[摘要] 三套房贷叫停后，上海二手住宅市场观望氛围再次加重，不少投资客转向了商业地产。21世纪不动产上海区域市场中心监测数据显示，8月上半月，全市新建商铺的成交面积环比减少约13%，但商铺成交均价却比7月上涨超过10%。
三套房贷叫停后，上海二手住宅市场观望氛围再次加重，不少投资客转向了商业地产。21世纪不动产上海区域市场中心监测数据显示，8月上半月，全市新建商铺的成交面积环比减少约13%，但商铺成交均价却比7月上涨超过10%。
商铺受投资者追捧
七浦路商圈近期商铺成交十分活跃，该商圈店铺目前均价约为10万元/㎡，成交多集中于总价100万-200万元的店铺。据悉，8月成交的二手商铺中，近一半交易的买家都卖掉住宅转而投资商铺。
与中心区域商铺相比，价格低、供应量大的市郊商铺成交成为主力。据统计，8月份，奉贤、嘉定、宝山、金山、南汇等市郊区域商铺市场成交较为活跃，在全市商铺总成交量中占8成左右。一方面，这些地区的新增供应量也占比全市近一半比例；另一方面，市郊区域的商业地产与住宅往往倒挂，投资市郊区域能够以低总价购得合适房源，作为中长期投资的买家大多等待这些区域的后期商业开发，看中其长远的潜力。
商铺高于住宅
由于住宅市场宏观调控政策不断出台，商铺投资的优势显现。据悉，目前，一般住宅首次贷款首付3成，享受利率八折，但第二套住宅房贷的首付须在5成以上，利率为基准利率1.1倍；写字楼贷款利率为商业贷款基准利率的1.1倍，首付5成；商铺贷款首付5成，但年利率为基准利率的1.1-1.15倍，对比之下条件并不十分苛刻。因此，投资商铺可得到的贷款支持与住宅已不相上下。
某地产商铺负责人透露，目前上海商铺的年出租约为8%，而商品房住宅仅2%-3%。一般来说，客户喜欢投资商铺作为中长期投资，主要以租赁作为其盈利方式，且只要租客经营完善，租金每年能够稳步上升5%-10%。而同样是商业地产的写字楼，在经历2003、2004年的一轮涨价后，租金一直维持在5%左右。
21世纪不动产上海区域市场中心的监测数据显示，8月上半月全市商铺成交均价比7月上涨超过10%。
21世纪不动产认为，推动商铺均价上涨的原因在于住宅市场调控政策的再次收紧，而商铺相对较高的租金吸引投资客积极入市。21世纪不动产上海锐丰商铺部经理 娜介绍，“七浦路商圈近来商铺成交十分活跃，在我们所代理的8月成交的二手商铺里，将近有一半的买家都是将已有的住宅卖掉，转而投资商铺的。”她称，目前上海商铺的年出租约为8%，而商品住宅仅为2%~3%。一般来说，客户投资商铺系中长期投资，主要以租赁作为其盈利方式，且只要租客经营完善，租金每年能稳步上升5%~10%。
上海中原工商铺部总监陶翃表示，投资商业地产和投资商品住宅的盈利模式不一样，住宅投资基本上是靠差价赚钱，可能一两年就能有可观的。而商业地产的盈利模式来自于租金，投资商业地产需要专业的知识和精准的眼光，很多社区商业甚至5年内都看不到好的前景，但也可能5年后周边配套设施完善了，一转眼就成为了“香饽饽”。对于商业地产来说，十年翻十倍的是凤毛麟角，但十年的租金可能远远超过了当初的投资额，这是住宅租金望尘莫及的，所谓“一铺养三代”并不是传说。
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