[摘要] 珠海双限反应了房地产市场怎样的发展趋势？对珠海及全国房地产市场会产生怎样的影响？世联地产珠海公司总经理陈清虎在研讨会上为大家做了深入的分析。
受限购限贷以及信贷收紧等持续影响，市场观望气氛进一步浓厚，传统的“金九银十”今年并未出现，房地产市场形势将日趋严峻，房地产企业倍感压力。11月1日，珠海出台双限政策，这对于未来珠海房地产市场也将会产生相当大影响。从国内主流房企销售业绩来看，多家房企前9月销售业绩并不理想，但也不乏逆市飘红的企业。
在此形势下，中指研究院华南分院、珠海房天下于2011年11月9日在中信红树湾联合举办了“逆市创新健康发展——及珠海房地产市场发展策略探讨”研讨会。会议邀请了地产企业、策划代理、研究学者以及媒体等精英人士共聚一堂，共同探讨珠海楼市健康发展之路。
珠海双限反应了房地产市场怎样的发展趋势？对珠海及房地产市场会产生怎样的影响？世联地产珠海公司总经理陈清虎在研讨会上为大家做了深入的分析。
针对珠海的区域市场来讲，限购、限价对局部项目影响比较大，但是根据其他城市限购后的情况来看，量往下降是必然的，为了达成年度的内控目标，政府推出政策的力度也将加大的，最终达成年度调控目标。今天，我想跳开珠海局部的现状，来谈谈未来中国房地产的发展的几个趋势。
房地产未来发展的两个可能趋势
，商业地产的房地产信托化。商业地产国内当前做的的是万达，已经投资建设了59个万达广场，其中开业33个万达广场，预计2011年新开业17个，加起来是一个非常庞大的资产。之前我们不能搞REITs，是因为租金太低。商业只要卖了就乱。那怎么办？现在随着租金慢慢升上来了，你能不能做REITs发行？类似香港领汇、东方广场，在香港发REITs，把这个商场的权益分成份，每一份结合这一份的租金是多少一卖。大家为什么要买领汇？因为特别稳，反正。这样开辟商业地产直接融资渠道REITs，直接就上市了。这个东西的上市，中国房地产的整体结构才真正改善，直接融资比例提高了，不依赖于银行了。
商业和住宅的区别是，商业需要完成价值的三次传递，才能最终兑现价值。住宅一般就是买家即用家，直接实现一次的价值传递。写字楼是通过投资客租给租客，经过了二次的价值传递。商业地产除此之外还要找人来逛你的商场。未来趋势借鉴，可以看看国际上的惯例做法，类：开发商，美国的房地产公司市值大概30亿美金，万科比这些公司大多了。第二类：房地产服务商。CBRE，仲量联行，市值大概在50亿美金左右。第三类：房地产信托。这类服务商市值的就是房地产信托，信托基金上市了，西蒙市值约五六百亿美金的规模。目前香港上市的领汇，大概是五六百亿港币规模，非常稳定。未来商业地产的发展方向，我们认为应该是走信托的方向。
第二，旅游地产。旅游地产连锁分时度假系统必须诞生。中国的旅游度假大潮已经来临，中国人胸怀世界，就愿意旅游，就愿意折腾玩。事实上我们接待能力都有问题，只要大潮一来就乱。原先我们说分时度假，因为这里面有骗人的成份，非法集资的成份，所以被叫停了。事实上这个事应该央企来干，央企就不骗人了。事实上我们有很多法律空间可以走，比如我们的高尔夫权益是可以卖的，不违法。高尔夫权益里面能不能叠加房子的权益呢？这就合法了。例如旅游地产也分好多档次，商务级的，高尔夫权益，但这个高尔夫权益是一个连锁的高尔夫，比如我到西安、西北、东北几个主要城市，我这个高尔夫山庄都跟房子相连，行不行？每年能住多少天。一下子就使得我们目前闲置的产品可以用起来，关键是它也解决中国的消费者问题。
类似这种事情，我们觉得领先公司需要进行突破性的探讨，当然需要一些条件。我记得当时卖观澜高尔夫，就是这么突破的。当时还是卖一个一个单元。再走一步，卖一份，卖几天，那就厉害了，可以很便宜。按天，一年七天，你这个房子70年，算一下有多少天，卖天这个事不让卖，我是卖这种权益，卖这种高尔夫权益。化整为零了，这样的话，消费的群体就一下子扩大了。如果卖五万块钱以内，就是对普通老百姓，谁都行，当然银行有钱的时候，五万块钱还能做个小按揭呢。还有20万的，100万的也无所谓，但是100万的这个权益可多了。到处可以用，作为公司也好，作为个人也好，都行。目前海南金手指，21世纪集团正在卖它的酒店，就是拆小卖。不是说不让卖，有人在卖。目前香港正在卖万豪度假村。就是原来大梅沙酒店的这种模式，time share加上其他权益的捆绑。
未来地产在“中场休息”之后进入“下半场”，“下半场”会有新的趋势。当前万科、恒大、保利就是坚决出货、快速出货。
相信冬天来了，春天不远了！
珠海限购在珠三角也是第四个了。有人还是觉得要等到价格坚挺再出，这样还是不划算的。统计数据对政府有意义对单个发展商实际的意义不大，政府多搞点西区的房子、便宜的房子一拉就把均价拉下来了。但在市场上持续能够走量的产品应该品质，比如中信红树湾。
年关难过年年过。对代理商来讲总体压力也非常大，从另外一个层面来讲，也是对市场的挑战，对所有房地产从业精英的一个挑战，最严厉的政策已经出了，冬天来了，春天还会远么！
大家有一个悲观的观点，房地产还能干多久？有些说十年，有些说20年。我觉得下一步的深耕细作就是它的发展方向，很小的领域都可以有很大空间。万科做15平米的房子，猛一出来很有吸引力，刚毕业的学生都能买的起了，首付两三万。在市场不断细分以后，会诞生很多新的市场，也是我们从业者未来的机会。
刚需也是可以创造的
从统计的数据，香港抬高交易费之后，炒家几乎绝迹。面对要结婚的、孩子要出国的，可以选择比较小点的房子。
以后消费阶层有一部分人的人生阶段消费力很快要到最强的时候，到了财务自由时，可以选择旅游地产等。
现在的80后对以后的收入特别有信心，这一波人是主力购房群， 珠海之前的房子基本上没有什么小区配套、会所等等，大家住那样的房子已经不太习惯了。2000—2005年的客户也到了新的需求了，因为对配套的需求。我们一直有一个观点：刚需也是可以创造的。我给客户设计一个产品，让他心动。这个可能是未来市场的空间。
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