珠海立法禁止“房中房出租”

近日，珠海市人大常委会对外公布新近审议通过《珠海经济特区物业管理条例》，首次以立法的形式规定，只要有10%的业主联名，就可以提议设立业主大会；小区内车库车位优先满足业主，当车位少于住房套数时，每户只能购一车位。对于日益普遍的房中房出租问题，条例明确规定，禁止擅自改变物业使用，将厨房、卫生间、不分门进出的客厅改成卧室出租或者转租。该条例自2018年3月15日起施行。

10%业主联名便可开业主大会

针对实践中业主大会召开难、表决难的问题，《条例》规定一是降低首次业主大会召开的门槛：占物业管理区域内业主总人数百分之十以上的业主联名可以向镇政府、街道办提出设立业主大会的书面要求。丰富业主委托参加业主大会的形式，业主可以委托代理人出席业主大会，可以建立楼长制，也可以成立业主大会。

对于业主普遍关心的车库车位问题，《条例》规定新建物业出售时，车库、车位的数量与位置应当向业主公告，并在买卖合同中明示。车位、车库不计入投票权，但涉及车库、车位的维修、更新需要筹集和使用物业专项维修资金，以及管理规约和业主大会议事规则另有约定的除外。建设单位对物业管理区域内规划用于停放汽车的车位、车库出租的，应当优先出租给本区域业主、物业使用人。在满足本区域业主、物业使用人需要后，建设单位可以将车位、车库出租给本区域业主、物业使用人以外的其他人，但租赁合同期限不得超过六个月。拟出售车位、车库数量少于本区域房屋套数时，每户业主只能购买一个车位或者车库。明确共有车位产权归属，规定利用人民防空工程停放汽车或者作其他用途的，归投资者所有。

禁止擅自改变物业使用功能

《条例》规定禁止擅自改建或者以其他方式改变物业共有部分，擅自改变物业的使用功能；对房屋进行分割搭建，将厨房、卫生间、不分门进出的客厅改成卧室出租或者转租；将没有防水要求的房间或者阳台改为卫生间、厨房，或者将厨房间改为卫生间。

业主不得违反法律、法规以及管理规约，将住宅改变为经营性用房。将住宅改为经营性用房的，除遵守法律、法规以及管理规约外，应当经有利害关系的业主同意。物业管理单位利用物业共有部分、共用设施设备进行经营的，应当征得相关业主同意。