[摘要] 早在六七年前，珠海居住版图的郊区化就已开始。但真正格局明朗，郊区形成规模，还是近两年的事。而在郊区化进程中，2013年也算是一个重要的节点。因为，2013年珠海主城区新上市项目已明显减少，成交中心已偏向珠海西区、坦洲、三乡。
地王
对珠海楼市来说，重磅地王并不是什么新鲜的东西。2007年的中信地王、2009年的格力地王都堪称天价，让市场哗然。但珠海土地拍卖史上所有地王案例加起来，也不及2013年来的震撼。一年时间里，珠海土地成交的楼面地价记录已被拔高五位数的层次，并且，这样的案例发生了四次。
7月，横琴挂牌的一宗商住土地以15890元/㎡的楼面地价出让。这个价格打破了中信2007年拿地的记录。当时，那块土地楼面地价为7700元/㎡。此后半年，珠海地王迭出。11月，横琴又拍出两块地王，楼面地价超过18000元/㎡。这样的价格，已达到一线城市土地成交的价格。
横琴作为新区，土地价值自然有它独立于珠海市场的特殊性。但由于地缘关系，暴涨的地价自然要辐射周边。10月底唐家湾11500元/㎡的主城区历史地王，便是最直观的影响。
“横琴地王频出是一个风向标，珠海楼市会直接受益。对于市场后市的平稳上涨，也具有强有力的说服力。”刘海说。
市场化
当年初楼市热度持续，新政策出台的预期便无比强烈。但3月初出台的国五条只是对过往调控内容的重申，并没有太多实质性的内容。因此，该政策并没有起到调控楼市的作用，然而让市场预期将有后续组合拳出现。
但直到十八届三中全会，楼市在行政调控上风平浪静。十八届三中全会的报告并没有出现“房地产调控”的字样。业内人士认为，这对于行政调控而言是一种淡化。“2013年政府换届后，一年都没有新政策出台。这释放出让行业交给市场自行调节的信号。”王晓飞说，“也正是在这种环境下，楼市处于平稳状态，没有大起大落。购房者才会大量入市，没有太多对后市剧烈起伏的担忧。”
郊区化
早在六七年前，珠海居住版图的郊区化就已开始。但真正格局明朗，郊区形成规模，还是近两年的事。而在郊区化进程中，2013年也算是一个重要的节点。因为，2013年珠海主城区新上市项目已明显减少，成交中心已偏向珠海西区、坦洲、三乡。
珠海统计局数据显示，2013年前11月，珠海商品房销售面积为305.51万㎡，同比2012年上涨36.9%。但只包含主城区的网签数据为全年7934套，同比只涨8.12%。可见主城区涨幅明显有限，西区是上涨的主要力量。
从单个项目来看，西区也明显比主城区要出彩。主城区网签排名为华发四季，整年网签1300多套，也是网签量过千的项目。但西区的时代山湖海、保利香槟国际上半年成交就已过千套。此外像世荣作品一号、珠光新城、万科魅力之城等项目均成交火爆。整个上半年，西区楼市成交达到6181套，为主城区全年网签量的77%。
2013年西区各项利好稳步推进。香海大桥确认动工、横琴地价猛涨、惠普入驻等都让消费者看到片区的希望。在这种情况下，西区强势上涨也不足为奇。
郊区化不仅体现在西区的崛起。唐家湾作为珠海的豪宅区，当前已吸引了大量大牌开发商进驻。华发刚拿下11500元/㎡的地王，保利、格力及仁恒的项目也均已面市。这几个项目加起来将推出过百万平米的总建筑面积。居住氛围正逐渐形成。
此外，坦洲、三乡也成为珠海刚需一族置业的热土。大珠海居住格局已轮廓清晰。
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