[摘要] 一直以来，由于珠海城市的特点，公寓产品在珠海无论是供应量还是销售量都较为清淡。但港珠澳大桥的动工和横琴新区挂牌，使得珠海成为投资热点。因此2011年香洲区公寓出现一波新的供应高潮。相比2010年，珠海主城区公寓供应量增长了五倍。2012年，珠海的公寓供应又有所增长，并呈现出新的形态和特点。
一直以来，由于珠海城市的特点，公寓产品在珠海无论是供应量还是销售量都较为清淡。但港珠澳大桥的动工和横琴新区挂牌，使得珠海成为投资热点。因此2011年香洲区公寓出现一波新的供应高潮。相比2010年，珠海主城区公寓供应量增长了五倍。2012年，珠海的公寓供应又有所增长，并呈现出新的形态和特点。
珠海公寓现状
品种单一成交一般
从类别上来看，公寓大致分为精英商务型、景观度假型、品质居住型、特殊需求型等几种。而精英商务型和景观度假型是最为常规的两种类型。精英商务型主要服务于因为工作原因，需要在一座城市长期或阶段性定居一个人工作的高端商务人士。景观度假型则偏重于在景观优美的地段作为外地人度假用。
从珠海各种类型的公寓客群来看，精英商务型及景观度假型主要针对澳门客、广州客以及北方客。而品质居住型则偏重本地客。合富辉煌数据显示，商务型公寓金沙美地90%的购买者为澳门客户。景观度假型的代表中信红树湾则以香港、深圳、广州人士为主。而金地伊顿山、格力香樟等品质居住型公寓则以本地客为主。像海悦云天、清华十二郡的公寓，本地客都占到80%甚至90%。
但总体上来看，由于珠海既非商务型城市，也不同于三亚这种真正的度假城市，暂时缺乏公寓产品大行其道的客群基础。因此珠海公寓的品种较为单一。公寓的两种主流产品模式——商务型公寓、景观度假型公寓，在珠海都不是很发达。合富辉煌数据显示，珠海香洲区公寓供应商务型占比约37%，其次是居住型，占比约26%，景观度假型公寓偏少，仅21%。
从各种类型的消化率上来看，珠海主城区公寓消化的也是自住型公寓。像金地伊顿山、格力香樟、海悦云天这些品牌社区里的小公寓，一半以上是销给本地客户，消化率也达到66%。此外，珠海主城区公寓主要为26-86㎡的1房1厅1卫，缺少大面积、享受型的国际公寓产品。
客群基础薄弱，主流品种单一，结果就是珠海的公寓市场较为冷清。相关数据显示，07年-10年这四年中，香洲区公寓供应量分别为1427套、1709套、2703套及518套，供应量较少。另一方面，珠海公寓消化周期平均为12个月，总体消化率为45%，公寓消化时间较长，且成交一般。
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未来展望
借势交通节点转型升级
但随着2009年12月港珠澳大桥的动工和横琴新区挂牌，广珠城轨站点逐个落成，将为珠海营造良好的国际化营商环境。珠海成为投资热点，2011年香洲区公寓出现一波新的供应高潮。
合富辉煌数据显示，2011年，珠海主城区公寓供应3078套，相比2010年增长了近5倍。2012年，主城区供应量又增长为4244套，主要集中在南湾，共有三个项目总计1687套。南湾作为珠海东西城连接的重要节点，自然成了公寓市场增长的主要区域之一。
目前，据不完全统计，珠海香洲区潜在的公寓项目供应约有14个，较集中在拱北片区。拱北为珠海核心商业区，且直接受利于轻轨和港珠澳大桥建设，横琴发展辐射，区域相关配套设施完善，多为酒店式服务公寓供应。
在新规划的14个项目中，有10个综合体，3个商住体及一个住宅。“城市综合体”就是将城市中的商业、办公、居住、旅店、展览、餐饮、会议、文娱和交通等城市生活空间的三项以上进行组合，并在各部分间建立一种相互依存、相互助益的能动关系，从而形成一个多功能、高效率的综合体。城市综合体的出现是城市形态发展到一定程度的必然产物。因为城市本身就是一个聚集体，当人口聚集、用地紧张到一定程度的时候，在这个区域的核心部分就会出现这样一种综合物业。
目前，珠海潜在规划的综合体大多落脚在重要交通节点上。比如即将建成的轻轨站，以及港珠澳大桥的落脚点。
合富辉煌市场部经理朱圣文告诉记者，目前珠海大部分综合体还只是提前在重要交通节点上占位，且规划计划较长，有的规划期为五年（即港珠澳大桥建成时）。珠海的公寓要充分转型并有一个质的飞跃，必须等到各重要交通节点落成，并吸引到足够多的外地商务人士。
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