[摘要] 今年“十一”黄金周，大量新盘新货节前抢闸开售令国庆开盘数量大减，加上“二次调控”在9月29日突然而至，市场观望气氛再度抬头；黄金周前两天，新盘或新货的人气较旺，但10月3日后楼市人气明显回落；受新政影响，楼市整体价格平稳，涨幅有限，部分发展商加大促销力度。
专家认为二次调控将在国庆后发威
今年“十一”黄金周，大量新盘新货节前抢闸开售令国庆开盘数量大减，加上“二次调控”在9月29日突然而至，市场观望气氛再度抬头；黄金周前两天，新盘或新货的人气较旺，但10月3日后楼市人气明显回落；受新政影响，楼市整体价格平稳，涨幅有限，部分发展商加大促销力度。节日期间全市成交较平稳，以刚性需求为主的中低价位楼盘为成交主体，投资型住宅盘遇冷，商用型公寓仍热。
地产代理机构经纬行研究中心表示，新政影响将在国庆后发威，第四季度发展商加快出货的心态会更明显，预计未来楼价即使不出现明显下降，折扣优惠等促销力度也会不断加大。
预测优惠促销将加大年底买楼或合算
国庆楼市直接影响第四季度市民购房信心和发展商推盘计划，经纬行研究中心经理朱欣苑表示，从目前态势看，楼市调控政策的执行力度正在进一步加强，房产税出台的呼声也越来越高，调控政策可能会不断深化，预计未来政策的影响将逐步加大。
年底已近，发展商就算资金压力不大，全年的销售业绩压力将不可避免，上市房企也不能像4月新政后那样选择观望而延后推货。近期房产税风声越来越紧，如果房产税出台，就算不能改变房价长期上行趋势，至少在未来半年至一年内，对楼市会造成较大冲击。朱欣苑认为，第四季度发展商抢先出货的心态会越来越明显，楼盘促销力度也加大，市民们年底买楼可能更合算。
推货
发展商抢闸“金九”,黄金周新盘不多
今年“金九银十”，广州楼市推货量为历年。4月新政的出台令大部分楼盘推迟到下半年上市，“金九银十”成为最为集中推货时段。来自经纬行研究中心的监测数据显示，“金九银十”期间，广州全市旧盘新推与全新盘总体新货达2.7万套，同比上涨了28.5%，对比“五一”期间不足8000套的新推货量更是悬殊。广州十区两市推盘量共114个，比去年同期上涨了近两成并创下了近两年推盘量的新高。大多数发展商赶在节前提前抢跑出货，包括时代倾城、富豪山庄、岭南新世界、广州雅居乐、华南碧桂园、合生颐景华苑、可逸家园、君华香柏广场、万科华庭、亚运城等30多个楼盘，都选择在国庆前开盘或开卖，其中仅广州雅居乐和广州亚运城，每盘的推货量就高达一两千套。
记者国庆期间踩盘发现，真正选在10月1-7日开盘的楼盘只有五六个，相当于往年国庆黄金周的零头，这些楼盘主打的是刚需型买家。
人气
部分楼盘人气较足，10月3日后回落
虽然楼市二次调控赶在“十一”黄金周前出台，但新政影响在前两天的表现并不明显，记者踩盘发现，大部分主打刚需型买家的楼盘，国庆前期客流量不错，特别是新盘或有新货开卖的楼盘，10月1-2日的人气比较旺。如广州亚运城国庆前期各销售点客流仍然相当多，多家机构组织的亚运城看楼团也吸引不少市民参与。番禺华南板块的广州雅居乐、华南碧桂园和招商金山谷，价格较合理的中小户型吸引不少市区客和番禺本地客。10月2日，在华南碧桂园和金山谷新盘开售现场，记者见到售楼部人头涌涌，买家看楼积极性颇高。另外，南沙、花都、增城的多数总价处在中低价位的楼盘，国庆前期人气也很不错。相比之下，一些面积大、总价高的楼盘和主推尾货的楼盘，则相对冷清。
从10月3日开始，大多数楼盘人气明显回落，即使是主打刚需客的楼盘，客流量也大幅减少。据经纬行研究中心调研显示，多数楼盘10月3日后的人流量较前两日减少一半，可见二次调控的政策影响逐渐加大，消费者观望心态又起，入市谨慎。
楼价
整体涨幅有限，刚需买家是主流
今年9月，广州楼市“日光盘”频现，市场回暖，部分楼盘价格上涨明显，甚至带动区域价格普涨。随着9月29日二次调控的出台，记者踩盘发现，国庆期间多数楼盘的价格平稳，涨幅有限。如荔湾的逸彩新世界，C5栋虽然“楼王”，国庆开盘时报价提高到16000-22000元/平方米，但95折再总价减10万元，折后售价比之前价位仅略升。节前打算收回开盘折扣的楼盘在黄金周期间仍保留原有折扣，如保利西海岸，而9月26日抢先开盘的广州亚运城，在国庆期间不但推出新产品，更加大了优惠力度。
受二次调控影响，国庆期间刚需型买家是主流，中低总价楼盘更受欢迎，南沙、番禺、增城等部分郊区盘价格反而上涨明显；市区盘价格相对稳定。总体来说，黄金周楼价以稳为主。
成交
自住型及中低总价楼盘占主导
从整体看，“十一”期间广州楼市成交较稳定，新盘新货表现不错，一般有五成以上的销售量。经纬行研究中心的监测显示，国庆期间开盘并成交超过100套的楼盘有时代南湾、逸涛湾、招商金山谷、金海岸花园、一品湖山、雅宝新城、祈福都会花园、碧桂园凤凰城等。如果算上9月底开盘的楼盘，成交较好的还有保利西海岸、利海假日轩和保利世贸公寓等项目。从销售现场看，这些畅销盘大多主打自住型客户，总价在120万元以内。
值得关注的是，国庆期间，三套房停贷和限制外籍户口购房贷款等新政已影响楼市，部分楼盘出现退订现象，退订率在5%以内。有地产专家担心，在目前市场环境下，黄金周期间自住型买家已成市场主体，部分改善型买家和投资型客退出市场。
随着各项经济调控措施陆续出台，以及金融危机之后一系列经济刺激计划成效日益显现，“十一”黄金周期间车市和旅游业双双红火，但一些地方的楼市却在出台的调控“新政”中出现新的变数。
10月7日，记者根据北京房地产交易管理网数据统计，无论是新房，还是二手房的成交量，均较节前大幅度下跌。分析人士表示，出台的调控措施中，很多细则还需具体落实，现行政策是否能抑制房价上涨，则需观察10月的楼市表现。
据北京房地产交易管理网统计，10月1日—6日，北京市新建商品房网签总量为782套，日均仅为130套。较国庆节前6天（9月25日—30日）的3939套，跌幅超过80%，与9月同期相比也有近51%的跌幅。
与此同时，北京市二手住宅网签总量为138套，环比国庆节前6天的5351套，跌幅达97%，与9月同期相比跌幅也有94%。
“为遏制部分城市房价过快上涨，国家有关部委9月底出台‘五项措施’出台，恰恰赶在了“十一”长假前夕，这显然针对的是8、9月份房地产市场出现的‘量价齐升’的快速回暖势头，从市场实际反映来看，起到了立竿见影的效果。”北京伟业我爱我家市场研究院分析师说。
然而，需要指出的是，楼市调整仅仅表示在“量跌”，房价并没有下调。北京中原地产统计报告直言，“十一”期间，北京楼市部分项目逆势涨价，依然热销。
据北京房地产交易管理网统计，“十一”期间，万科北京旗下半岛家园项目成交均价为15163元/平方米，比其期的13677元/平方米，上涨11%；而之前一直以17000元每平方米左右排号的远洋新悦项目，“十一”期间价格为每平方米20000元，上涨17.6%。
调控细则待明确 效果待观
无可置疑，房地产调控仍任务艰巨，其效果真正显现，依赖于方方面面认真贯彻落实调控政策。
“虽然相比中秋假期，北京‘十一’楼市成交量有了明显下调，但是目前的商品房成交价格依然处于高位，调控效果依然需要观察10月份市场情况。”北京中原地产张大伟说。
据分析，今年4月开始的房地产调控政策出台4个月后，楼市出现反弹的主要原因就是部分地区、部门执行细则不力。
住建部政策研究中心副主任秦虹曾分析指出，由于各地区对政策的落实不够平衡，很多地方没有出台细则，执行力度和程度差别较大，间接地成为投资者寻找新的投资空间机会，投资性需求开始向二三线转移。另一方面，已出台细则的地方在落实增大供应总量和保障性住房建设方面进展还有差距，在信贷政策上有的地方也采取迂回性对策，比如对购买第三套住房不贷款，但通过消费性贷款仍可以用于购房。
由于出现上述情况，人们对于房地产市场调控政策落实的信心受到一定的影响。而这次多部委“五项政策”的适时出台，对深化落实政策、切实巩固调控成果将起到重要的作用。
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