地铁二号线+“街区式”规划+新型产业大城！未来的后环有料？

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10月19日，笔者在珠海住建局了解到，备受关注的唐家后环的规划修改已经发布，未来后环区域定位为“居住+产业新城”，规划中的珠海轨道交通二号线穿城而过，这意味着，珠海又有以新版块将入市。

图片来源：珠海房天下

本次控规修改，也完善了唐家最后“处女地”未来的走向：城市规划继北站TOD后再现“街区式”的城市规划模式。沿海去将成珠海至今以来面积的街区式傍海宜居区域，而海怡湾畔-珍珠乐园对开填海区将成新型产业大城。

“街区式”产业新城规划 后环走在最前列

在控规图中笔者看到，本次规划除了目前建成和在建项目之外，对所有空地都重新进行了规划，在港湾大道海怡湾畔-珍珠乐园对面的4平方公里填海区中是本次规划的重头戏，除了标志产业新城的新型产业用地，和傍海宜居大城的街区式住宅用地。沿地铁沿线也首现“定向新型产业公司购买的商业+住宅用地”，笔者不排除未来将有大批定向销售宅地出让。

棕色为新型产业用地，可见后环填海区的用地被分割成街区式规划

在规划区内，我们看到的大块宅地基本上盖已有项目，而位于后环中心轴的宅地将是以“街区式”规划，这也意味着和该区域的未来出让的地块以面积较小的(10000-25000㎡)形态出让。相应了国家住房规划“拆围墙”的政策倡导。

沿地铁沿线也首现“定向新型产业公司购买的商业+住宅用地”

在规划图中，笔者看到未来该区域以4大片区进行开发，其中规划宅地144.85公顷（包含一类、二类居住用地\二类服务设施R22用地以及商务居住用地B1+R2）在规划区内还规划了：

东部城区空地终发力湾区规划 金唐片区宜居新型产业大城成型

唐家科创南北海岸+后环填海区被誉为“东部城区（香洲区）的最后一片大空地”，本次后环规划的修改之后，进一步明确区域在大湾区发展的定位，至此高新区（金唐片区）定位成型。

综合交通规划

目前后环项目并不多，有早期的华发蔚蓝堡及远大美域新城，纵观近期有逐渐交楼的绿景·后湾，正在售的万科·红树东岸、蔚蓝公馆，建成尚未售卖的华发绿杨湾，只有6个新楼盘而已。

参考在售的万科·红树东岸和蔚蓝公馆，目前区域均价维持在27000-28000元/㎡，由于万科红树东岸面积较大，总价比蔚蓝公馆要高。而参考依据售罄的蔚蓝堡和远大美域四期，区域二手均价27000-28000元/㎡。

图片来源：珠海房天下

目前后环土地储备充足，根据现有海岸线，除去已经表明的定向宅地外，据笔者统计，将会有30块左右的宅地将会推向土地拍卖市场。同时改片区有两大旧改项目——东岸工业区和渔村。

随着“地王级”北站TOD雅居乐项目，以及北站万科、招商、仁恒等品牌项目的入场建设，明年唐家片区将会有更多品牌项目推盘，同时金凤快速、兴业路快速、深中通道连接线加码该片区发展。该片区成为珠海进入湾区的一个重要棋子，相对珠海东部其他地区，丰富的土地资源，文化的沉淀，交通的利好将成为唐家在湾区发展重要武器。