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图/高楼迷 红巴
序章：
谁出城，与天斗，与地斗，争取现金流；
谁据守，等天时，等人和，等地利再现。
如果 2016 年被称为珠海的地王年，那么，2018 年就是珠海的豪宅年。
不少在2016年下半年，甚至去年成交的高价地块，如今已透露出亮相的讯号，它们大都从5月份开始，依次轮番轰炸你的眼球。
NO. 1｜壹
上个月，千呼万唤终出来，作为珠海楼市地块之巅的格力“29120”地块，终于决定动工。
“掐指一算，这距拿地得有1年又224天了！” 凤凰楼市交流群里，不嫌事大。
据相关人士透露，目前格力地块已处于挖土阶段，也算有了实质性进展。
土地是房企生存的基础。在2016年“稍微一点就能炸”的楼市里，开发商激进拿地，而后一发不可收拾，在得争现金流和土地税压力下，纷纷将在今年入市。
范围内大抵如此，珠海今年的土地市场同样不亦乐乎。
据不完全统计，过去两年，珠海成交楼面价超过 1 万的涉宅用地，一共近 20 宗。在此之前皆无一面市，纷纷在今年下半年扎堆出山。
这些地块涵盖在航空新城、科创北围、横琴和白蕉等全市范围内。
许多人开始担忧，下半年会是珠海楼市的拐点吗， 今年珠海楼市还能再死灰复燃？
确实，新一轮恐慌性抢房潮，正在吞噬许多人的理智。越来越多人被裹挟其中，迷茫、焦虑、随波逐流。
恐慌何时停止？很遗憾，在我看来，短期内它并没有结束的迹象。
真要分析起原因来，估计能说上一整天。比如，楼市本来就有 “银四红五月” 的历史惯性，目前周期规律正在生效。
今年以来，旧改正在大力推进，一些手拥资金的人再出来，又加重了恐慌情绪。还有对未来房贷收紧的担忧……
但这些原因加起来，应该都比不上那个让人震颤的恐惧：现在不买房，今年买地王。
NO. 2｜贰
这个恐惧，其实可以一分为二。一方面，是低价地楼盘正在 “卖一套少一套”。
开年伊始，以珠海西区为主的各大项目，开始大打“优惠”战，似乎约定俗成一般：半年内清盘。
万科城、金地扑满花园、保利时代、龙光玖龙府、保利西海岸、中海湖畔岚庭等清盘；旭日华府、华发又一城、华发峰尚以及时代项目纷纷对正加推楼栋优惠清货。
蒸发掉的，全都是低价地项目！
而另一方面，前几年出让的高价地，马上就要踩着七彩祥云来接管市场了。
珠海很多板块，正在迎来这样的“交接时刻”。最典型的案例，就是航空新城。
目前，这里尚在售的老盘，仅剩部分货量的中海左岸岚庭、待加推的中航花园，以及围绕在板块外旭日海岸和九洲保利天和，皆在等待一个节点，少量在卖。
但是一旦这些房源消耗完，整个航空新城，能买的就只有 2016 年之后的高价地楼盘了。
近 60 万㎡的供应，楼面价基本 1.7 万元/平以上，跟老盘的面包价是一样一样的。聪明人都明白，就算抢破头，也要在前面 几 个老盘卖完前抢一套啊！
同样的 “末班车焦虑”，正在珠海多个板块传染扩散。
比如在自贸区横琴，目前还有住宅存量的楼盘仅 2 个，华发悦府和K2·荔枝湾。下一波供应入市将是三个“顶豪”，吹风价皆在4.5-6万元/平的价格。
航空新城现状
在白蕉，2016 年 6 月之后出让的9350和1.2万元/平地块，正在排队上市；
在平沙新城，碧桂园和保利的双重搅动，已开始抛出1.3万元/平起的吹风价；
科创北围，几宗 2万 + 地块，正在挑战板块 3.5 万以上的价格线；
在唐家半岛旁，等了5年的华发地王，也马上要亮相了……
“低退高进” 的双重压力，是年中这波狂潮最重要的源头，短期无解。
不过它也同时注定，这会是最后的疯狂。即将到来的高价地时代，很可能会让一切 Game Over。
NO. 3｜叁
群雄逐鹿，短兵相接。
伴随着高价地块而来的，除了“低退高进”的恐慌，还有突破板块天花板的可能性，以及一些久久未入市或通过非招拍挂显露出来的地块，也出来短兵相接，誓要争一杯羹。
图 高楼迷/红巴
比如白蕉的格力地块、航空新城的华发国际商务中心、横琴的华发广场，以及唐家半岛的华发绿洋湾，也皆是实打实的高价项目。
接下来，我们每个板块简单说一下的动态。
航空新城有6个新项目值得期待。
| 航空新城 | 项目 | 楼面价（元/平） | 产品信息 | 备注 |
| 崇峰壹号院 | 19050 | 178-315大平层 | 预计 6月入市 |
| 华发国际商务中心 | 1805 | 含6栋17层住宅 | 准备开盘 |
| 华发碧桂园 | 17000+21704㎡配建 | 待定 | 已动工 |
| 华发创业大厦 | 7900 + 14397.48㎡配建 | 华发西部总部大厦，含35%的住宅 | 已动工 |
| 龙湖地块一 | 14003 + 9154.32㎡配建 | 20%“定向 + 8 年限售”，中心湖最后宅地 | 接近动工 |
| 龙湖地块二 | 5927 + 6025.83㎡配建 | 约22万方的综合地块 | 接近动工 |
迎来面市的是华发国际商务中心，一个板块以华发项目打头阵不过。
目前项目销售中心已成形，样板间也已开放，吹风价2.5万+，毛坯；（详情请回顾：吹风价2.5万/平！华发国际商务中心销售中心开放，户型曝光！）
其中崇峰壹号院，原来预计 5 月面市，目前有所延迟，预计 6 月有戏，将推 178、188、315 平的阔绰户型，大概率是金湾过3万元/平的项目；
华发碧桂园地块已处于热火朝天的动工中，预计第四季度入市，案名和效果图已出炉（滨海天际、香洲府、海湾壹号，华发+碧桂园珠海合作三项目揭开面纱！）；华发创业大厦也涵盖有一定的住宅单位，但预计不会太快入市；
此外，还有龙湖项目，地块现场也已动工，据相关人士透露，将争取在年底扩市。
| 白蕉 | 项目 | 楼面价（元/平） | 产品信息 | 备注 |
| 招商依云华府 | 9350 | 30%商业，总建面 32.6 万㎡ | 预计下半年 |
| 时代倾城雅筑花园 | 12000 | 时代倾城系列六期 | 预计下半年 |
| 格力白蕉地块 | 约10715 | 待定 | 动工 |
| 华发项目 | 8598 | 待定 | 规划已公示 |
| 时代天韵花园 | 8085 | 待定 | 准备动工 |
| 时代水畔雅苑 | 8055 | 待定 | 准备动工 |
| 保利百合 | 8120 | 待定 | 规划已公示 |
| 保利茉莉 | 7901 | 待定 | 规划已公示 |
白蕉也将迎来三个高价地块入市，均徘徊在1万/平的楼面价上。
一块是楼面价为9350 元 /㎡的 招商依云华府，一期可售住宅部分共 1400 套，预计于近期入市；
一块是介于华发峰尚与时代倾城一期的时代雅筑花园，楼面价12000元/平，大概率是以时代倾城系列输出；
还有一块格力于去年拿下的转让用地，总价3.6亿、楼面价约10715元/平，据目前探访，也已经动工。
其他项目包括招商依云水岸旁的保利+时代四项目和华发项目也均已规划公示。
科 创北围 | 项目 | 楼面价（元/平） | 产品信息 | 备注 |
| 雅居乐国际花园 | 28000+ | 90-121㎡ 三至五房复式 | 预计 7月开盘 |
| 万科翡玲苑 | 18400+2868.44配建 | 建设 4 栋住宅和 2 栋商业 | 即将开放 |
| 万科翠珑苑 | 17800+2005.34㎡配建 | 建设 3 栋住宅和 2 栋商业 | 即将开放 |
| 龙湖天锯院 | 15020 + 配建 2005.34㎡ | 待定 | 年底入市 |
| 招商地块 | 20000㎡+ 配建 4036.14㎡ | 待定 | 年底入市 |
| 华发地块一、二 | 18773 + 3446.34㎡配建 19289+ | 待定 | 动工 |
珠海高价地块最扎堆的科创北围，已吸引了至少9家开发商12个地块进驻，据相关人士透露，今年预计会有5个项目入市。
他们分别是，龙湖、万科两项目、雅居乐、招商和华发项目。地块平均皆在2万/平左右。
其中雅居乐国际花园项目已于两个月前在扬名广场入市、万科翡翠玲珑项目将于下个月也迎来相关节点。
看点是入市时，在整个片区有这个地块单价六至七成的市场价值度，尚都不足以承载可能接近 4 万的项目成本的梯成时，各大品牌开发商将怎么样去打造产品。
| 板块 | 项目 | 楼面地价 | 产品信息 | 备注 |
| 唐家半岛 | 华发绿洋湾 | 11500 | 主推 99-293㎡三四房，60㎡ 公寓 | 待入市，目前可进场了解，但不能拍照 |
唐家半岛尽管只有一个高价地块项目待入市，但含金量十足。
华发绿洋湾，楼面价11500 元 /㎡，占地 5.6 万㎡，总体量约 21 万㎡，项目规划有 12 栋高层、19 栋别墅、1 栋商业大楼。
其中规划有一栋 46 层超高层，主打公寓。主要户型为 主推 99-293㎡三四房，60㎡ 公寓。毛坯。预计 2018 年 6 月份入市。或将成为唐家的价项目。
| 板块 | 项目 | 楼面地价 | 产品信息 | 备注 |
| 横琴 | 华发广场 | 15890 | 78-151 | 已于5月26日开盘，均价4.3-5万/平 |
| 中冶逸璟公馆 | 22000 | 98-209㎡三到五房 | 将开放样板间 |
| 龙光玖龙玺 | 未知 | 在售 105 平平层以及 145 平的复式 | 备案均价 4.7 万 +， 7.5 万 / 平 |
横琴有三个高价地块入市，均价皆在4.5万/平以上。
上周末，华发广场开盘，微信摇号开盘，主推3、6栋的79-144㎡两到四房，整体均价约 4.6 万 / 平瞬间全红，令人震惊。
这个集 28.5 万㎡的纯住宅社区、40 万㎡的办公及裙带商业、6 万㎡的滨海商业等于一体，是横琴一个超大综合体。
龙光玖龙玺因备案价 7.5 万 / 平，成为全城热话。目前，项目在售 105 平平层以及 145 平的复式，销售均价约 5.1 万 / 平。
此外，今年还有中冶逸璟公馆入市，该项目用地面积高达 16.9 万平，总建筑面积超过 30 万平。目前已经开放销售中心。
作为横琴国际居住区首发项目，中冶逸璟公馆是中冶在珠海匠心打造的逸璟系高端产品。项目总体量 22.8 万㎡，共 1592 户，为约 98-209㎡三到五房。
三大盘入市，对于横琴住宅楼市起到举足轻重的作用。成交会否反弹尚有待考证。
NO. 4｜肆
高价地如何浇灭眼下的虚火呢？我们不妨来做个沙盘推演。
目前，高价地的命运主要有两种可能性。种，限价松动，它们顺利以高价入市。
那么，这也意味着珠海房价将再上一个台阶，必然导致一波购买力被拦在门外，抢房人数直接减少。
甚至可能因为市场无法消化新的价格体系，造成库存积压，楼市重回买方市场。
这也是让许多开发商纠结成麻花的地方。希望限价放开吧，怕行情会一落千丈；可限价不放开吧，又怕亏到只剩底裤。
图 高楼迷/红巴
那么如果限价咬定不松，高价地平价入市，疯狂还会持续吗？未必。
别忘了，现在一二手市场的热度，极大程度依赖于高价地的刺激。因为“高地价 = 高房价”的预设公式，才让许多楼盘的价格，显得特别便宜啊。
如果突然发现这个公式原来不成立，想象中的价差落空，抢房热情还会继续高涨吗？
要知道在珠海，已经出现因为政府批准备案价低于预期，高价地迟迟未能入市的案例。
在南京，甚至有了地王亏本开盘的先例。当地楼面价 22353 元 /㎡的京奥港未来墅，最终的开盘价格仅为 25000-27000 元 /㎡，必亏无疑。
当初被高地价冲昏头，杀进周边项目接盘的人，只能站在高岗上一脸蒙圈。
看到没有？高价地确实是 10 秒见效的春药，但也可能是让它休克的毒药啊！无论向左走还是向右走，高价地都会面临两难困境。由此带来的盘整，在所难免。
NO. 5｜伍
就这批高价地来说，拿地的开发商，基本都是大鳄。
珠海这座城市再特殊，在这里布局的性房企，也无法遗世而独立，无可避免地要被卷入中国楼市的洪流中。
眼下，就有两个变化正在产生深刻影响。
首先，一些热点城市的房价，开始显露颓势。在“房住不炒”的基调之下，今年没有放松，反而多个热点城市继续加入限售行列。
一旦其他城市销售吃紧，在财务指标压力之下，大房企选择牺牲珠海市场，低价抢跑回笼资金，不是不可能。
图 高楼迷/红巴
其次，金融去杠杆的深入，直接切断了很多房企的融资动脉。
在两会期间，前央行行长周小川就直言：未来低利率或将告一段落。3 月 22 日美国加息，更是让中国笼罩在加息阴影之中。
如果现金流趋紧，沉淀大量资金的高价地，或许就会成为烫手山芋。留给他们的时间，不会太多。
市场的关注焦点，总是出奇的一致。大约在前年与去年，也是这几个板块 “圈内地王” 的龙争虎斗，掀起一次次抢房高潮。
而这一次，板块内的楼盘出场阵容更为华丽。更讶异的是，这些高价地块几乎还都没有正式上市。
一般来说，“地王” 项目的产品相对具备竞争力，因此项目的开发周期会更长，有一点 “慢工出细活” 的意思；另一方面，目前正处在政策调控期的风口，或许也会对项目的营销节点产生影响。
从珠海目前的库存量来看，如果今年出让土地不能快速转化为市场供应量的话，或许也是对市场的又一种刺激。
有人认为地产价值被低估，也有人认为楼市泡沫已经显现，到底是真相如何？
接下来值得我们关注的两件事——这些 “高价地” 中率先入市项目的开盘表现，以及，即将开始的土拍。
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中山房叔
2018-06-03 23:30:22
