近日(3月18日),易居研究院发布《百城住宅库存报告》。
凤凰君了解到,2月份珠海新建商品住宅库存面积同比增速为36%,在全国100个城市中,排名第二。
额头冒汗,这个第二,可意味着当前市场库存爆棚,供大于求啊!珠海人,你们今年都放弃买房了吗?
珠海的住宅库存到底是多少?去化时间要多久?让我们了解楼市库存的真相!
根据易居研究院报告显示,2月份,全国百城库存规模同比增速较大的城市包括:上海、珠海、深圳、赣州、南通、马鞍山、韶关、岳阳、南昌和济南。
即库存增速高的城市,未必是滞销,而可能是新增供应多。反过来看,库存出现下降趋势的城市,也可能因土地市场偏冷清,新盘供应能力萎缩。
在百城住宅存销排序中,珠海排在全国去化周期最低的10个城市中,住宅存销比仅为13个月。
凤凰君看了易居研究院的百城数据,感觉有点与实际感受相矛盾,我们找到珠海中原研究中心监测数据,再开扒!
根据珠海中原研究中心的监控数据,截止2024年2月末,珠海全市住宅库存为363.35万m2(34131套),同比增长5.29%,环比增长1.12%。
按近6个月的去化速度计算,目前的库存去化周期约需21.59个月。
从这可以看到,珠海中原监控的数据,同比增长仅有5.29%,与《百城住宅库存报告》的36%对比,存在较大的距离。
主要原因可能是统计的数据来源不同,凤凰君认为,《百城住宅库存报告》统计的大概率以预售网中的预售与网签数据为主,而中原监控的是实时成交数据。
但是,不管增速如何,从近期住宅库存走势数据中,我们也不难发现,目前的珠海住宅库存量也的确在逐渐增高。
从上表可看到,截止2月末的库存量,是近1年来最高的,去化周期也基本是最长的。
不过,值得一提的是,这可能由于2月份属于传统的推盘淡季,楼市销量下降,库存有所积累所致。
所以凤凰君又翻看了近年来2月份的库存数据。对比可见,近3年中,珠海的住宅库存量实际相差不大。
但也不可忽视的是,今年2月,已经是近7年(同期相比)的住宅库存顶峰。
看向各个板块的住宅库存量,截止2024年2月末,斗门的库存量最大,为110.10万㎡、10312套,约占全市的30%。
其次为金湾,库存面积为71.7万㎡,库存套数为7026套,占比约20%。
南湾(含十字门)与唐家的库存面积相差不大,分别为60.91万㎡及53.39万㎡。
而主城区(新香洲、老香洲、吉大、拱北、前山)各板块的库存量也相当低,尤其是拱北及新香洲,均不到3万㎡。
在各片区去化周期方面,主城区的各板块相对较长些,如吉大的去化周期高居121.27个月。
但是,主城区的老香洲、吉大、拱北等板块,多为高端大面积产品,去化缓慢,也属正常。
也即是说,按近6个月的去化速度计算,如果没有新增房源补充,大概在两个多月后,橫琴将出现断供的状态。
总的来说,从珠海中原研究中心的数据可以看到,目前珠海的住宅库存,并没增长过高。
但是,目前的库存量也的确位于历史高位,去化周期较长。
随着2月传统淡季的过去,加上房贷利率来到历史低位,希望接下来市场销售的行情或许会有较大的改观。