[摘要] 北京市政府办公厅印发了《2010年加强投资调控做好全年投资工作任务分工方案》。北京将通过调控和平衡拆迁安置补偿水平，控制拆迁成本。市住建委将针对拆迁成本过快上升，制定合理、可操作措施。
（来源：腾讯财经）北京市政府办公厅印发了《2010年加强投资调控做好全年投资工作任务分工方案》。北京将通过调控和平衡拆迁安置补偿水平，控制拆迁成本。市住建委将针对拆迁成本过快上升，制定合理、可操作措施。
拆迁成本过高，可能导致房价的升高，这个判断本身并没有问题。不过，这并不代表必须对拆迁成本进行调控和控制，因为拆迁成本是否过高，事实上并没有权威的数据支撑。这个方案能否说得通，恐怕还需要厘清几个问题。
，是拆迁成本升高导致了高房价，还是高房价导致了拆迁成本上升。应该说，这个问题并不好回答，两者本来就存在相互关系。那么，因为房价高而想到要控制拆迁成本，等于是抓住了一个方面，然而另一个方面呢？换言之，拆迁标准逐渐升高是房地产市场不断变化、房价不断升高的结果，现在抛开楼市的发展规律人为决定降低拆迁补偿，似乎并不合理。
第二，拆迁成本占房价成本的比例有多高，房价成本占房价的比例又有多高。很显然，如果拆迁成本占了房价成本的大部分，自然举足轻重，而如果拆迁成本只是微不足道的一部分，那么它对房价成本的影响自然也可以忽略不计。同样，房价成本于房价也是这个道理。事实上，面对高扬的房价，要求公开房价成本的呼声此起彼伏，却看不到地方政府和开发商的努力。在这样的情况下，无视影响房价的其它因素，惟独拿拆迁补偿开刀，难免让人心存疑问。
第三，降低拆迁补偿之后怎么办。为了城市的发展，老百姓可以接受拆迁，为了房价稳定这个更多人的利益，甚至也可以接受降低拆迁补偿的方案。问题在于，拿到手的钱少了，住房问题怎么解决，是否应该在现在通行的面积置换方案中适当提高置换的面积标准。
第四，现有拆迁一般是按照市场评估价进行补偿，现在需要降低，那么降到什么程度才算恰当。这显然需要一个明确的标准或者新的评估方案；出台一个要求降低补偿的文件或许容易，然而让文件具有可操作性，才更重要。
拆迁是个非常敏感的话题，毕竟，城市发展的根本是为满足老百姓的生活需求。
调控若放松 房价就反弹
（来源：腾讯财经）单纯就国发10号文件字面上的要求而言，此轮楼市调控3个多月，正如中房协副会长朱中一所说，遏制房价过快上涨的目标已基本实现。国务院文件没有明确提出，调控必须令房价下降，更没说要下降多少。
我看到媒体后来采访朱中一，他还是坚持不宜出台新的楼市调控政策。很多网友骂他，质疑他究竟是代表谁说话。这真是冤枉了朱副会长。他是中国房地产业协会的副会长，不是房奴协会、也不是无房者协会的副会长，他当然要为其协会所组合的企业利益说话。
不过，决策部门显然没有接受朱中一的建议。据说北京市正在制定《商品房预售资金监督管理暂行办法》，这对于资金已全面收紧的地产商，无异于雪上加霜。我也注意到，朱副会长更正说，媒体误解了他的意思，他本意是要让原有调控政策落地，调控不能放松。
虽然我不同意朱副会长立论的理由和依据，但我也认为，与出台更多的调控政策相比，贯彻实施既有的调控政策更为重要，能严格贯彻实施国发10号文件就很好了。
当前最主要的还是贯彻以严格限制二三套房贷款为核心的信贷控制政策以及加大土地供应的政策、土地增值税清算的政策等。
地方政府最有作为的是土地供应政策。但现在许多地方政府纷纷捂紧了土地口袋，惜售。因为地价确实在下跌，敢出手的地产商也不多。我劝这些地方还是看得长远一点，即使地价一降再降也要坚决完成土地供应计划，否则2011年以后由于供求紧张给房价传导的压力更大，那时的市长会更被动。同时我也要劝资金尚有余力的地产商，要趁低点多拿点土地。聪明的地产商，总是比别人快半拍。
我最看不懂的是土地增值税清算效应。国税总局6月3日发出通知，土地增值税东部地区省份预征率不得低于2%，中部和东北地区省份不得低于1.5%，西部地区省份不得低于1%。而此前预征率普遍仅为1%，包括万科等上市公司均据此计提。但奇怪的是，房地产上市公司并未对此作出强烈反应，中报也鲜有提及。此项调控措施对它们失效？
目前来看，信贷控制政策做得还不错。京沪深杭各大商业银行停止发放第三套住房贷款的消息传出那天，我问同事：国务院10号文件不是早已规定了么？同事说：文件说的是“可”，而非“必须”。银监会现在口头通知这四个城市将“可”变成“必须”。也许还不晚。
幸好银行今年已部署全面控制信贷流入楼市。2008年以来尤其是2009年，已有天量资金潜入房地产。公开数据是，2009年新增信贷9.59万亿元，其中房地产开发贷款和住房消费贷款1.98万亿元，占20.9%。而主流经济学家估计，4万亿政府投资中相当一部分也流入了房地产。更别提巨额而分散的民间资金了。银行信贷、政府投资、民间资金（包括大量灰色资金），倘若纵容这三股资金在楼市里腾涌，它们足以将现在的房价再翻个个儿。
房地产调控调整了这些资金的预期，但这并不等于它们就消失了，正如调控未能消灭住房刚性需求一样。一旦嗅到机会，这些潜伏的海量资金就会立刻卷土重来，推动房价快速上涨——什么样的机会？调控放松的时候。所以，楼市调控绝不可放松，如果要加一个时间，那就是3年（本届政府任期内）。
地方政府理应体会中央政府调控楼市的良苦用心。举个例子，调控以后，地价下跌，而各地建设保障房的任务又很繁重，地方政府都喊没钱。情急之下，主管部门甚至不惜违法，允许28个城市动用住房公积金来建保障房。为什么说它违法？因为《住房公积金管理条例》只允许将公积金增值用于“建设城市廉租住房的补充资金”，将廉租住房的适用范围扩大为保障房，明显违法。
如果说调控一放松，房价就反弹，那么2012年后呢，总不能永远调控吧？楼市政策大都是一年一变，2012年以后的事到时再说了。
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