[摘要] 近日，在一些知名开发商所推楼盘的低价入市之下，西南三环、望京等城市核心区域出现一二手房价格“倒挂”现象，并且引发市场广泛追捧，如万年花城、国风上观等楼盘均获得热销。房价倒挂是否说明楼市已经触底？这种倒挂现象能否持续？此种情形下，购房者应该如何购房？一系列问题引起各方关注。
近日，在一些知名开发商所推楼盘的低价入市之下，西南三环、望京等城市核心区域出现一二手房价格“倒挂”现象，并且引发市场广泛追捧，如万年花城、国风上观等楼盘均获得热销。房价倒挂是否说明楼市已经触底？这种倒挂现象能否持续？此种情形下，购房者应该如何购房？一系列问题引起各方关注。
再现一二手房价格倒挂
2008年楼市遭遇轮宏观调控，远洋·沁山水以低于周边二手房近3000元/平米的低价入市，如一个重磅炸弹扔向楼市。时隔两年，一二手房价格倒挂现象再现楼市。日前，望京的首开国风上观以24124元/平米的均价入市，据悉，该楼盘附近的二手房一般每平米成交价在26000元左右，好一点的二手房源能到28000元。而最近新开盘的地王富力“广渠路十号地”项目价格也让市场颇感意外。目前周边楼盘富力城D区的二手房价格达4万元，而该项目的成交价刚过3.7万元/平米。
“一直以为新盘价格会远远高于二手房，所以只看二手房，没想到现在两者价格竟然倒挂。”计划在西南三环区域买房的小刘说，他现在已经开始将注意力转移到区域的新房上了。小刘一直关注的万年花城项目目前三期、四期的价格普遍每平米在26000到27000元，小户型的二手房价格更高甚至达到3万，如果此次万年花城五期濠景推出的最后300套房源，价格也在二手房的这一区间，他一定出手。
根据万年花城内部消息人士透露，五期濠景的整体价格确实会低于二手房，而且这批房源以中小户型为主，集中了从60平米到135平米的一到三居，全部为南北通透板楼产品，并且小区规划有原生树的主题园林。
区域楼市价格触底？
楼市再现一二手房价格倒挂现象，是否说明价格已经触底？中经联盟秘书长陈云峰分析认为，判断楼市价格是否触底，一看价格是否受到市场认可，成交量是否有所回升，二看目前出现价格倒挂的一手房后期是否还拥有高成长空间，三看楼市整体是否已经走出低谷，开发商有无大范围实行再降价的必要。
从成交量来看，价格倒挂的楼盘均获得市场高度认可。据悉，万年花城濠景最后300套房源尽管尚未正式开盘，但是已引来上千人排队；而国风上观开盘当天便已经全部售罄。
“如果万年花城濠景的价格低于二手房，那么，基本可以断定该楼盘价格已经到底。”在项目售楼处，众多购房者表达相同观点，因为从区域来说，西南三环未来将是北京重点发展的区域，目前区域在售的新盘已经不多，而与同环线的北三环、东三环超过45000元/平米的价格相比，西南三环的价格尚属洼地，未来新开楼盘再降价的可能已经不大。而万年花城的销售负责人也解释，低价入市是公司正常的销售策略，为的是给投资者预留一点空间。如果濠景的开盘价低于二手房价格，基本已达2010年初的水平，不可能再降了。
至于楼市整体是否已经走出低谷，业内专家表示，目前尚不能明确判断。
购房者应多比较
陈云峰表示，在政策的步步紧逼之下，开发商为了主动激活刚性需求是其把新房价格拉低到二手房之下的主要原因，但是随着近期楼市的逐渐回升，大量潜伏的刚性需求已经开始行动，而这也将促使楼市进一步企稳回升，因此从长期看，二手房价还是会比一手房价低。
在此，陈云峰建议，在目前一二手房出现价格倒挂的情况下，购房者一定要目标明确，应该选取楼盘品质、地段、配套设施、物业管理甚至包括业主组成等各方面水平相当的物业进行对比，唯有这样，对比的结果才能更具说服力。
目前出现一二手房价格倒挂的楼盘均具备较高综合素质。以万年花城为例，该项目位于丽泽金融商务区和中关村丰台科技园之间，享受双重经济辐射的效应，是丰台区未来房产价值地之一；并且该项目是区域内教育资源最为丰富的楼盘之一，如美格双语幼儿园、北京小学，此外，周边还有国家法官学院等多所院校；据悉，9号、10号、16号三条轨道交通线分别在项目的西、中、东部设站；商业配套方面，超市、餐饮、银行及邮局等配套星罗棋布；此外，天坛医院也将迁至万年花城社区南部。
有专家指出，一二手房市场的倒挂只是阶段性的现象，期待大范围大规模的降价目前来看尚无可能，因此购房者该出手时还得果断出手。
深圳新房成交持续微涨 二手房大起大落
新房成交持续微涨
上 圳新房市场成交量价较上上周有小量涨幅,但从近三周的成交数据来看,变化都不大。根据深圳中原对深圳市规划与国土资源委员会的成交数据监测显示,上周新房市场成交套数和面积增涨实现同步,成交套数852套,成交面积7.69万平方米,环比增涨5.06%。其中宝安和福田是增涨较多的区域,上周宝安以416套的销售成绩位于全市区域销量,同比增加近50%。福田上周的成交则以小户型和公寓为主,共成交55套,同比增涨150%。罗湖成交套数也较上上周有40%的增涨,但总共仅有7套成交,体量较小。龙岗和盐田销量下降,分别有33.42%和45.45%的降幅。南山成交变化不大。
而在价格方面,上 圳新房成交均价为22204元/平方米,环比上涨12.77%,对于上涨,深圳中原市场研究总监王世界认为主要是受宝安结构性成交的影响,大户型和豪宅的成交比例增加,抬高了全市均价。
根据世联地产的统计,上 圳新房成交量排名前十的楼盘依次为:招商澜园、水榭春天、曼哈顿公寓、天健时尚空间、振业·峦山谷、金地上塘道、绿景·大公馆、佳兆业上品、中海阳光玫瑰园、莱蒙水榭山,这十强楼盘的成交总量达497套,占深圳全市成交量的58.3%。
二手房大起大落
根据深圳中原对市规划与国土资源委员会的成交数据监测显示,上周二手房成交4293套,日均成交858.6套,与上上周基本持平,成交面积40.18万平方米,日均成交8.04万平方米,环比上升4.9%。上上周由于多一天假期,国土局监测数据比上周少一天,因此虽然上周总成交量相比上上周增涨26%,但日均成交量却与上上周差别不大。
由于《深圳房地产市场监管办法》的政策影响,上周9月1日前后的日成交数如坐过山车般,8月30日、31日每天的过户量都在1600—1900套之间,而1日以后便跌至100多套,2日200多套、3日300多套,逐日回升,中介认为,之后将逐步回归至正常空间。
而在成交均价方面,根据深圳中原三级市场成交数据系统显示,上周全市二手房成交均价为17962.79元/平方米,较上上周增长9.2%。
上 圳一手房和二手房呈现冷热不同的局面,二手房的井喷式成交更是让市场产生“恐涨性”恐慌,对此,王世界认为,随着“金九银十”的到来,开发商的大量库存预计将集中在此时推出,房价依然将面临下降压力,而同时二手房9月1日前的集中过户也可能提前透支市场购买力,“刚需入市成交回暖与政策坚持不放松形成合力使深圳楼市在高位上徘徊不下,未来的楼市价格走势如何还要根据是否有新的政策出台以及其实施和执行力度而定”。
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