[摘要] 今年以来房地产企业海外发债总额达275亿元，相当于去年全年的四成。海外融资正成为近期国内几家大型房企重要的议题。1月份，恒大地产、合生创展、雅居乐等房企通过海外发债、优行票据、向外资银行借贷等方式融得的资金。
今年以来房地产企业海外发债总额达275亿元，相当于去年全年的四成。
海外融资正成为近期国内几家大型房企重要的议题。1月份，恒大地产、合生创展、雅居乐等房企通过海外发债、优行票据、向外资银行借贷等方式融得的资金。
昨日，香港恒生地产分类指数下跌2.37%，地产股多数走软引领大市回调。申银万国分析员陈凤珠预期新政策对地产商实际打击不大，地产股下跌只是借势回吐，该板块仍有上升空间。而本会增加房地产企业运作成本的高息海外融资行为，也这并没有影响券商对房企、对地产板块的良好预期。
银行监管部门收紧信贷的信号增强的同时，一些大型房地产开发商已经着手海外融资，在1月份已公布的海外融资计划的房地产企业中，海外融资规模已超过150亿元。2月份以来，又有部分房企发布融资计划，发布融资计划的碧桂园称，公司计划发行7年期优先票据，并已获得批准将于新加坡上市，但具体的细节还未确定。苏格兰皇家银行假设碧桂园的发债规模与其对上一次去年8月发行4亿美元计，则今年以来房地产海外发债总额达275亿元，相当于去年全年的四成。
对于碧桂园这次融资，评级机构穆迪指出，碧桂园此次发行债券有助改善公司的流动性，以应付内地今年可能收紧银行信贷的挑战，相信公司会继续谨慎管理其负债及购地，债务杠杆水平不会超过50-55%，并给予债券“Ba3”高级无抵押债务评级，展望为“稳定”。
瑞安房地产1月发布公告称，公司将在海外发行期限为4年的债券，预计发行规模约为35亿元人民币。12月中旬，瑞安房地产已经发行了30亿元为期2年的人民币的海外优先票据。两个月时间内，瑞安房地产已经通过海外融资的方式获得了65亿元的开发资金。
“今年房产信贷的发放可能会有较大下降，对开发商来说，银行资金被收紧将对公司财务和项目开发产生重要影响。所以有一些大的公司已经在筹备向海外募资，来获得更多的开发资金。”戴德梁行投资部董事叶建成表示。
苏格兰皇家银行预期未来内房公司海外发债将愈趋频繁，而拥有充裕资金的房地产商将可支持其扩充以取得更大的市场份额。现在内地房地产市场正在整合，25家主要房地产合计的市占率由2008年的8.1%，增至2010年的15.3%。该行对内房股板块的评级为“增持”。
券商也一致看好备受调控的房地产行业。券商给出的理由是，房地产行业自2009年7月进入下跌通道，股价接近腰斩。而另一面，房地产的实际业绩却在节节攀升。加上今年的通胀预期仍旧高企，房地产旺销格局不会改变。此外，市场估值水平低于历史均值，具备提升空间，房地产板块底部反转形态逐渐形成，金融服务、采掘及建筑行业估值均处于历史低位，随着近期利空出尽，预计未来估值修复空间巨大。
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年初房地产调控政策的再次加力让2011年中国房地产市场的前景变得扑朔迷离。在中央坚强的调控决心下，房价会不会回落，楼市会不会降温？成为许多准备买房者心中的疑问。一面是限购、信贷收紧、房产税试点等政策的冲击；另一面是通胀压力加大、股市低迷的现实经济环境……在充斥着各种各样变数的房地产市场，房子究竟要不要买成为购房者面临的大问题。
疑问一：“是不是要等房价回落后再买？”
在江西南昌工作的涂华最近有点烦，上个月底，他刚刚签了购房合同、付了买房的定金，第二天国务院常务会议就出台了调控房地产市场的八条措施。“史上最强”“”“将调控进行到底”……面对媒体对国八条铺天盖地的解读和煽情抢眼的标题，是不是继续买房让涂华相当动摇。
“这回的调控力度确实很大，房价没准儿就要降了，如果春节后房价真的应声回落，那我现在买房真的亏大了。”在政策出台的前一天出手买房让涂华相当苦恼，基于对市场回落的强烈预期，他甚至已经决定将定金索回，退掉这套房价高点购买的新房。
随着国八条、房产税试点等措施的出台，再加上春节传统销售淡季的到来，目前的房地产市场已经开始出现明显的变化，根据的调查，北京、上海、深圳等国内房地产一线城市在二月的周均出现了成交量明显回落，受春节假期的影响，珠三角的一些城市不仅楼市成交明显回落，部分城市甚至出现了一周成交量跌至个位数的现象。
业内人士分析认为，国八条的政策目前仍然停留在中央层面，随着春节假期的结束，各个部委、地方政府落实国八条的细则将不断出台，这对市场预期无疑会形成明显的打压。短时间内，市场的观望气氛会重现，成交量和成交金额都会出现明显回落，相应的房价也会松动，自去年9月开始出现的楼市量价齐升的状况将会出现转折。
疑问二：“不买房，拿什么扛通胀？”
与涂华不同，在北京经营一家电气设备公司的王明仍然决定在近期新购买一套商品住房。“从去年物价的涨幅来看，现在买房仍然是让钱保值的有效途径。”王明告诉记者，现在通胀预期越来越大，和其他的投资相比，对他而言买房仍然是最保险、最让人放心的一种投资方式，即便是房价出现了回落，自己也亏不到哪儿去。
和王明一样，对于很多中国人而言，商品房的功能不仅是保障居住，很大程度上也是保障财富的一种手段。虽然2010年不断出台的房地产调控措施，政策指向都是在抑制房地产市场的投资、投机行为；虽然从决策层到社会舆论都在引导人们将住房回归居住的本质，但是随着年内流动性的泛滥，加上物价的不断走高，使得人们对通胀的预期逐渐加强。保证自己的钱袋子不缩水成为很多普通人最想解决的问题。
与此同时，2010年的中国资本市场表现平平，普通人的理财和投资渠道十分有限，在这种情况下，虽然国家抑制房地产投资、投机的政策调控已经成为一种常态，但依旧无法在短时间内改变人们“买房保值”的传统心理。央行去年年底的问卷调查显示，买房仍旧是居民投资的。
疑问三：“报复性反弹还会来吗？”
首次提及房价调控目标化，再次提高二套房贷首付比例，进一步扩大限购的范围和力度……国八条对房地产市场的调控力度已经达到了空前的高度，同时，随着房产税在重庆和上海试点的开始，房地产调控向更深层次发展的趋势已十分明显。然而，即便在这样力度大、强度高的调控措施下，仍然有人担心未来的房地产市场仍然会高歌猛进。
采访中，不少购房者依然认为2011年的房价会继续上涨，在他们看来，2009年底和2010年全年的调控措施不可谓不多，调控力度不可谓不大，但即便在这样的情况下，2010年下半年房价依旧不断在走高。北京的一位普通购房者告诉记者，如果现在不买，今年的房价又没降下来，那么以后买就更贵了。
对于楼市“报复性反弹”的担心并非没有道理，根据以往的经验，在调控措施出台后，经历了短暂的市场观望，往往会出现积累的需求集中释放进而导致楼市突然回暖的现象。因此，对于此次调控，很多业内人士都提醒，不仅要在政策上做减法，限制投资、投机性购房，更要在需求上做加法，加大普通商品房和保障性住房的供应。同时，切实加强对市场的监管，保证房地产市场的发展稳定、健康，而不是忽冷忽热。
疑问四：“保障性住房何时保障到我们？”
“如果我能租到稳定、便宜的公租房，那么短时间内就不会考虑买房了。”在北京一家外企工作的晁啸告诉记者，对于只身在北京闯荡，没有什么积累、短期内无法买房的自己而言，的愿望是能够进入住房保障的覆盖范围。
对于许多普通的购房者而言，之所以会倾全家之力，背巨额债务购买一套商品房，很大程度上是因为无法达到保障性住房的保障标准。与商品房市场的发展相比，1998年房改以来，我国保障性住房体系的建设其实一直处于一种相对滞后的状态。
就在不久前，住房和城乡建设部明确，在2010年开工建设580万套的基础上，2011年将建设各类保障性住房1000万套。中央政府和地方政府在保障性住房建设上的决心空前。同时，2009年开工建设的很多保障性住房在2011年将会竣工入市，其对中低端市场的分流作用将会越来越明显。
不过，由于保障性住房的建设需要一定周期，而中国的保障性住房建设大规模开展主要是在2008年底9000亿元安居工程计划出台之后。因此，虽然2010年的建设速度比较快，但保障性住房整体大规模进入市场很可能还是未来3到5年之内的事情。
保障性住房能否在今年，甚至在未来扮演更为重要的角色，在许多业内专家看来，最关键的问题仍然在于政府在推动保障性住房建设时的执行力。面对今年提出的，如此大规模的保障性住房建设计划，中央和地方政府如何在土地、资金等各方面保证其实施将是一个严峻而现实的考验。
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