[摘要] 上半年，珠海楼市量价齐涨。一方面，珠海的住宅网签量超过了2015年全年的量，达到29533套；另一方面，珠海房价连续7个月上涨，5月份的均价已经突破1.6万元/㎡大关。从成交区域来看，上半年西区和唐家湾是绝对主角。全市网签前五名全部来自于西区。
上半年，珠海楼市量价齐涨。一方面，珠海的住宅网签量超过了2015年全年的量，达到29533套；另一方面，珠海房价连续7个月上涨，5月份的均价已经突破1.6万元/㎡大关。从成交区域来看，上半年西区和唐家湾是主角。全市网签前五名全部来自于西区。
随着上半年落下帷幕，下半年珠海楼市走势如何？能否延续上半年的疯狂？区域的成交格局是否会发生变化？在各区域价格普涨的情况下，横琴楼市依旧处于低迷状态。下半年横琴楼市能否有所起色？除此之外，上半年房价上涨过快的二线城市已有相关的收紧动作，这对珠海楼市是否会造成影响？
本报邀请了三位珠海代理机构的负责人对上述问题进行解答，力图为读者把握下半年珠海楼市的脉搏。三位业界行家分别为珠海大家地产全案机构董事陈志，珠海中原地产二级市场总经理龚慰宗及珠海莱斯地产总经理李永龙。
量价走势
房周刊：今年上半年，珠海的网签量超过了去年全年的量，5月份珠海的均价也突破了1.6万元/㎡。在这种情况下，下半年珠海楼市的走势如何？量价是否还会维持上半年的水平？
陈志：连续两个月，中国M2连续两个月增速低于13%（备注：5月M2同比增长11.8%，较前值12.8%下降1个百分点）。如果货币政策继续收紧，房价上涨肯定会放缓。目前，主城区供应量很有限，单价超过3万元/㎡的项目也不多，所以，下半年珠海房价上涨的幅度不会太大，估计就是1000元左右的上涨空间。如果银根适当收紧，价格上涨可能还未必超过10%。
龚慰宗：相比上半年，下半年推出的货量会更多。另外，下半年还有全年旺的金九银十。从正常的情况来看，一般下半年的成交也会比上半年高。但另一方面，上半年很多开发商已经提前完成任务，且目前的价格已经达到一定高度，这也会抵消掉一定程度量的上涨。总体而言，我个人觉得下半年的成交量会跟上半年接近。
另一方面，下半年珠海的价格也会有一定的涨幅，但幅度不会像上半年那么大。上半年珠海的房价已经突破历史高位。但当前珠海的库存量相对比较健康，只有不到4个月左右的去化周期，加上各种利好的刺激，客户对珠海楼市还是很青睐。在这种情况下，价格继续上涨是有可能的。
李永龙：当前珠海有一些大的配套在动，比如唐家湾的教育、商业配套，以及横琴的单牌车政策等。这一切对价格还是有一定的刺激作用。但当前珠海的价格已经到了一定的顶峰，消费者有些难接受。从3月份开始，珠海的房价就开始疯长。连续涨了几个月后，这两个月市场已经没有那么疯狂，处于价滞量跌的状态。
但正因各种利好的刺激，珠海房价也不可能下跌，除非有国家宏观调控政策限制。下半年珠海的楼市应该是价滞量跌。
区域格局
房周刊：上半年，珠海楼市火爆的为西区、唐家湾。下半年，珠海楼市的格局是否会发生变化，那些区域可能成为热点？
陈志：下半年，金湾的货量不少，包括龙光、保利、西湖怡景园都会推盘。斗门就更不用说，区域内的几个大盘都会继续加推。除此之外，十字门附近会成为主城区的一个新的增长点，推出的货量接近40-50万㎡。当前该片区的价格已经突破3万元/㎡，因此，它在一定程度上会拉升珠海整体的均价。
李永龙：当前珠海有足够供应量的，主要就是西区、唐家及横琴。主城区已经没有新增的土地。但横琴近一两年比较低迷。因此，下半年的供应量主要还是集中在唐家跟西区。唐家下半年主要有华发的新项目、格力海岸、玖悦湾、华策帝景湾，仁恒滨海半岛、红树东岸、翠湖香山。西部的供应量就更不用说了。所以，下半年扮演珠海楼市主角的，应该还会是西区跟唐家湾。
横琴成交
房周刊；上半年，横琴的成交依旧不温不火，每月成交量徘徊在两三百套。下半年，横琴楼市能否有所起色？
陈志：除了目前原有的政策，横琴新增的政策基本都没有落地，比如单牌车通车，两地居民互认以及二线关等方面的政策都没有落地，所以横琴的下半年能否起色，必须看政策的落地情况。
龚慰宗：下半年横琴会有所起色。横琴成交低迷，我个人认为跟价格有比较大的关系。2015年横琴均价4万元/㎡时，市区均价一两万，西区则还未破万。
当前横琴价格没有改变，但珠海的房价已经涨得很厉害，市区均价超过2.5万元/㎡，西区也超过1万元/㎡。因此，现在横琴的价格不会比市区高太多。这对国内及港澳投资客会很有吸引力。
另一方面，上半年横琴几乎没有新增供应，这是该区域低迷的重要原因。
当然，下半年横琴会起色，但不会像珠海上半年那么火爆。
李永龙：横琴目前的均价4万元/㎡左右，已经达到一个高峰。本身购买4万元/㎡左右房产的人也不多。另一方面，横琴目前的配套不够完善，这造成很多人成交的欲望不高。所以，横琴虽然有成交，但整体比较低迷。这种状态在短期内很难改变。
虽然单牌车即将落地，横琴口岸也实行24通关。但当前横琴的配套不够完善，澳门人来到横琴也难以生活。
政策影响
房周刊：进入二季度，已有不少二线城市有收紧的动作，比如苏州推出限购动作，厦门推出限贷（现已删除），中山前段时间也推出价格超过8000元/㎡项目网签需预约的温和限价政策。这种收紧的预期对珠海会不会造成一定的影响？
陈志：珠海的楼市比较特殊。很多二线城市今年房价的上涨，主要来源于本地消费力的透支，地方采取一些相关的收紧政策，这些政策会直接影响房价。相比之下，珠海的市场则比较开放，的消费力有持续性，不会随着本土消费力一起萎缩。在这种情况下，收紧的预期对珠海影响不大。
龚慰宗：政策面对珠海影响不大。现在对购房者主要影响还在价格。如果开发商没有太高对利润的追求，成交状况还是理想的。另一方面，货币政策影响非常大。如果银行的贷款政策没有太大的收紧，下半年珠海还是量价齐升的状态。
当然，如果珠海的火爆程度还像上半年那么夸张，出相关限制政策还是有可能的。但珠海目前还处于可控范围之内，因此收紧的可能性不大。即使有相关的政策出台，也更多是一些局部的调整，比如某些面积段或某些区域的限制。
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