[摘要] 日前，通地产董事长冯仑出席华东理工大学MBA高峰论坛并发表演讲，他认为中国的房地产行业正在经历由资源竞争向创新竞争的过渡阶段，这将是一个淘汰与再生的大洗牌时期。未来的房地产企业要不断向住宅产业化和节能环保、绿色生态的方向不断创新，创造新的赢利模式，才能赢得未来的竞争。
（来源：中国经济网）
“要以行事法则来判断什么是房地产”，演讲一开始冯仑就抛出其独特观点，他以纽约曼哈顿房地产的经久不衰为例，说明房地产不只是土地的生意，其本质在于，一是做空间生意，二是把空间里的经济价值化。
“我把房地产商业模式分成三个阶段，个阶段主要就是地主加工头，第二个阶段是厂长加资本家，第三个阶段是导演加制片。”善于思考和研究的冯仑如此总结房地产的商业模式。他认为，目前国内大部分地产商还停留在“地主加工头”的层面，这种模式一般处于经济发展的初期，竞争的是自然资源。在城市化进程快速发展时期，“厂长加资本家”商业模式则是将住宅产业——以工业化流程生产住宅，解决个模式带来的规模限制，具有发展速度快、质量高、周期短、解放管理者等优点。而随着住宅产业化达到一定规模，房地产必然向商务不动产发展，“导演加制片”这种收费开发商产生了，它以品牌和技术带来客户和收入的预期，具有中期持有、能力导向、收入多样化的特点，是一种典型的美国模式。
不同的房地产商业模式给冯仑的启发是：做生意，要着眼于未来，不断改进自己的商业模式，迎接经济增长预期后的机遇，因为“智者见于未萌，愚者暗于成事”。
房地产也要创新？没错。冯仑认为，在住宅领域，创新主要在于住宅产业化和节能环保、绿色生态，而后者则是未来房地产也的竞争点和创新点；在商务不动产领域，挑战在于对商务综合体功能的划分及运营管理能力作设定。“立体城市”是冯仑针对城市化过程中存在基础设施不健全、堵车、空气质量差等环保危机而提出的构想。“创新不能停滞，房地产商要把自己当作城市化进程中的设计者、参与者和营运者。”
据悉，MBA高峰论坛是商学院主办的一系列公益性论坛，是华理MBA培养体系的重要组成部分，每届都邀请知名专家和学者，对当年最为热点的经济事件进行探讨。自举办以来，受到多方认识的关注。
延伸阅读：
勿用数字迷惑中国房地产市场统计方法导致假摔
（来源：中国经济网）近日，北京市房协发布1至8月新建普通住房统计数据。新建普通住房成交均价13874元每平米，新建普通商品住房成交均价18319元每平米。相比1至7月统计数据，普通住房和商品房每平米分别上涨251元和101元。(9月19日《京华时报》)
但近日由国家统计局发布的“70个大中城市住宅销售价格变动情况”显示，与7月份相比，8月份70个大中城市中新建商品住宅价格下降和持平的城市达46个，城市数量较7月份大幅增加了15个。专家指出，这是2009年以来首次出现了过半城市房价环比止涨。(9月19日《羊城晚报》)
“到底房价的趋势是在上涨，还是在走向下跌，目前仍无一个权威的数据。”——有媒体直言，“统计方法导致假摔！”
政府有针对性地出台一项政策，要看执行的效果如何，首要的指标就是数据。但如果相关数据是先天地带有导向性的因素，通过人为因素得出期待的数据，那么“相关数据”还能做到“实事求是”吗？在信息爆炸的当下社会，通过数据欺骗公众的做法不会长久，只会增添民众对个别相关部门的反感。
温家宝总理对房价问题一直很关注。从2010年2月28日到今年2月27日的时间里，温总理参加了五次网络在线访谈，每次都会提到房价问题，并且都会讲到信心和决心。
中央政府从未丢失控制房价的决心，出台的一系列楼市调控政策中，包括增加供给(如保障房)与抑制投机性需求(如限购)看起来都应该会有所成效的。但是，为什么只是会在数据上有所谓的“成效”，但房地产市场的购买主体——消费者却在实际购买当中感受不到政策带来的好处呢？
控制房价，中央政府的相关政策出台了很多，每一项政策都大快人心，其后就是需要地方政府来具体执行政策，问题就出在执行力上，也就是说，中央政府的政策没有被地方政府得到很好地贯彻落实。
最初，政策的着眼点是全体人民的福利，但地方政府在落实政策时，其着眼点是地方利益，甚至是当地政府的“圈子利益”，更有甚者是当地政府个别领导的利益。在政策的执行过程中，地方政府按照各自的理解和目的，特别是一些地方政府为了追求GDP的增长，突显地方政府的政绩，有意识地选择性执行。
以今年中央政府出台的保障房政策为例，按照计划，今年1000万套保障性住房必须在10月底前全部开工。但从部分城市今年以来保障房开工情况来看，成绩并不乐观，一些城市开工率不到三成。
又比如前一段时间为了打击投机性需求，中央政府出台了限购政策。一些地方政府在落实限购政策中大打折扣，只是采取局部和片面的限购手段抑制房地产市场，比如新房限购、旧房不限；市区限购、郊区不限。还有一些地方政府采取了以限价政策代替限购政策的方式，规避中央政府的限购令政策。
“上有政策，下有对策”，地方政府对中央政府的房地产政策进行有选择性的实施，非但没有对房地产市场形成有效地调控，反而大大地影响了政府的公信力。因此才会出现一方面国家政策不断推出，平抑房价、调整房地产市场的决心日益坚定，统计数字也看起来不错；而另一方面市场走势扑朔迷离，绝大多数居民没有感受到政策带来的好处。
靠人为因素影响的统计数据来迷惑市场，如此做法既不符合市场规律也表明地方政府对执行中央政府的宏观调控政策的真实态度，要想真正达到降低房价、提高国民福利，增强百姓对政府的信任度的目的，让中国房地产市场运行于有序、良性循环经济模式中，步就是把数据搞清楚。
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