[摘要] 楼市高企终于引来了第二波政策的调控，沪杭深等地政策细则出台后更是引起市场成交量下滑。这一趋势也渐渐凸显在土地市场上。
楼市高企终于引来了第二波政策的调控，沪杭深等地政策细则出台后更是引起市场成交量下滑。这一趋势也渐渐凸显在土地市场上。
尽管“9.29”新政后的周，有市场报告显示土地市场依然活跃，住宅地成交价仍维持高位，但进入新政的第二周，一些城市的土地市场拍卖会开始冷清，杭州、南京等热点区域地块以低于预期价成交的情况不在少数。
土地市场行情转下
“9.29”新政后，不少一二线城市土地依然交投活跃。中指研究院数据信息中心（以下简称中指院）土地市场数据显示，9月27日~10月10日，监测的20个主要城市共推出土地261宗，总面积达1330万平方米；共成交土地170宗，总面积达1207万平方米；整体成交楼面均价为3470元/平方米。这20个城市成交的住宅用地共计73宗，总面积达648万平方米，成交楼面均价达4575元/平方米。一线城市成交地价依然高位运行，成交活跃度高的上海，成交楼面均价居首，达1.3万元/平方米。
然而，进入10月的第二周，土地市场就明显降温。
10月12日，杭州地方楼市政策限购令出台。当天，杭州新政后的首场土地拍卖会推出三宗地块，两宗地块分别仅有一家开发商参与竞价，最终以底价成交；而另外一宗由于三面环江，地理位置较佳，被保利地产以总价7.88亿元，楼面价6153元/平方米拿下，杭州业内人士大呼保利“捡了一个大便宜”。
同一天，南京土地拍卖会出让地块一宗，尽管有保利、万科等房企巨鳄参与，但未现激烈竞争局面，价格企稳。
二线城市厦门，新政后推出的三幅商住用地，两块以底价成交，一块溢价也仅为5.4%，三幅地块楼面价均未超过3000元/平方米；去年受开发商热捧的海南区域，10月11日出让三亚的两幅土地，现场仅有一家竞拍，最后两宗地分别以底价成交，单独地块不足亿元。
标杆房企拿地热情不减
业内人士指出，从各地前三季度卖地收入和开发商销售业绩可看出，后续开发商拿地热情难以降温，这种热情应该会持续到第四季度。
据中指院对今年1~9月前30个城市累计出让金统计数据显示，30个主要城市前三季度累计卖地8922.85亿元，与去年同期的5292.48亿元相比增长了68.59%。其中上海土地出让收入，为1140.97亿元，同比增长64%。
今年，广州迄今为止推地任务完成不足20%，但前三个季度累计土地出让金133.22亿元，同比增长31%。
政府卖地心切，开发商也积极出资。
以保利地产为例，公司公告显示，9月在福州、广州、常州、成都、东莞、南昌等地大肆跑马圈地，斩获9幅地块，支出地价款近百亿。在二轮政策刺激下，保利依然未改拿地激情，12日一天就分别在杭州和南京抄底拿下两幅地块。
万科9月新增项目共7个，建筑面积达94.3万平方米，楼面均价约2470元/平方米，需支付的地价合计约为23.3亿元。
11日，央企中粮地产公告称，通过竞标方式取得沈阳地块，支付地价31.22亿元。
“对于做大，做强的房企来说，为了维持后续的发展，拿地是必须的，只是在调控周期中，拿地价格将会更为便宜。”仲量联行投资部刘裕通认为，当前政策刚出来，后续影响目前还很难估计，但目前来看对土地市场的影响不太大。
刘裕通表示，政策出台后，短期内市场将会波动，土地价格将会有所回落。但从市场长期角度来看，成交价格依然会在高位运行，主要还是优质地块稀缺，难以挡住开发商拿地热情。“开发商都是把宝押在未来市场预期上，主要是现在开发商拿地，开发动工也要一两年后，开发商对未来都持乐观态度。”
土地市场仍火爆 出让金同比增七成
空前严厉的楼市二次调控似乎并未浇灭开发商拿地的热情。中指研究院（下称“中指院”）昨日发布的数据显示，“十一”前后，土地市场交易火爆。
而中指院此前的一份报告也显示，今年前三季度105个重点观测城市土地出让金收入总额高达1.17万亿，同比增长75.2%。
土地市场为何未受到今年两次楼市调控的影响，反而依旧量价齐升？
上海提前完成任务
中指院数据信息中心监测显示，9月最后一周至10月周，监测的20个主要城市共推出土地261宗，总面积达1330万平方米；共成交土地170宗，总面积达1207万平方米；整体成交楼面均价为3470元/平方米。
在上两周住宅用地成交活跃度城市排行榜中，一线城市仅上海登榜。共成交6宗住宅用地，总面积达48.2万平方米，楼面均价位居首位，达到13739元/平方米。不过上海土地推出量，共计322万平方米，位居首位。
中指院此前的报告称，前三季度，上海的土地出让金收入就已经远远超过了年初的预算。来自佑威房地产研究中心的数据显示，今年前三季度，上海土地出让总价1084亿元，同比增长46%。这个数字超过了"2010年上海市政府性基金预算收入表"设定的“2010年上海国有土地使用权出让金收入将达到900亿”的目标。
不独是上海，今年以来的宏观调控虽然对2010年前三季度的土地市场交易造成相当影响，导致土地成交相对冷清，但是政府的土地出让金收入并没有减少，反而与去年同期相比大幅增加，前三季度政府土地出让金收入排名前10的城市中，仅重庆同比微降9%。
深圳综合开发院旅游和地产研究中心主任宋丁分析认为，去年房地产形势好，开发商资金充裕，又遇上现今的房价政策趋紧，今年正是用较低廉价格拿地的好时段。
供应量推高成交量
根据中指院的数据，前三季度这105个城市土地成交量达到4.95万公顷，同比增长36.75%；成交均价达到每平方米2372.61元，同比增长27.14%。
成交量的上升是因为供应总量的增加。今年4月份国土资源部公布2010年住房用地计划拟供应量为18万公顷，接近去年的3倍。尽管北京、广州、深圳等城市被指责前三季度实际供地进程落后于全年供地计划，完成难度大，但中指院前三季度数据统计也显示成交量同比确实有增加。
“虽然已经出台了各项调控措施，但因为出让均价比去年高，所以导致最终的出让金总额较高。”方方地产咨询机构土地咨询中心副总监赵豫川告诉《财经日报》记者。
中国土地学会副理事长黄小虎近日撰文指出，10年来，各地土地出让金收入增长迅速。2001年，土地出让收入占地方财政收入的比重只有16.6%，到2009年，该比例已上升为48.8%。
“只要现行的土地国有垄断制度和财税制度如旧，地方就会仍然依赖于土地财政。”宋丁说。
为抑制地价非理性上涨，在一些地方，竞拍制度也已发生改变。在北京4月份“限房价竞地价”新政后，深圳也开始首次尝试“定地价竞房价”，彻底改变了加价的竞价模式，
“明显的行政管制色彩与中国的市场化进程显得格格不入，但在目前房地产市场乱象丛生的情况下，单靠法制和市场已经无法取得明显效果，这样的‘权宜之计’是阶段性措施，用了可以稳住市场，在机制梳理完毕后就可以放弃了，不能长期依赖。”宋丁说。
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