[摘要] 杭州本是弹丸之地，无论土地资源还是市场规模都不能与北京、上海、广州、深圳那样的城市相比，但就是在这里不仅培育出了绿城、滨江这样的全国性地产品牌，而且吸引了万科、保利、中海、金地、龙湖等行业一线企业争相进驻，开疆拓土、深耕细作。
杭州本是弹丸之地，无论土地资源还是市场规模都不能与北京、上海、广州、深圳那样的城市相比，但就是在这里不仅培育出了绿城、滨江这样的性地产品牌，而且吸引了万科、保利、中海、金地、龙湖等行业一线企业争相进驻，开疆拓土、深耕细作。
2010年，在这个调控年里，大腕们显然不是来打酱油的，各显身手，江湖座次在无形中起着些变化。
万科：万科就是万科
从2006年8月万科与南都签署系列并购协议开始，我们一直关注着万科与南都的融合。对南都的粉丝们来说，万科是“入侵者”，改变了原本很小资、很文化、很江南的南都风格，而同行们，在欢呼万科拉升九堡区域的价格之后，随即看到了万科更随行就市的一面——从2006到2010，四年，我们经历了万科带给杭州的冲击和改变，看到了房地产更严酷、更市场化的一面。而浙江万科也花了四年时间、历经三任总经理才终于证明，万科有能力消化不同的企业文化，适应不同的区域市场，满足不同的客户需求。
回头去看，2006年万科南都的销售业绩是9.6亿元，2007年一下子增长到37亿元，一年时间增长4倍，但今年截至12月初，万科在杭州地区的销售额约为50亿元，增长速度不如并购之初快。但有时候数据并不能说明全部问题。一个多礼拜前，郁亮到杭州时曾说，浙江万科是在既不拿地王，又要拿项目、求发展的基础上走到杭州市场份额排名第三的地位的，不容易。当时，坐在后排的浙江万科总经理周俊庭，与共事16年的老“战友”郁亮，相视一笑。
一位曾经激烈抨击过万科接手良渚文化村项目后在产品上的变化的业内人士，如今告诉我，他今年一有空就去那里转转，因为那里有吃有玩有风景，很放松很小镇。这是万科到杭州以后的融入地方文化的努力之一。再比如，万科在杭州的项目外立面最初用涂料，后来用面砖，现在用石材干挂，这不仅是用材的变化，也是他们在迎合杭州购房者的喜好。
曾有人将万科比作房地产行业的“牧羊犬”，驱使着同行一路狂奔，今年，万科成功越过“千亿”大关，牢牢巩固了一度岌岌可危的“一哥”地位。或许，千亿房企的讨论热度会迅速消退，但万科带给其他房企的压力，恐怕很难在短期内化解：继续追赶，还是放弃？
绿城：以退为进，浙江老大之位难撼
没有万科的盘子大，没有中海、保利的央企背景，绿城能走到今天，能在房地产企业方阵中坚持，不容易，要继续走下去，更不容易。
这些年，无论绿城发展得顺利还是不顺利，从宋卫平的嘴里我们听到过“感谢老天”，却从没听到过“愿赌服输”，他不喜欢认输。所以，在去年放话要赶超万科之后，即使目标没有实现，他也没有放弃，有人问为什么，他自己也不知道为什么，于是只好归结为“我读小学的时候就从来没有考过第二名”。喜欢他的人说他霸气，不喜欢他的人说他狂妄。
霸气也好，狂妄也好，至少他不傻气。宋卫平曾不止一次地说，绿城“很穷”，的困扰就是“拿地的钱永远不够”，他说绿城每年拿地的本钱统共只有200亿左右，要维系500亿元的销售额非常累。说白了，钱是以资金密集型为导向的房地产企业的软肋，资金量制约了绿城的发展速度和规模，所以他们想了个办法——不做地主做长工。
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这个想法酝酿了至少3年，今年9月底绿城集团召开新闻发布会宣布成立绿城房产建设管理有限公司，这意味着绿城从单纯的房地产开发商向房地产投资商、运营商和服务商的定位转型。
尝够了“一文钱难倒英雄汉”的滋味，绿城不仅退而作“代建”，寻求新的盈利方式，而且改变了拿地策略。截至今年11月底，按当前绿城在各项目所占权益计算，新增土地成本约127亿元，住宅用地平均楼面地价只有2600元/平方米左右。这远远低于人们对绿城拿地成本的预估，怎么回事呢？这就是绿城“进”的一面了，尽管说这么便宜的土地是“可遇不可求”，但是宋卫平也承认，因为大城市的拿地成本太高，他们加强了在县级市的项目布点，比如长兴、诸暨，同样的资金量，在大城市连拿地都不够，而在小城市足够运作一个项目。
绿城的这一做法倒是与万科的“依托中心城市向纵深发展”的战略布局不谋而合，或许很快，在杭州之外的浙江其他城市，绿城与万科，会有更多的交锋。
滨江：跑量、盈利，都不缺
有很多人羡慕戚金兴，因为这些年滨江房产集团一直顺风顺水，就连让很多房企“命悬一线”的2008年也没有动摇滨江的行业地位，反而给了滨江机会，坐稳了杭州房产界巨头的位置。尽管销售业绩还未通报，但据知情人透露，滨江早已超额完成今年的销售额，甚至可能是业绩增长速度最快的上市房企之一。
话到这里，大概有人又要说滨江运气好了，但，同样的市场环境为什么它的运气特别好呢？说到底，因为滨江一直很稳健，也一直有自己清晰的思路。
有业内人戏称滨江是“东部老虎”，因为从万家花园到御景苑，滨江在杭州城东板块摸爬滚打了十几年，直到金色海岸项目才终于让人对这只“老虎”刮目相看。但谁又能说，不是做“老虎”的那些年“不停步”的积淀，才让滨江厚积薄发，在无数竞争者的夹击中走出来一条与众不同发展道路？在杭州，从国企改制而来的民营房企不止滨江一家，如今别的“老虎”大多难觅踪影，滨江却插上了翅膀。
戚金兴有一套他的“走路”理论：2000年之前是走小步，不停步，年年有进步；2000年~2009年是走小步，不停步，抓住机会走大步；未来则要走稳步，不停步，抓住机会就跑步。他将这套理论贯彻得非常彻底，在拿地上适时出手，积极控制土地成本，在产品上，一手以高性价比楼盘跑量，一手以高端楼盘求盈利。
客观地说，滨江的销售并无特长，但它“短、平、快”的开发流程，压缩项目开发周期，提高存货周转率迅速回笼资金的策略非常奏效。不过，已经在高性价产品和高端住宅产品上各有代表作的滨江到了需要更多创新的时候，希望杭汽发项目能像当年的金色海岸一样，让人眼前一亮。
保利
保利给人的印象一贯是低调、沉稳，有着军旅企业出身的务实和雷历风行，但浙江保利首任总经理却是女人。不擅饮酒，喜欢爬山、打球，闲暇时爱看《欲望城市》的李丹杨将保利在杭州的个项目送上了2009年销售十强榜，给浙江保利开了个好头。而今年马军一到杭州就一头扎进了江语海项目，以至他上任半年多还有不少业内人相见不相识。
2010年与保利联系最紧密的词大概是“捡便宜”，因为他们以6153元/平方米的楼面价拿下了下沙38号地块，比其去年拿的同一区域另一地块还便宜，让同行很是眼红了一阵子。经过2009、2010两年的扩张，如今保利俨然已是下沙区域内土地储备量的开发商。
雅戈尔
2007年7月9日之前，在杭州人心目中，雅戈尔只是一个做服装的企业。但这一年一向低调的李如成突然以“怀揣百亿找地”的豪迈气势，在杭州、宁波等城市连续拿下多个地王，让人突然意识到，除了服装，雅戈尔还涉足地产、投资两大领域。“不要把雅戈尔仅仅看做一个服装企业。说不定几十年以后，造卫星也是有可能的。”李如成曾如此放话。
且不说他会不会造卫星，在浙江开发商中半路出家的雅戈尔今年以御西湖项目真正亮相杭州，这是2007年的杭州地王，也是个以“雅戈尔”品牌上市的楼盘。以34000元/平方米的均价开盘，两个多月，目前在杭州透明售房网上显示已预售近70%。
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龙湖
龙湖来得有点晚，去年年底才在杭州下沙拿地。但它的首次亮相无疑是成功的，滟澜山项目11月3日上市，当天推盘544套，成交508套，成交金额9.3亿元，当月市场占有率。看过滟澜山样板区，你就不会对这样的销售业绩感到意外，因为龙湖在产品营造上不吝成本，从园林到外立面材质，龙湖的产品都很符合对杭州消费者的审美和喜好。问题是，龙湖与绿城一样，它们的房子都不便宜——优势太相近，缺点又一样，龙湖需要给杭州人更多的下单理由。
中海
与前两年相比，今年中海在杭州土地市场上有些波澜不兴，但在销售上到是打了两场硬仗。一是在三墩板块，与金地自在城一街之隔，两个项目，中海金溪园和中海紫藤苑先后与金地自在城打起遭遇战；二是在转塘板块，篁外项目按计划开盘，与宏观调控亲密接触了一下。好在，中海的户型和产品品质有口碑，销售表现不错。接下去，中海要考虑的是怎么拿地，因为前两年的储备地已所剩无几。
金地
金地自在城还没正式亮相的时候，其项目规划和样板区的品质就获得了业内不错的口碑。只是这样的好口碑却没有持续多久，从自在城上市开始，与该项目“热销”形影不离的还有另一个词“销控”，其销售套数和价格一直备受质疑。如果登录杭州透明售房网，你会发现金地自在城已经是今年连续预定和投诉的杭州楼盘之一。
年末房企再掀拿地高潮 一周狂砸400亿北京揽地
12月28日，首开股份发布公告称，2010年12月24日，北京首都开发股份有限公司通过挂牌方式以总价人民币14.7亿元获得了北京市房山区良乡高教园区中央设施区西区北侧住宅混合公建项目国有建设用地使用权，并收到北京市土地整理储备中心成交确认书。
而在2010年这最后的几天时间里，随着各地土地市场已经进入冲刺阶段，众多上市房企也掀起了一场拿地热潮。
12月23日，保利、龙湖和金融街分别竞得位于北京市大兴区北臧村镇的三个项目，斥资总计约86.5亿元。北京土地储备整理中心公告显示，保利(北京)房地产开发有限公司23日以31.68亿元竞得北京市大兴区生物医药基地东配套12、13、14号地居住、商业金融用地项目。同时，金融街击败保利、首创、华润、首开、懋源置业和懋源房地产开发联合体等多家房企，以20亿元的总价竞得大兴区生物医药基地东配套11号地块。该地块折合楼面地价约7908.73元/平方米。另外，该地块须配建建筑面积3万平方米的公共租赁房。而龙湖地产击退保利北京、首创联合体，以34.81亿元竞得北京市大兴区生物医药基地东配套6号及7号0505-053、0505-062地块。
12月26日，北京市土地储备中心发布公告，海淀区西北旺两地块均由万科五矿联合体中标，地价分别为37.44亿元人民币和14.83亿元人民币，平均楼面价接近2万元/平方米。
12月27日，中信地产又以22.7亿将大兴区亦庄新城X1-3地块居住及配套用地项目地块收入囊中，继21日成功拿下CBD“标王”再次出手北京土地市场。而该地块的报价为金融街的25.6亿。
对于该地块，“链家地产”市场研究部首席分析师张月就认为，从成交结果来看，此次亦庄地块的成交价格相比于金融街超过20000元/平方米的报价相差约9%，2万的楼面价大关最终没有突破，稍微缓解了近期北京优质地块扎堆入市所引起的市场回暖的恐慌。
而从12月21日到12月28日，短短一周时间里，包括CBD核心区6地块，众多房企大鳄已经在北京土地市场上砸入了400亿元的土地出让金。
除了北京，其他城市的土地市场也十分活跃。12月22日，保利斥资11.5亿元拿下浙江省绍兴县两块土地，创下该地区楼面单价地王。22日，万科23亿元竞得温州市龙湾中心地块，楼面价约12749元/平方米，绿城也于22日以31亿元在温州龙湾中心拿下了190亩土地，楼面价高达16318元/平方米。
据悉，2010年最后半个月，12个大中城市有1138公顷地块将要出让，而万科、保利、中信等地产巨头或许在2010年的最后两天时间里还将有所斩获。
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