[摘要] “算算现在利息又涨了，趁着自己有闲钱，赶紧把房贷还了吧。”昨日市民舒先生请了两个小时的假，火烧火燎地赶到交通银行打算还清所有的房贷。记者昨日走访多家银行获悉，近日到银行咨询和办理提前还贷的市民出现增多势头。“不少市民表示担心接下来还会加息。”
“算算现在利息又涨了，趁着自己有闲钱，赶紧把房贷还了吧。”昨日市民舒先生请了两个的假，火烧火燎地赶到交通银行打算还清所有的房贷。记者昨日走访多家银行获悉，近日到银行咨询和办理提前还贷的市民出现增多势头。“不少市民表示担心接下来还会加息。”
舒先生告诉记者，自己欠银行的贷款其实数量不算多，还有26万元左右，共计还要还15年左右。“按照我和银行签订的合同，预约提前还贷只有两次机会，前几年已经预约过一次，这是最后一次‘机会’了。”舒先生说。他得将其他银行账户中的钱倒腾进还款的账户，还得等着爱人把另外一个账户上的钱也转过来。
在农业银行一家网点，大堂经理建议，市民还是根据自身情况综合安排还贷周期。“其实计算下来，加息之后大部分市民房贷月供增加得并不多，也就几十元。”
“加息了，我的房贷利率是不是立刻就跟着涨？”昨日在建行一家营业网点，市民张女士拉着老伴一进门就忙找工作人员咨询。
和张女士一样，还有不少市民对于自己的房贷利率何时上涨也并不了解。
据一位大堂经理介绍，房贷利率调整时间要根据个人与银行签订的按揭合同来确定。如遇央行利率调整，银行一般会在次年的1月1日进行同向调整，也有可能在央行调整后下一个自然月的1日就进行调整，具体要根据合同中约定的利率调整周期来定。
【算账】
早还30万可省利息近16万
提前还款能为借款人节省多少利息呢？伟嘉安捷市场分析师昨天举例，借款人霍先生剩余还款额为68万元，剩余还款年限为15年，他打算在年底前提前还款30万元。提前还款后，霍先生每月月供减少2554.32元，提前还贷可节省总利息159777.15元。
【小提示】
四类贷款人不宜提前还
由于担心年底前再加息，不少手里有余钱的借款人开始思量着是不是该提前还款。然而，并不是所有的借款人都适合提前还款的。伟嘉安捷分析师吴昊指出，四类正在还款的借款人不适合提前还贷。
类，首套房贷客户不宜提前还款。一位银行业内人士表示，实际上，对于房贷贷款人来说，加息因素通常都是“小头”，利率折扣才是“大头”。以此次5年期以上贷款加息20个基点为例，如果再以同样的幅度再加5次息，贷款基准利率达到7.14%，七折后为5.0%，仍低于现行利率的八五折5.22%。
第二类，公积金等额本息还款已到还款中期。如果是使用等额本息还款方式的借款人，还款年数已接近还款中期，这时选择提前还款也不太适合。等额本息还款是每月还款总额固定，其中还款本金递增，还款利息递减，也就是说借款人前期还的利息比重较大，本金比重较小。如果借款人到还款中期再选择提前还贷的话，已经偿还了大部分的利息，提前还款的部分则更多的是本金，这种情况再选择提前还贷的话意义不大。
第三类，公积金等额本金还款期已过1/3。等额本金是将贷款额总额平分成本金，根据所剩本金计算还款利息，随着还款时间的增加，所剩本金减少，还款利息也越来越少，当还款期超过1/3时，其实借款人已还了一半的利息，再选择提前还贷的话，偿还的更多是本金，不能有效地节省利息支出。
第四类，投资率高于贷款利率。但如果借款人只是将资金存于银行，近期内无投资计划，则可选择提前还贷。
【专家支招】
手握余钱 不提前还贷能干嘛
“我年底会有一笔年终奖，正在考虑提前还贷。”昨天，不少市民表达了提前还房贷的想法。多位专家对此表示，提前还贷并非所有贷款购房者都适用，贷款购房人可以考虑手头的资金是否有更好的投资渠道。
招商银行高级理财顾问宋然认为，一些银行、券商短期理财产品以及债券、债基、黄金等率，还达不到6.14%的房贷利率水平，因此都不理想。如果投资金额较多，“可以考虑购买一些保本信托理财产品，率预计有8%到9%，比房贷利率高些。”
此外，目前多数机构对明年股市判断较乐观，认为存在一定投资机会，有经验、能承受风险的投资者不妨尝试进入股市。专家同时提示，有的投资者经验不足，在股市追涨杀跌，最终一无所获，还有可能将买房的资金套牢。
玖富理财投资研究部经理唐珣表示，如果自己不会选股，可以定投基金。最近3年排名靠前的基金年化都还行。
北京公积金贷款新规或致数百单贷款业务滞留
即日起，如果您家庭购买或持有的首套房人均建筑面积超过28.81平方米，那么将无法获得公积金贷款用于购买第二套房。根据北京住房公积金管理中心昨天发布的《关于规范北京住房公积金个人住房贷款政策有关问题的通知》，根据从严执行的“认房又认贷”原则，即使市民将原有的首套人均面积超过28.81平方米的住房出手，公积金也不会批准其购买第二套房的借贷申请。
“购政策房首付10%”优惠取消
根据《通知》，使用公积金贷款购买首套住房的，套型建筑面积在90平方米(含)以下的，首付款比例不得低于20%；套型建筑面积在90平方米以上的，首付款比例不得低于30%。取消“购买套型建筑面积在90平方米(含)以下政策性住房的借款人，贷款首付10%”的现行做法。
“公积金贷款收紧主要是针对楼市中的投机行为，为什么要触及购买政策房的中低收入家庭？”有政策性住房市民昨天下午致电本报，表达他们对于公积金细则的不解。“这是住建部的规定，各地只能遵照执行。”有关部门负责人昨天回应称，根据本月3日发布的《关于规范住房公积金个人住房贷款政策有关问题的通知》：使用住房公积金个人住房贷款购买首套普通自住房，套型建筑面积在90平方米(含)以下的，贷款首付款比例不得低于20%，政策性住房属于普通自住房，继续保留优惠的做法不符合住建部等部门规定。
二套房为公寓不得发放公积金
本次公积金新规针对的主要对象是“第二套房”：在京购买第二套房的公积金个人贷款发放对象，仅限于购买改善居住条件的普通自住住房，并且现有人均住房建筑面积低于北京市统计局公布的城镇居民人均住宅建筑面积的缴存职工家庭(缴存职工家庭包括借款人、配偶及未成年子女)。不得向所购第二套住房为公寓、别墅及其他高档住宅的借款人发放公积金个人贷款。
而符合住房公积金批贷条件的第二套住房的购买人，贷款利率为同期首套个人贷款利率的1.1倍，购房首付款比例不得低于50%。
北京市统计局公布的2009年北京市城镇居民人均住宅面积为28.81平方米，即目前第二套住房的个人贷款发放对象仅限于现有人均住房建筑面积低于28.81平方米(不含)的缴存职工家庭。也就是说，一个三口之家的首套房建筑面积不能高于86.43平方米，如超标，根据“认房又认贷”的第二套房确定原则，即使缴存人已将面积超标的房屋出售，欲用公积金借款购买第二套房时，同样会被拒贷。
同时，根据《通知》，停止向购买第三套及以上住房的缴存职工家庭发放公积金个人贷款。
北京公积金暂不调整贷款限额
《通知》明确，公积金中心要结合北京市住房价格、人均住房建筑面积和住房公积金业务发展状况，按照“责权对等、贷款普遍性、满足职工基本住房需求、资金充分运用”四项原则，适时拟定公积金个人贷款额度，报北京住房公积金管理委员会批准确定。
8月份，上海市将80万元的公积金贷款上限下调至60万元，这是否会成为北京公积金中心调整个人贷款额度提前释放的信号？
“北京公积金近期没有调整个人贷款限额的计划，仍为80万元。”公积金中心有关负责人强调，公积金中心会充分利用市住建委、人民银行营业管理部的信息系统，核实公积金个人贷款申请人的现有住房情况及个人住房贷款情况，防范骗取公积金个人贷款行为。借款人提供虚假信息的，公积金中心应依据相关规定，追究借款人责任，停止发放公积金个人贷款，记入个人信用信息记录。本报记者 刘宇鑫 RJ202
政策影响
数百单贷款业务出现滞留
链家地产首席分析师张月表示，如果没有 政策影响，备件较快的情况下，公积金贷款从交易到初审一般要七个工作日左右，全市最近签约的房产至少数百套受到此次《通知》的影响而滞留。21世纪不动产对近期北京200位二手房购房者的调查问卷结果显示，61位购房者使用了公积金贷款，占30%。而其中非首套房购房者比例超过了50%。
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