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楼市成富裕阶层的游戏 政策节奏决定房价走势

中财网   2014-02-12 17:00

[摘要] 在一手房房价走高的情况下,成交量大跌,换言之,准备进场接盘的人要么接不起这个价位的盘,要么手头依然有很多钱,但是对2014年的房价能否继续走高,充满疑虑。二手房市场成交面积同比下跌42.53%,这是另外一个佐证。

在一手房房价走高的情况下,成交量大跌,换言之,准备进场接盘的人要么接不起这个价位的盘,要么手头依然有很多钱,但是对2014年的房价能否继续走高,充满疑虑。二手房市场成交面积同比下跌42.53%,这是另外一个佐证。

经济

世联地产前日发布的实时月度报告显示,深圳楼市“春节效应”表现明显。1月份,一手房和二手房成交量同比均呈现明显下跌态势。不过一手房成交均价依然呈小幅上扬态势,连续12个月站稳两万。

在一手房房价走高的情况下,成交量大跌,换言之,准备进场接盘的人要么接不起这个价位的盘,要么手头依然有很多钱,但是对2014年的房价能否继续走高,充满疑虑。二手房市场成交面积同比下跌42.53%,这是另外一个佐证。

既然谈楼市,公众自然关心房价的涨跌,我个人认为,中国的房价涨到今天这个位置,或者还将继续上涨,与刚需购买力关系不大,这已经纯粹成为富裕阶层的游戏,刚需是噙着血泪的跟进者。简单地说,房价是被两只手托着往上走,其一是政府与政策,其二是富裕人群的海量资金。而能起到决定作用的是政策,不是资金。资金是海量的,但决定其方向的是政策。政策不让房价跌,可以在土地供应上做文章,却对股市跌基本束手无策,这就让资金坚定了进入楼市的决心。同时,“房价不会跌”的神话一再被固化,其实有利于政府通过卖地来偿还地方债以及其他各种债务。

回望2008年、2009年,本来是绝好的调整结构的机会,但是,由于种种原因,我们失去了这个机会。迟至今天,还在随着惯性奔跑,此时再来调整结构,其实会付出更大的代价,但是调整却又势在必行。

地产界大腕任志强最近对2014年的房价释放了两个说法:他先是在一论坛上直言,“我做了十几年房地产报告,今年次提出‘风险’两个字”。后来,在另外一个场合,他又批评了一些调控政策,并且说“如果这些政策继续的话,我想2014年就会暴涨。”

仔细研读这两种表态,其实不难发现他对真正有效的调控政策的敬畏,同时也能看到他对某些地方名为调控政策,实为助涨政策的不屑。

因此,问题的核心在于,2014年政策到底怎么变?确认了这一点,再来谈房价趋势才算是相对靠谱的。从政策层面来说,中央与地方的确存在博弈。比如,去年底,广州曾释放2014年取消限购限价的消息,但是住建部部长姜伟新同日表态,北上广继续从严落实限购政策。广州有关部门很快收回了此前的说法。这就是博弈,但是地方肯定要紧跟中央的步骤。在限购限价不太可能松动的情况下,与资金有关的限贷更不可能松动,部分银行甚至直接放弃了房贷业务。

土地市场改革很明显是往相对宽松的方向走,而不动产统一登记虽然艰难,但对于反腐和后续的房产税推出有基础数据的作用,对政府极其有利,其中房产税可以部分对冲卖地收入减少带来的影响,那么,你说未来会是怎样的政策趋势呢?

因此至少在政策层面,我个人看到的是偏紧的居多,可依靠的是刚需。但是政府又在千方百计增加保障房的数量,同时加快棚户区改造,当然,这类房子问题也不少,未必能真正解决低收入群体的居住问题,但是对投资者还是存在影响。

今年继续看涨房价的人士肯定是赌这些政策今年不会推出,但这是一个只有神才能预测的领域,其他人只有被动应对的份儿。所以,如果你关心房价,请紧盯政策的节奏,某种意义上,任志强和谢国忠一样不可信。

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