[摘要] 尽管新一轮楼市“限购令”城市名单尚未公布，但许多二三线城市楼市已风声鹤唳。在政策悬念压顶之下，近期珠海楼市已悄然发生微妙变化。出于对后市的担忧，进入7月中旬以来，我市不少在售楼盘已改变销售策略，丰富现场活动，提前开盘，增大优惠，甚至有开发商举办特卖会，房地产市场热闹非凡。
抢开盘抢资格
记者：自新“国五条”颁布后，珠海楼市发生了哪些明显的变化？
朱圣文：温总理的新“国五条”是7月12日颁布的，这表明下半年楼市调控政策依然是从紧的，随后，“限购”风声开始在珠海楼市蔓延。受限购政策影响，具体表现在珠海楼市上的一个拍地事件，7月19日唐家湾地块流拍，这块被市场称为珠海“新地王”、起拍价高达6000元/平方米的土地在敏感期拍卖格外引人关注，成为市场“风向标”。流拍信息一出，市场出现较大反响，使开发商的预期风向发生转变。
此后，两个小户型项目“发力”，二者不约而同地比原计划提前销售。此举反映出珠海市场对政策的心态，许多开发商开始积极采取应对办法，比如丰富现场活动，提前开盘，增大优惠，甚至有开发商举办特卖会，总之，必须要赶在新政策来临前跑掉一定量。从购房者的角度看，抢开的这两个楼盘在10多天的时间里销售量可以说很理想，这表明珠海楼市的市场购买力是有的，同时，从一个侧面也反映出，部分投资客已经开始想赶在“限购令”出台前抢购买资格了。
买房还是不买
记者：对购房者而言，目前开发商的销售策略和优惠力度是否是绝好的购房时机？眼下到底该不该出手买房？
朱圣文：对于每个购房者来说，何时是的购房时机，没有一个固定的节点，因为没有人能百分百准确地估测市场未来走势。在我看来，只有适合自己的，才是的时机。这个“适合”包括自己的经济能力、对居住条件的需求等等多方面的因素。我不赞成在政策敏感期，购房者抱着“赌一把”的心态购房，因为无论是投资客，还是自住客，只有根据自己的实际情况进行判断，选择适合自己的房子才是的。
记者：现在购房的选择更多了，如何选择适合自己的房子呢？
朱圣文：对不同的购房人群来说，“适合自己的房子”的标准是不同的，当购房者处于刚需时对居住的要求，与处于改善时对居住的要求肯定是不一样的。我认为品牌、规模、地段、品质、配套、园林、产品等是基础，只有好的物业管理才是让物业的重要因素。特别是在目前市场形势下，选择一个大品牌的开发商，在保证楼盘品质满足居住需求的前提下，房屋的抗跌性更强，长远来看更是保值增值的重要资产。物业公司同属于开发商的话，则服务的细心、维保的品质、文化的营造等都将有一定的保障，对房屋价值的提升非常有帮助。
不算热闹 供应不少
记者：作为专业地产人士，您如何看待眼下珠海楼市的这些变化？
朱圣文：现在国家调控房价回归理性的决心坚定，各省市将会进一步细化已有的调控政策，加强监管，规范房地产市场，同时大力推进保障性住房建设。调控政策无疑会对购房者心理层面产生影响，并直接导致持币观望情绪加重，预计未来一段时间内，二三线城市的楼市观望氛围会更浓，在如此大环境下，珠海市场一定会受到一些影响。从珠海官方发布的统计数据看，今年上半年，全市商品房销售面积114.42万平方米，同比下降5.9%，但降幅较一季度收窄24.2个百分点。从供应市场看，商品房施工面积达1521.59万平方米，同比增长43.8%；竣工面积190.25万平方米，增长72.8%。从数字中我们读出，上半年的珠海楼市不算很热闹，市场供应却还是不少，珠海市房地产市场正处在一个飞速发展的阶段，因此，未来市场前景还是相当乐观。
对于眼下珠海楼市愈吹愈烈的促销风，我个人认为，开发商应“量力而行”。从今年上半年珠海在售楼盘项目开盘加推销售情况看，取得不错销售业绩的开发商几乎全部顺应市场，采取了低价策略。楼盘降价促销活动的确可以直接带来成交量的上升，但并不一定适合所有开发商。
从观察中我们还看出，在政策敏感期，品牌的力量再次凸显，开发商品牌影响力也决定着市场消化。目前，珠海房地产市场整体处于一个过渡阶段，在外来品牌开发商的带动下，新兴区域发展速度加快，可以预见未来珠海房地产市场将更加激烈，虽然各楼盘营销活动花样百出，但实际的效果千差万别，如何能够根据自身项目特色组织出最有效的活动，将会是接下来每个项目重点考虑的问题。珠海不是个限购的城市，受政策执行及市场竞争影响，未来珠海房价肯定会出现小幅波动，预计未来2至3个月，成交量会有所回落，并影响到下半年楼市销售旺季的整体销售。随着政策的逐步消化及金九银十的到来，成交会逐步回升。
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