[摘要] 央行12月18日发布的《四季度储户问卷调查》显示，66.5%的居民认为目前房价“高，难以接受”。
央行12月18日发布的《四季度储户问卷调查》显示，66.5%的居民认为目前房价“高，难以接受”。
同一日，中国社科院和《经济参考报》联合发布住房绿皮书《中国住房发展报告（2013-2014）》。绿皮书预测，一、二线城市房价最快将在2014年季度短线见顶、第四季度前房价将稳中有降；三、四线城市住房市场将延续目前的滞销态势，部分城市房价可能步入下跌通道，这些城市主要是沿海房价畸高、人口增长有限和投资投机过重的城市。
绿皮书的判断依据主要有以下四点：一是房价大幅上涨使潜在购买者的支付能力明显下降；二是2013年住房销售爆发性增长，自住型住房需求被大量消耗，在限购政策不出现转变的条件下，需求后期增长乏力；三是近两年开发商争抢“地王”预示着后期住房供给将显著增加；四是房价过快上涨的城市政府将面临较大的压力，调控政策全面升级。
12月19日，美联储宣布缩减量化宽松，决定自2014年1月起将月度资产购买规模从850亿美元缩减至750亿美元，受此消息影响包括中国股市在内的新兴市场和欠发达市场股市齐齐走低，表明新兴经济体对“廉价资金时代结束、资金外流”的担忧。众所 ，由于人民币预期和美国量化宽松政策带来的美元贬值预期，海外热钱涌入中国金融市场大大充实了商业银行的可贷资金，后者正是房地产企业开发资金和购房者房贷的主要资金来源，热钱由此成为抬高中国房价的重要推手。美国退出量化宽松政策，预示着美元走强和热钱收紧、甚至回流，中国房地产市场势必承压。
让我们再将视角转回国内。12月19日有媒体报道，目前已有18个城市发布收紧房产调控政策新举措，此前的限购限贷政策不仅没有取消，反而再次加码，调控方向从此前的“抑制需求”变为“抑制需求、增加供应”。刚刚过去的十八大三中全会更是明确房地产调控长效机制的三大方向：“建立全社会房产、信用等基础数据统一平台，推进部门信息共享”，“加快房地产税立法并适时推进改革”和“健全符合国情的住房保障和供应体系”。
在上述宏观政策经济形势下考查珠海房地产市场，不禁令专业人士心生疑窦——一方面，土地市场接连诞生“高楼面地价、高溢价率”地王；对应的则是主城区网签数据惨不忍睹地连续5个月环比下跌，11月份更是下跌29%，恰在该月诞生了两大地王！面对如此市冰火两重天的土地市场和楼市，作为关心珠海房地产市场走向的旁观者，笔者为那些躁动甚至狂热的开发商和投资客担心，不禁纳闷他们这么狂热的原因，是什么让开发商给出如此高的地价？在他们心目中地王楼盘的接盘者又是谁？
纵观珠海市的人口规模、宏观经济形势，并结合笔者亲身踩盘调查的经历后，笔者对上述问题变得更加摸不着头脑。
根据珠海市统计局公布的数据，2012年末珠海市户籍人口不足107万人，常住人口亦不过158万人（仅占深圳常住人口规模的12%），人口增长率仅为1.0%。另据统计数据表明，珠海2009-2012年一手住宅供应量基本在250万平方米左右，2013年前11个月商住用地供地面积更高达172万平方米、可发展面积420万平方米！笔者不禁想问以珠海的人口规模何以支撑如此规模巨大市场供应？直逼一线城市的高价地王又如何全身而退，完成“资本-商品-资本”的惊险跳跃？
有人说随着珠海经济的腾飞会吸引大量外来人口，这么讲完全是自欺欺人！据珠海市政府统计公报，2012年珠海市完成GDP1,504亿（位居珠三角9市倒数第二），同比增速仅为7.0%；完成工业增加值740亿元，仅同比增长6.4%。如此经济规模和增长趋势如何吸引外来人口来消化本地楼市的庞大供应？高房价的产业支撑和购买力支撑在哪里？
据调查，2013年11月份主城区住宅仅成交395套，环比下降29%，这是今年6月份以来连续第5个月下降；四季度以来，主城区大部分在售楼盘月成交量在10套以下，楼市可谓惨不忍睹！。另据珠海市统计局发布数据，2009年至2012年珠海市二手房销售面积从174万平方米跌至100万平方米；这一切已说明随着房价高企，接盘者越来越少，楼市越来越冷。如此形势如何发展？
有人说开发商因为横琴新区而看好珠海。那么不妨将其与面向香港、背向珠江三角洲核心经济腹地的深圳特区比较，深圳中心区（仅5平方公里）仰赖低廉的进入门槛和政策扶植，经过15年左右的发展才取得如今成就，横琴新区（106平方公里）如今的发展优势与当初深圳特区相比更具优势吗？如当初深圳中心区的地价、房价远远高出当时实体经济和产业工人的可承受能力范围，还会有深圳今天的繁荣么？接近2万/㎡的楼面地价、3万/㎡以上的楼价，横琴能引入何种可带动珠海经济高速增长的产业？又有何种产业的员工能承受得起如此高的楼价呢？目前笔者认为只能寄希望于港珠澳大桥的拉动了！起步初期的高地价、高楼价意味着未来产业空心化并挤出就业人群，上世纪八、九十年代珠海已遭受过房地产泡沫的蹂躏，希望横琴能在求发展的同时规避风险，稳步发展！
2013年横琴新区因地王频出赚足眼球，但冷静下来发现地王项目加上目前横琴新区在建项目，将在未来一两年内提供200万平方米左右的住宅供应；自2009年至今横琴新区已完成商住用地供应达150多万平方米，可发展面积在300万平方米以上。根据横琴新区控制性详细规划，未来还有大规模住宅用地（保守估计，可发展面积800万平方米以上）待出让。目前横琴新区常住人口不足7千人，在外来就业人群不旺的情况下，笔者不禁再问，横琴新区住宅市场的客户在哪里？一江之隔的澳门人口仅53万（2010年自有住宅保有率近75%），近两年澳门住宅成交宗数约1.3万宗（乐观估算建筑面积约100万平方米），鉴于澳门客青睐的拱北、南屏片区房价仅为横琴房价的一半，能指望有多少澳门人愿意高价来横琴买房？能否支撑横琴新区巨大的潜在供应？供需比例失调，如何能支撑房价坚挺？看来只能寄希望于人民和香港同胞的购买力了！
经过上述一番梳理，笔者认为绿皮书的预测将在珠海成为现实：即2014年一季度珠海楼市房价必将见顶、四季度下跌，相当数量的开发商将面临资金压力甚至烂尾崩盘。面对目前如此惨淡的楼市和看不清的未来，笔者纳闷那些躁动的开发商为何依旧狂热？！
不久前南方报业记者采访李嘉诚先生时，问及他为何甩卖内地房地产项目，他的回答是“不赚最后一枚铜板”。面对着近乎疯狂的土地市场和惨淡的楼市，笔者在为那些依旧躁动狂热的开发商担心，同时不禁想问疯狂何时终结、理性何日降临？
何必非要等到大潮退去，体验让众人看出谁在裸泳的尴尬？
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