刚需们,留给你在珠海买房的时间可能真的不多了?

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图/珠海高楼迷

NO. 1｜壹

轰轰烈烈的有史以来最强“人才政策”，令珠海登上各大报导，特报说，“两天内，至少5千万人以上看到”。

这无形的、免费的、大范围的上佳“招人广告”，赚大发了。

但回过头想，从现在楼市上考虑，大约有五个因素，将成为珠海刚需不能太淡定的的理由。

其一，说回新人才政策，字里行间透露出想极力营造珠海产业环境，仍值得赞赏。但从人才引入来看，最保底且从简的推算，以大学生（专科生+本科生）为基准，按照 2009 年数据，珠海大学园区九所高校的应届毕业生总数为 18040 人。

在大专生即可入户+本科生补贴 2.6 万元的吸引力下，算10%，也将有近 2000 人留在珠海，这些人要么更多选择来珠海读书，要么毕业后选择在珠海就业。

此外，毕业三年内的本科生，仿西安式的一天迁入珠海户，也将让一群年轻人迅速拥有购房资格。

人民日报与珠海发布截图

以上还不包括在“两天5千万知道”的新政吸引过来的人，和每年拿出 25 亿吸引的其他人才。

其二，被珠海中介大肆宣传的“在珠海创新创业的港澳台和外籍人才，可在本市购买住房，不需提供纳税和社保证明”，在5月上旬粤港澳大湾区规划出炉之下，在7月1日港珠澳大桥通车之下，势必也将有一股涌入的势头。

其三，珠海知名房地产人士猪哥哥在其文章《珠海刚需大约还有三四个月从容选房时间》提到，除了港澳同胞，内地热钱也在对珠海虎视眈眈。

一个数据显示，春节前后，珠海横琴一带的商住房卖的非常火，其中八成来自港澳和内地买家。虽然这些人暂时还没有资格来购买珠海住宅，但是他们传递的信息却让珠海的刚需客开始淡定不下来。

其四，据珠海中原月报显示，珠海3月，尽管价之板块横琴与价之板块斗门，双双回落，但其他板块仍然抗跌。数据显示，珠海3月住宅成交均价22163元/㎡，环比上涨4%。

这其中且不说主城区均价破3万/平，传统刚需板块，金湾正全面接近2万/平，斗门正全面突破1.7万/平。

这样的价格意味着什么，意味着90平的单位，150万总价首付近50万已是保守估计。

其五，从五月份开始，2016-2017年累计的珠海一系列高价地块“相继出山”，将围搅珠海楼市，给目前的房价结构，重要梳理一遍。

这些高价地块，基本楼面价围绕在9360-29000元/平，嗯，是楼面地价。

地表最强新政+大湾区规划出炉+港珠澳大桥通车+全市均价将全面破2万/平+高价地块入市的“威力”有多大，还未上车的刚需，可能真的赌不起。

（延伸阅读：上半年清盘！下半年地王！2018 年，珠海刚需还剩多少购房机会？）

NO. 2｜贰

因此，今天谈谈珠海刚需买房这个话题。

首先，“刚需” 这个概念没有明确的标准定义，按照通常的理解，我认为主要是指总预算较低的首次购房需求。

至于是否真的很 “刚”，可能取决于女朋友，可能取决于丈母娘，可能取决于肚子里的孩子，也可能取决于市场变化对购房心态的影响，比如今年楼市涨价的预期，唤醒了不少未来几年的刚性需求，所以很多人说：迟早要买，早点买买好算了。

以下是一家之言的几个建议，仅供参考。

1、如果不是特别穷，别买老破小的房子

和一个朋友聊天，他说自己为了在深圳定居，花了几百万买了很小的一套老房子。这种情况，在一线城市发生非常正常，但是在珠海，你尽量不要这么干。

一般的老房子，除了地段好，其他打分项几乎都不合格。而珠海这座城市，恰恰是地段相对 “扁平化” 的，无论是哪里的老房子，价格都不高，而且牛市时涨幅也非常低。除非，有学区，或者有拆迁预期。

2、买有发展潜力的板块

乍一听，这句话是废话，其实里面还是有学问可循。大抵意思就是，这个板块现在不一定好，但是未来可能会很好。目前个人判断发展预期的因素有三点：政府定位、配套规划、卖地速度。

刚需是买来自住的，理应更注重这些。

比如，板块迭代较普遍的两个生长周期即是。在板块的启动期，会有大量土地出让，开发商进场，此时，规划和城建利好频出；而在新房入市价格上涨，地价上涨，配套开发力度加大时，就是板块的增值期。

政府定位就像搭个舞台，房企来唱戏，舞台越大，明星越多，看戏（买房）的也越多。这也是为什么航空新城和唐家半岛房子相对保值，被套牢的不多，因为舞台搭得漂亮。

配套规划，规划局网站都能下载，交通规划都有吧？大湾区会在关注吧？实在不行，多认识些招商局或相关的朋友，有什么商业项目要签约珠海了，都比较清楚。

此前，珠海人要多关注地铁一、二、三号线，尽管目前饱受质疑，但依托着那条线的关键停站点，仍然值得考究。因为在一线城市，地铁带来的是巨大的，目前珠海人尚未有体会。

珠海繁华大视角 图/高楼迷 by 红巴

卖地，我曾经说过卖地速度决定板块发展速度，这点可能比土地的价格更重要。今年哪些地方卖地多？地价又不太高？或许就是刚需们可以关注的板块。

不管房子会不会，你买来自住，未来几年这里会不会成熟起来是的关键。

3、注意楼盘的硬伤

几乎所有的纯刚需项目，都有不少的负面消息。原因很简单：绝大多数刚需楼盘，本身产品都有硬伤。而初次买房的小白们，几乎完全不知道该关注什么。

说穿了，有两点。，便宜嘛，总会有点问题；第二，很多牛市上购买的房子，开发商不愁卖，短时间从拿地到卖完，哪还顾得上品质。

目前正对上珠海的交楼季，有关小区出入口、单双层玻璃、项目内绿化等的维权，此起彼伏。

再比如之前，国内某个城市的楼盘，业主们去看了一下很不满。相邻两户的大门打开会撞在一起，而开发商完全没有办法整改。

因为这本身就是产品的硬伤，不管业主拉横幅、维权，还是玩跳楼，都没有什么卵用。造成这种情况的原因，无非是过度追求得房率，而牺牲了公摊面积。所以现在你知道买房不能只看得房率了吧？别只看户型图，记得要看一下楼层平面图。

还有梯户比也是相当重要的。比方说一个 30 层的高层住宅，做成 2 梯 4 户以上，甚至有的做成 2 梯 6 户，也是非常值得商榷。

要知道，公寓便宜，可不只因为 40 年产权。

4、买中高档小区的小户型

相比一个纯屌丝盘来说，你更应该挤破头地去买一个中高档小区的小户型，哪怕在楼栋、楼层上稍微吃点亏，哪怕物业费贵一点。另外，千万别嫌物业费贵。

这与改善购房的思维恰恰相反。改善购房者往往想逃离屌丝云集的小区，追求一个适合自己身份的 “圈层”，比如选择一个面积段在 130 平以上的纯改善项目。

而你，则可以反过来考虑抱有钱人的大腿，比如市面上的 “墅景高层”，或者某个品牌楼盘里少数低于 100 平的房源等。

不仅有面子，也更能够保值。

5、尽量买精装修的楼盘

注意，你是个刚需，你的邻居们可能也都是。别太在乎市面上那些精装修楼盘的负面报道，那是概率事件，相比一个几千户白坯大盘交付后长达 N 年的装修扰民来说，精装修存在的那些问题简直就是小儿科。

首套房毕竟是个过渡，没必要在装修上花太多时间成本和精力，而且你可能也没有老板们对家装风格及家具的那种考究。一般品牌房企的装修风格，应该都能满足。

6、买离商务中心近的楼盘

写字楼越多的地方，未来上班族可能性就越多。

如果你刚好在一个商务中心上班，那就别考虑楼盘与市中心的距离，只要关注它离你工作的地方有多远。无论你有没有车，商务中心板块的公共交通一般比较发达，将来你买二套房改善时，套拿来出租或是转卖都会很快找到买家。

珠海有几个商务中心，你懂的。

7、别被小户型样板房忽悠

现在的小户型产品，如果房间做得特别多，你就要注意了。看样板房的时候注意几个地方：厨房里有没有留冰箱的位置？卧室里有没有衣柜？床的尺寸和比例？什么 3+1 魔术空间是不是把阳台给整没了？

另外，刚需产品本身朝南面宽就有限，千万要注意外立面的风格，尽量不要选那些什么 ART-DECO 风格的，阳台来几个柱子，采光就更差了。

8、关于刚需的买房时机

通常来说，只要买房人多的时候，无论是牛市的热销楼盘，还是熊市的楼盘降价清盘，都是刚需入手的好时机。

因为刚需购房者对总价比单价敏感，对每个人来说，低总价产品的门槛都不高，你买的起的时候，别人也买得起，你需要房子的时候，别人也需要。

所以，需要房子的时候，买得起的时候，买房人多的时候，就可以入手了。

刚需，何时上车，怎么都不会错。江湖中一句流传盛广的话，值得刚需们在买房里，心里默念十遍，“适合就好，从来就没有完美的房子。”

9、有其他问题可以留言

关于刚需，一家之言以蔽之，个人意见仅作分享。如有想法，可多多交流。

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