[摘要] 在一场包括信托、保险、基金在内的房地产业内闭门沙龙上，因为记者的出现，这场业界交流变得十分小心谨慎。“主要是现在政策面对地产融资虎视眈眈，大家都怕说错什么话，把自己的饭碗砸了。”会后，一位参与人士私下表示。
（来源：腾讯财经）在一场包括信托、保险、基金在内的房地产业内闭门沙龙上，因为记者的出现，这场业界交流变得十分小心谨慎。“主要是现在政策面对地产融资虎视眈眈，大家都怕说错什么话，把自己的饭碗砸了。”会后，一位参与人士私下表示。
据用益信托统计显示，今年1—4月，信托公司共发行集合类房地产信托项目222个，募集资金722.11亿元，发行数量同比增长66.92%，募集资金规模同比增长115.26%。中国信托协会指出，去年下半年开始，房地产信托大热，仅今年前4个月，募集资金规模同比增长了115.26%，发行数量达到222个，同比增长66.92%。
信托再次被要求放缓，这无疑给开发商的资金“雪上加霜”。
救命的信托
据透露，中融信托、平安信托、中信信托、中诚信托、北京信托、上海信托等20多家信托公司近日都陆续收到来自银监部门的“窗口指导”电话。银监部门要求信托公司严控房地产信托业务风险，对于房地产信托余额较大的信托公司，要求“规模实现稳中有降”。据介绍，首批接受窗口指导的都是房地产信托余额和新增规模排名前20的信托公司，之后窗口指导的范围要扩大到全行业。
事实是，在房企融资短期内难以全面松动，银行收紧“钱袋”的情况下，公司债、上市公司海外融资、房地产信托等瞬间成为很多房地产企业融资的方式。
此前，阳光城向中信信托融资5亿元后，再度通过信托融资获得15.5亿资金。结合去年年底的一次信托融资，这已经是这家福建开发商半年内三次通过信托融资。
3月10日，嘉凯城发布公告，将为其全资子公司中凯置业通过国际信托发行7亿元人民币，借款期限为24个月的信托融资提供担保。算上此笔，嘉凯城2011年至今已利用信托筹得19亿元项目资金。
“虽然地产信托业务比去年多了很多，但现在银监会对企业项目四证卡得很严格。如今可投资的地产项目也并非想象的好找，因为资质良好的项目并不多。”光大金控不动产一位投资总监告诉记者。
21世纪不动产首席分析师常智称，“这个措施会加剧行业的整合度，大中型公司资质好，资金成本和获得信托的几率要大。但银监会防范风险的指令将使得此前很多资质不好（如信用以及抵押品）小型公司借道信托的道路被封死。”
常智认为，该措施主要还是为了防范信托产生的金融风险。“信托行业的干净资本才1000多亿，却有1万多亿的资产（其中一大半是房地产贷款），如果这些房地产项目的偿还出现问题，这1000多亿不够赔。所以，现在信托都不太敢冒险找高风险项目，都倾向与低低风险。”
地产企业资金进入预警区
工商联房地产商会会长聂梅生近期公开表示，房企的资金压力主要来自于限购令和信贷政策。“稳健的货币政策使房地产业的资金流入明显减少。从贷款利率上也可以反映出来。原来8%的利率开发商往往嫌高，现在攀至18%的高点时却抢着贷款，说明房地产企业的资金开始紧张。”她表示，房企真正的资金链紧张从5月份才刚刚开始，并将持续到今年第三季度。
上海某研究院综合研究部分析称，一季度房地产开发企业资金状况已经不容乐观。主要表现在房地产开发企业本年资金来源增速放缓、房地产开发投资高位运行、商品房销售金额增速难以大幅回升、个人购房贷款余额增速回落等系列因素的影响下，房地产开发企业资金链逐渐趋紧。？
“二季度房地产开发企业资金可能进入预警区间：主要原因有两点：一是，房地产开发企业融资环境依然严峻。房地产是资金密集型行业，资金是赖以生存的命脉，随着央行持续紧缩银根、连续多次加息，不少开发商开始面临着融资难的局面。二是，受楼市相对低迷的影响，二季度房地产开发企业资金仍难以快速回笼。预计未来一段时间，楼市调控政策仍将维持偏紧态势，尽管开发商有可能采取以价换量的方式销售，但商品房销售金额仍难实现大规模的快速回笼。”
广州市同创卓越房地产投资顾问有限公司总经理赵卓文认为，可以预见，未来几个月，房地产的“营销战”将越演越烈。“通过私募基金融资或海外发债融资，开发商的年融资成本不会少于15%。即使‘幸运’获得国内银行的贷款额度，上浮利率也不少。与其去熬15%以上的高利息，不如拿出个3%-5%的比例去拼营销。”
业内人士普遍认为，今年以来北京等一线城市楼市一直未见真正回暖，在库存高企、资金链收紧的双重压力下，加之时近年中，为冲业绩，开发商将不得不加紧推盘。预计即将到来的两个月，北京楼市就将迎来一波开盘小高峰。
据房天下数据中心统计，北京近期将有包括金色漫香苑、住总万科·金域华府、西山壹号院等在内的18个纯新盘先后入市。保利、万科、金融街等品牌房企纷纷加大推盘力度。金融街近期三盘联动，其中早在2008年就已经入市的金色漫香林，5月加推90-150平米的花园洋房，以及190平米和270平米的叠拼别墅，并针对88平米的经典两居推出28-38万总价优惠活动，目前项目仅剩10％的房源在售。
推荐阅读：
延伸阅读：
房地产信托风声紧 银行仅代销不发行
（来源：证券日报）“如果您真的对高感兴趣的话，我推荐您不如买我行的基金产品，去年超过10%甚至20%的也有”，招商银行某客户经理对本报记者表示，“至于房地产信托方面，目前我们只有代销的信托公司的产品，但是风险真的挺大的。”
在《证券日报》记者这几天询问的近十家银行中，目前只有交通银行、招商银行和民生银行的客户经理向记者表示还有房地产信托的产品，但是也均明确表示只是代理信托公司进行销售，产品本身与银行并无关系。
银行只代销不发行
“以前私人银行部门那边是有发行的，不过那边有产品的话会通知我们，目前应该是没有这种类型的产品”，建设银行大堂某理财人员对记者表示。当记者询问是否有代销的产品时，对方表示，“无论是银行自己开发还是代理信托公司销售的产品现在都没有。”
从去年7月底的口头叫停，到8月份的再度开闸，再到今年1月底新规的出台，银信合作“腾挪信贷”的“转表游戏”已日渐规范，而借道信托来“透支”房贷的路径已被堵死，在银行贷款指标被严控的今天，“被迫归表”的银信合作理财中，投资于房地产市场的产品也已经几无踪影。
“自从去年规范后我们就再也没有推出过银信合作的房地产信托产品，现在只有代销的信托公司的房地产产品。”作为银信合作的大户，民生银行去年一共发行了超过700余款银信合作理财产品，从发行数量上讲在银行方面排名第二，但是其工作人员仍然对记者表示，目前没有该类产品发行。同样是银信产品发行大户，交通银行去年共发行超过1200款银信理财产品，但目前亦没有银信合作房地产理财产品发行，只有一款代销的产品刚卖完。
用益信托的数据显示，去年全年共发行投资于房地产市场的银信合作理财产品共80款，其中在监管层口头叫停的7月份及其之前一共就发行了77款，而在去年8月份到年底一共只有3款产品面市。今年前四个月，除了一月份有8款产品推出之外，二三四月一共只有两款产品发行。
除此以外，银信理财发行量较大的工行、中信、光大银行等，无论是银信合作理财，还是代理销售，都已没有房地产信托产品。
组合投资为主流
记者在招商银行可以领到一份5月资产配置单，上面将理财产品按照风险类别分别归类，其中在高风险类一栏，除了公募基金之外，还有其他一类，主要包括信托计划、黄金、定向增发基金及私募股权投资基金等。而已有业内人士对《证券日报》记者坦言，“目前银行与信托公司合作的项目，主要还是做定向增发和阳光私募这类的项目。”
去年以来，银信合作产品爆发式增长，为控制风险，银监会口头叫停了银信合作，随后再次下发文件，对该类产品作出进一步规定，重新规范以后，银信合作类产品发行渐趋于稳定。
在2010年银行开始对房地产企业贷款收紧的时候，房地产融资受到了较大影响，2010年底部分房地产商的资金链到达了一个非常敏感的阶段，在这期间，无论是信托公司还是银信合作都成了房地产商寻求资金支持的几根重要稻草。但是随着监管层《信托公司房地产信托业务风险提示的通知》以及业内熟知的72号文的下发，银信合作类房地产信托已经基本销声匿迹。而从投向来看，随着融资类银信合作业务的收紧，银信合作的产品的投向更加单一，组合类产品与金融市场已是投资主流。
根据用益信托数据，由于融资类产品的监管，组合投资类的产品近年来迅速崛起，去年信托贷款类产品共发行1430款，而组合类产品仅发行329款，而今年前四个月，信托贷款类产品仅发行159款，组合投资类产品达1505款，已经成为资金的主流运用方式。
由于房地产等类型产品的衰弱，金融市场更是成为了银信理财资金的主要流向，发行数量占比前四个月已 过了90%。
推荐阅读：
免责声明：凡注明“来源：房天下”的所有文字图片等资料，版权均属房天下所有，转载请注明出处；文章内容仅供参考，不构成投资建议；文中所涉面积，如无特殊说明，均为建筑面积；文中出现的图片仅供参考，以售楼处实际情况为准。
