[摘要] 近日，在中南海召开党外人士座谈会上，中共中央总书记胡锦涛指出，要加快保障性住房建设，加强房地产市场调控。业内人士认为，在房价持续高升的现状下，房地产调控将会持续加码。
近日，在中南海召开党外人士座谈会上，中共中央总书记胡锦涛指出，要加快保障性住房建设，加强房地产市场调控。业内人士认为，在房价持续高升的现状下，房地产调控将会持续加码。
加强和改善楼市调控
胡锦涛指出，今年以来，面对复杂多变的国内外环境，我们牢牢把握经济工作主动权，加强和改善宏观调控，发挥市场机制作用，推动呈现经济较快增长、结构调整积极推进、改革开放继续深化、民生改善成效显著的良好态势。
新一轮调控或在所难免
据了解，今年以来，在一系列房地产调控政策重压下，广州、北京、上海等地一手房的销售均价仍呈上涨态势。根据中房指数系统百城价格指数对100个城市的全样本调查数据，今年11月，100个城市住宅平均价格为8487元/平方米，较上月上涨0.82%，其中86个城市价格环比上涨。
同比来看，北京、上海等6个城市涨幅介于30%~40%之间，广州、成都介于20%~30%之间，武汉涨幅为19.44%。但与10月比较来看，北京、上海、广州等一线城市房价上涨幅度有所遏制，涨幅分别达0.14%、0.40%、0.63%，环比仅呈略涨态势。
经纬行研究中心经理朱欣苑认为，房价持续上涨，一方面是因为发展商的大批货量已在九十月推出，现时供应不多；另一方面，通胀高企导致有实力一次性付款的投资客仍有较强的购房需求，自住消费者亦麻痹于政策调控不了房价而仍有入市，因此，在供需相对平衡的状态下，房价并未出现下调现象。
资深房地产专家谢逸枫表示，如果房价持续上涨，不排除会出台新一轮房地产调控。资深房产专家韩世同认为，会不会继续出台楼市调控政策关键还要看总的经济走势。目前整体经济是处于下滑回落态势的，如果四季度经济出现8字头的增长率，就必然会导致对房价的调控放缓的结果。如果经济形势好转或并不是太坏，对房地产调控的力度和强度则还有可能加强，直到房地产和经济都能承受为止。
楼市二次调控被指“空调”三次调控箭在弦上
12月2日中午,广州市民章先生去房交所办手续,整个房产交易大厅密密麻麻的人让他大为吃惊。“不是说调控越来越紧,怎么还是那么多人买房?”
房交所的火热场景,或许正是11月部分城市楼市反弹的一个缩影。中指研究院数据显示,上周35个主要城市中约一半成交量上涨。11月100个城市住宅平均价格较上月上涨0.82%。十大重点城市中,除南京环比下跌0.07%外,其他9个城市房价平均环比上涨0.41%。
“9·29”楼市新政实施仅两个月,楼市就呈现这样一幅“回暖”态势,有专家指出,受通胀和流动性过大影响,二次调控的短期成效远不如4月“国十条”,因此很可能引发第三轮调控。昨日召开的中共中央政治局会议确定:2011年中国将实施积极的财政政策和稳健的货币政策,为明年楼市调控收紧埋下伏笔。
市场多地楼市量价齐涨开发商手握巨资抢地
中指研究院发布的“中国主要城市每周交易数据情报(2010.11.22-11.28)”显示,在其监测的35个城市中,17个城市楼市成交量上涨。重点城市中,北京、杭州等7个城市成交量环比上涨,其中,北京涨幅,达62.39%；重庆、杭州涨幅超过了30%。而综观11月整月的数据,周,市场明显被调控“凝固”,第二周35个城市中已有12个城市成交量出现止跌回升；到第三周,18个城市就开始上升。表现出一股止跌回升的迹象。
此外,成交价格也有所回升,进入11月之后,杭州、三亚、苏州、深圳、东莞、海口、宁波和银川等城市都出现了环比跌幅超过10%的情况。同样来自中指研究院的数据,11月100个城市住宅平均价格为8487元/平方米,较上月上涨0.82%,其中86个城市价格环比上涨。在北京、上海等十大重点城市中,除南京环比下跌0.07%外,其他9个城市房价平均高达15407元/平方米,环比上涨0.41%,同比飙升34.29%。
宏观数据的背后,是从11月下旬开始,不少地方房交所又开始出现人满为患的场景。
而开发商的喜悦甚至远甚于前两者。截至12月1日,万科已累计实现销售面积830.7万平方米,销售金额1000.6亿元,远超全年800亿元的目标。国内房地产行业家年销售额千亿级公司由此诞生。而据中原地产监测,截至11月份,13家标杆房企中已经有9家提前完成年度销售目标。
手握数百亿现金,大型房企开始冲刺拍地。万科已经在11月最后15天里,在广州、南京和北京的土地市场砸下了超过97亿元的资金。广州、温州等地再度拍出“地王”。其中,11月29日,浙江省温州市诞生新“地王”:楼面价达3.7万元/平方米。据统计,11月20日—26日7天内,仅上海、北京等10个城市的土地成交量,就达到160余幅、957.19万平方米,共计522.42亿元,相当于杭州今年前9个月的土地出让总金额。
探因通胀预期与流动性泛滥对冲了调控成效
这次号称“史上最严厉的调控政策”实施仅两个多月,紧缩政策未见松动,但很快出现了“回暖”的迹象。乃至不少专家纷纷摇头:“二次调控可能再次沦为空调”。连华远地产董事长任志强都颇有深意地在微博上抛了一句,“按不住了吗?”
对于调控的失效原因,矛头直接指向了通胀预期与现金泛滥。
财经评论员叶檀(微博)分析,房地产调控至今,收紧银行信贷无法动摇财富阶层的投资能力。以北京为例,据21世纪不动产调查数据,目前北京市全款购房者的比例达到55.3%,异地在京购房者比例也达到55%,这些购房主力成为支撑房价的主体。说明卡住了银行信贷,无法止住汹涌的手握巨额资金购房的投资者。
10月与11月的通胀上升预期也助推了房地产市场的温度。10月的CPI高达4.4%。相比对楼市调控下调房价的担忧,部分购房者更担心货币购买力下降。近期仍有部分以抗通胀为目的的购房客入场。
此外,中国房地产协会副会长、北京大学房地产研究所所长陈国强也分析,社会上民间游资充裕,亟待寻求新的投资目标,近期中央不断出台政策平抑物价,打击农产品炒作,导致大量游资开始转战楼市。
北京科技大学管理学院教授赵晓(微博)指出,在经济与物价“双高”增长,流动性过剩格局亦未改变的背景下,房价出现大幅下跌是极小概率事件。从市场表现看,只要开发商一降价,房子很快就会卖完,这说明供不应求的基本格局并没有根本改变。
不过针对有部分调控失效,不少业内人士也有异议。万科董秘谭华杰认为,“回暖是假象,交易量的上升是因为供应量上升。”如以上周成交量升幅的北京为例,环比上涨62.39%的背后,其实要归功于康惠园、康秀嘉园、朝新嘉园、南宫景园、依然世家等多个保障房项目在年底的集中竣工；而成交量环比上升12.73%的上海,仅上周商品住宅新增供应面积就达到了30.5万平方米,相当于前周的2.16倍,是10月以来的点。
预测三次调控或势不可挡房产税首当其冲
当然,调控难见成效也引发了第三轮调控的猜测。
海尔地产董事长卢铿就对近期量价齐升的势头表示了担忧。他说,第三轮调控的出现完全有可能。叶檀更认为,第三轮调控势不可挡。
据了解,住建部副部长仇保兴近日公开对媒体表示,要对地方政府调控进行监测。他的建议是,要保持房价稳定,中央和地方要协同、各部门之间要协同对房地产的调控,并组合使用调控政策；要给地方政府土地、金融、财税等政策上的工具。
中国社科院工业经济研究所投资与市场研究室主任曹建海认为,政府可能已经准备好了第三次调控,只是在等待时机。
财政部税政司综合处处长周传华12月2日表示,“十二五”期间将稳步推进房产税改革。他表示,房产税可以成为地方政府重要且稳定的财政收入来源,在“十二五”期间房产税改革将得到稳步推进,个人房产将逐步纳入到征税范畴。
作为“十二五”开局之年的2011年,房产税如果能真正落地,那对房地产市场也势必产生深远影响。
昨日召开的中共中央政治局会议向外界释放出重要信息:2011年中国将实施积极的财政政策和稳健的货币政策。中国货币政策基调发生重大转变。
分析人士认为,与“适度宽松”相比,“稳健”的货币政策是一种在多目标下保持平衡的货币政策,并不意味着紧缩,但由于房地产行业是一个资金依赖程度极高的行业,货币政策的改变与楼市的关联极大。在楼市调控的关头,楼市若出现明显反弹,势必也可能导致货币政策的及时调整。
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