旨在促使商业银行进行信贷结构调整，优先保证按揭贷款的授信额度、加快投放速度。出于利润、风险等因素考虑，各商业银行的实际支持力度或将相对有限，但总体来看，在商品住宅销售呈现低迷的背景下，“央五条”将对刚需购房的贷款支持将在一定程度上起到稳定市场预期的作用，从而平稳当前部分城市的市场波动情况。
中央落实保障房专项资金。2014年5月18日，财政部会同住房城乡建设部下拨2014年中央财政城镇保障性安居工程专项资金1193亿元，用于支持地方特别是中西部地区城镇保障性安居工程，相比去年执行资金数额增长了14.3%。为确保资金及时下放，财政部要求各地区于2014年5月31日前，将中央财政城镇保障性安居工程专项资金下拨到市（县），并适当向城镇保障性安居工程任务较重的资源枯竭型城市和三线企业比较集中的城市倾斜。为确保各地上报项目的真实性，各省财政专员办将对当地不少于3个地级市（含省直管县），至少20%的数据进行抽查。
国开行下发棚户区贷款，发改委创新企业债券融资方式助力棚改。根据国家开发银行公布数据显示，截至4月末，国开行已累计发放棚改贷款5153亿元，其中2014年1-4月已向棚改项目发放贷款1079亿元，较去年同期增长388%，支持新增建筑面积约9318万平方米，惠及111万户、372万中低收入群众。其中中西部地区发放贷款536亿元，占比达64%。2013年6月，国务院总理李克强提出了5年1000万户棚户区改造计划，按照国家开发银行董事长胡怀邦的说法，未来5年国开行每年将提供不少于1000亿元的专项贷款，支持各地棚户区改造。
此外，为解除各地棚改中的资金制约，5月19日，国家发改委下发《关于创新企业债券融资方式扎实推进棚户区改造建设有关问题的通知》。《通知》在多个方面强化了对企业债券融资支持棚户区改造的政策支持，包括增加棚改相关的城投类公司发债指标、放宽棚改概念企业债发行条件、推出项目类债券、扩大贷债范围等举措。通知同时强调将重点满足北京、上海、广州、深圳等热点城市棚户区改造和保障房建设的融资需求，扩大对中低收入群众的住房供应。并且将按照“融资—投资建设—回收资金”封闭运行的模式，开展棚户区改造项目债券试点。
三、部分城市政策继续微调，分类调控趋向愈加明确
热点城市坚持调控不放松。北京市银监局发布《北京银监局关于个人综合消费贷款领域风险提示的通知》，提示辖内各银行防范消费贷款风险，并明确规定个人综合消费贷款不得用于购房、投资等非消费领域。尤其不得利用个人住房按揭贷款与个人综合消费贷款相捆绑的个人组合贷款品种，辗转为住房按揭贷款提供首付款资金需求。同时通知还将个人综合消费贷款发放金额上限由原来部分银行的500万下调至100万元，期限为10年以内。
在抑制投资性需求的同时，北京还加大了对低收入人群住房保障力度。5月20日，北京市政府印发《市政府2014年立法工作计划》，提出今年将力争完成基本住房保障条例（草案）和居住证管理办法。其中基本住房保障条例拟规定取消保障房申请现有的收入审核，而将有无在京购房的房产证明作为申请依据，且提出将非京籍家庭纳入保障房范围。
5月4日，成都市人民政府颁布《关于完善我市购房入户政策的通知》收紧落户政策，通知规定将购房入户门槛又原来的70平方米以上提高至90平方米以上（商品住房或二手住房）。通知称成都“5.12”灾后重建工作已基本完成，为使户籍人口增长与经济社会发展相适应，因此完善购房入户政策。
针对此前广州南沙将对港澳居民放开购买住宅限制的传闻，广州市国土房管局相关负责人回应表示，广州仍然没有政策调整；南沙区国土分局相关负责人也透露，南沙暂未有任何对“限购令”松绑的探讨。
海口侧面突破限购户籍限制。5月30日，海口市下发《关于促进房地产市场健康发展的实施意见》，明确6月1日起在海口市购买单套120平米以上的本省籍购房人，可在该市申请落户。继无锡之后，又一城市通过户籍政策侧面突破限购政策。海口市调整政策意在加快全市高端、大面积商品住房库存的去化，通过对购房人群、面积标准的限制，避免投资需求的大量涌入，从而在刺激需求的同时保障市场平稳。
部分城市放松公积金政策。2013年4月，受二手房交易急剧增加影响，公积金二手房贷的发放呈现快速上升，贷款资金流形成较大压力，扬州市实行了住房公积金贷款“临时性紧缩政策”，暂停了“商贷转公贷”、“又提又贷”和“异地贷款”这三项业务。5月20日扬州市宣布将恢复住房公积金“又提又贷”政策。下一步将根据市场变化情况以及公积金资金流动性的情况，考虑适时恢复“商转公贷”和“异地贷款”政策。
5月初，安徽铜陵市宣布放松公积金政策，内容包括首次购房申请个人住房公积金贷款的首付比例下调、连续缴存期限缩短、贷款额度上调、购买住房可享有契税补贴、放开住房公积金二次贷款及放宽购房入户条件。随后，同省宣城及芜湖市也相继对本地公积金政策进行了不同程度的放松。从安徽省三个城市放松公积金的政策来看，其政策主要采用降低交易门槛和费用方式，且受益对象仅限首次或首改刚需人群。通过刺激刚需的方式，促进房地产市场平稳健康发展。
表：安徽省铜陵、宣城、芜湖三市公积金政策调整内容
郑州购房贷款可获政策性担保。为完善住房保障体系，促进中低收入家庭购买普通住房，郑州出台《郑州市个人住房置业贷款政策性担保管理办法（征求意见稿）》。意见稿提出个人住房置业贷款，依法设立的住房置业政策性担保机构可以作为保证人，依据有关个人住房置业政策，为申请个人住房贷款的借款人提供保证，在借款人未按合同约定履行住房贷款偿还义务时，由担保机构代借款人偿还住房贷款债务。但借款人需根据贷款金额、贷款期限向住房置业政策性担保机构交纳担保服务费。值得关注的是，在郑州市行政区域内，借款人申请个人住房商业银行贷款、个人住房公积金（组合）贷款，贷款人要求提供担保保证时，由住房置业政策性担保机构提供担保的，均适用本办法。郑州此举虽不能算是严格意义上的“救市”，但通过政策性担保，挽回金融机构和银行的信心，从而减少了断供风险，避免金融机构收紧房地产贷款，可以被看作是地方性市场的一个积极信号。
四、不动产登记局挂牌，各地推动职责和机构整合工作
不动产登记局正式挂牌。2014年5月7日，国土资源部办公厅下发《关于在地籍管理司加挂不动产登记局牌子的通知》，正式在国土资源部地籍管理司加挂不动产登记局牌子，承担指导监督土地登记、房屋登记、林地登记、草原登记、海域登记等不动产登记工作的职责。根据此前公布的不动产登记工作时间表，国土部将用三年时间全面建立不动产登记制度，用四年时间运行统一的不动产信息管理基础平台。其中2014年不动产登记工作的主要内容为建立统一登记的基础性制度，同时要求在2014年6月前，出台不动产登记条例。此次不动产登记局挂牌成立，标志着统一的不动产登记机构正式组建，不动产登记“四统一”工作（登记机构、登记簿册、登记依据和信息平台）迈出了一步，为建立和实施不动产统一登记制度提供组织保障。
表：不动产统一登记工作推进情况
各地积极推动不动产统一登记职责和机构整合工作。根据国土资源部发布消息显示，截至4月25日，已有17个省（区、市）明确由国土资源部门牵头负责不动产统一登记职责整合工作，包括天津、河北、内蒙、辽宁、吉林、黑龙江、上海、浙江、江西、山东、湖北、湖南、海南、四川、云南、陕西、甘肃。其中，河北、黑龙江、山东、湖北、江西等5个省已正式建立不动产登记联席会议制度，北京、辽宁、黑龙江、广东、四川5省（市）已在国土资源厅（局）内成立了不动产统一登记领导小组，启动了相关工作。河北、山东、江苏3省已印发不动产登记职责整合的文件，省级层面职责整合基本到位。同时，江苏省国土资源厅已在5月率先设立不动产登记局。
五、经济改革重点任务出台，部分城市试点地方政府债券自还自发
经济体制改革提出六大改革方向。5月16日至17日，经济体制改革工作会议在京召开。随后，5月20日国务院批转了发展改革委《关于2014年深化经济体制改革重点任务的意见》。意见优先推出了对稳增长、调结构、惠民生有直接效果的改革举措，包括加快转变政府职能、着力推进财税金融价格改革、深化国有企业、科技体制等改革、深化户籍、土地等体制改革、以开放促改革及推进关系民生改善的各项体制改革六个方面。
图：《关于2014年深化经济体制改革重点任务的意见》主要内容
可以看出，本届政府改革的着力点在于处理好政府与市场的关系，通过更大限度的放权松绑使市场主体可以迸发新的活力。另一方面，通过推进财税、金融、价格改革，加快推进经济结构调整，加快转变发展方式，用市场手段和价格信号推动各类市场主体健康发展。从影响房地产业发展的要素来看，“人、地、金”均将面临逐步深入的改革举措，与此同时，房地产税立法工作的推进也将进一步保障长效机制的建立完善。
地方政府债券自发自还试点启动。《关于2014年深化经济体制改革重点任务的意见》明确提出“开明渠、堵暗道，建立以政府债券为主体的地方政府举债融资机制”。2014年5月21日，财政部发布《2014年地方政府债券自发自还试点办法》，明确2014年上海、浙江、广东、深圳、江苏、山东、北京、江西、宁夏、青岛试点地方政府债券自发自还。从2011年起，我国开始试点地方政府自行发行债券。此次自发自还试点与之前相比，将完成两大突破：发债方式向自发自还转变；建立信用评级制度。办法规定试点地区在国务院批准的发债规模限额内，自行组织本地区政府债券发行、支付利息和偿还本金的机制。试点地区发行政府债券实行年度发行额管理，全年发行债券总量不得超过国务院批准的当年发债规模限额。2014年度发债规模限额当年有效，不得结转下年。试点地区发行的政府债券为记账式固定利率附息债券。2014年政府债券期限为5年、7年和10年，结构比例为4∶3∶3。试点地区按照有关规定开展债券信用评级，择优选择信用评级机构。且应及时披露债券基本信息、财政经济运行及债务情况等。
2013年国家审计署调研结果显示，2012年，4个省本级、17个省会城市本级承诺以土地出让收入为偿债来源的债务余额7746.97亿元，占这些地方政府负有偿还责任债务余额的54.64%。可以看出，土地收入对于地方债务的影响颇为关键。2014年多地房地产市场陷入低迷，地方债务风险逐步显现，此次地方政府债券自发自还的积极尝试，将更有利于地方政府根据本地区实际情况募集资金，并做出偿债规划和安排，地方政府在获得更大自主权的同时，也要相应地承担更多的责任。另一方面，办法对发行规模、期限结构、利率水平均进行了严格的规定，在一定程度上降低了地方债的潜在系统风险。
六、展望：更多城市或将调整现行政策，不动产统一登记条例备受期待
市场进入调整期，双向调控基调下更多城市有望微调放宽。近期随着房地产市场进入新一轮调整周期，不同城市市场走势出现明显分化，一些成交量下滑明显、库存量较多、房价下行压力较大的城市开始陆续对现行调控政策进行一定程度的调整。而与以往不同的是，此次调整各地政府更注重的是本地需求结构的合理化和对合理住房消费的支持。在量价持续低迷的压力之下，更多城市放宽现有调控政策的可能性加大，通过户籍、公积金、信贷等多个方面支持需求释放；但同时也应看到，在“有保有压”的原则之下限购、限贷等调控手段一定时期内仍将存在。
信贷政策走向将是未来市场发展的关键。相较于房地产调控政策调整，近年来信贷政策的走向对于市场的影响日益显著。“央五条”的出台有望对市场形成利好，对自住商品房的贷款支持将起到积极释放刚需的作用，平稳市场的剧烈波动。各商业银行对于“央五条”的实际执行力度将在较大程度上影响未来房地产市场的量价走向。
不动产登记条例预计将于6月出台。2014年3月，不动产登记工作次部际联席会议提出将在今年6月前出台不动产登记条例。作为实现不动产统一登记体系的步，不动产登记条例的出台将为我国建立统一登记体系提供制度保障。而不动产登记制度作为长效机制的有机组成部分，将有助于间接调节市场供应、促进市场价格理性，推动市场积极健康发展。
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