[摘要] “2015坦洲房地产发展形势研讨会”顺利举行,与会嘉宾认为,目前,坦洲房地产项目销售火热,逐渐吸引不同消费层次的消费者前来购房置业。大品牌开发商进驻坦洲会带来积极的影响,不仅带来新的营销理念、营销手段,还通过大品牌开发商的影响力,让更多人关注坦洲,提升 的整体价值。
8月28日下午,由珠海特区报社举办的“2015坦洲房地产发展形势研讨会”在报业大厦举行,恒大、世光创建、海伦堡、大俊、中澳、钰海、南兴、神州、祥圣、合诚、易佳、幸福家、左岸、世联、大家等15家房地产开发企业和房地产中介机构齐聚一堂,把脉发展形势、共话未来发展。研讨会议题有如何避免同质化竞争、如何为消费者打造更好的差异化产品、坦洲商业地产未来如何升级,以及大品牌开发商陆续进驻对 的有何影响等。
与会嘉宾认为,目前,坦洲房地产项目销售火热,逐渐吸引不同消费层次的消费者前来购房置业。大品牌开发商进驻坦洲会带来积极的影响,不仅带来新的营销理念、营销手段,还通过大品牌开发商的影响力,让更多人关注坦洲,提升 的整体价值。
近期,珠坦间多条断头路相继打通,未来还将有更多断头路打通。大家认为,这是坦洲发展的极大利好,对坦洲楼市提升作用明显。珠海的快速发展,带来机遇的同时也将带来挑战。各家房企负责人表示,面对挑战,应从完善配套、加强服务等角度进行应对,为广大购房者提供良好的消费、居住体验。
珠海和中山交通一体化进程提速
逐步打通断头路建设公共交通系统
断头路问题,一直以来是坦洲楼盘的痛点。为了解决这一问题,两地 也做了很多努力。早在2012年3月份,珠海和中山两地 就签署了《中山市、珠海市跨界道路建设项目合作协议》,就13条重点跨界道路的规划建设达成共识。这一协议标志珠海和中山交通一体化进程提速,困扰两地群众多年的跨界“断头路”问题有望得到解决。
不过,此后一年多的时间里,十几条断头路依然无一打通。直到2014年4月,珠海造贝工人新村路与中山坦洲潭隆南路衔接工程试通车,成为珠海至中山打通的首条断头路。中山市中澳房地产开发有限公司营销部经理杜占利表示,13条路中有7条都是连接珠海与坦洲,但到目前为止只有1条路是打通的,这远不能满足老百姓日常生活的交通需求,也不利于两地之间的经济交流。
事实上,每一条断头路的打通,对于周边的楼盘来说就是一次大利好。前几年坦洲的楼盘宣传重点以距上冲检查站这一交通节点远近为主,如今珠海造贝路这一段的断头路打通了,坦洲楼盘的宣传重点都转移到了造贝路以及南湾路的交通之上。
作为坦洲热门楼盘之一誉峯 就是其中一个受益者,负责该项目的中山市大俊置业有限公司营销总监陈默对断头路打通对楼盘的影响深有体会,他表示:“2012年以前,坦洲与珠海之间只有上冲这一条通道,这让很多开发商头痛不已,也是坦洲楼市当时大的问题。但近两年来,坦洲与珠海的断头路已逐步打通。 是南屏桥到坦洲这条路的打通,促使誉峯 的售价从去年开盘的6700元均价涨到10000元,整个坦南 的价格也涨到9000元左右,这给我印象 深刻。”
不过也有人认为,断头路打通了,也并不意味着坦洲的交通问题就被解决了,关键还在于公共交通体系的建设之上。珠海大家地产策划机构总经理叶植松以自己的亲身经历对比了坦洲与西区的公交状况,他说:“我从香洲总站或吉大总站坐公交到湖心路口、到三灶,基本上是四十左右,但是如果从这两个站点去坦洲,估计这个时间要一个或更长。”
叶植松认为,坦洲与西区的差距还在于对交通的投入和规划之上,现在珠海西区的BRT系统基本确定了,整体的公共交通体系也初现雏形,而坦洲很多开发商却只会把这个问题推给 ,或者让客户自己买车解决,这一种做法是不够的,还需要大家的共同努力。
同质化竞争下的解决之道 打造精装房
坦洲,在人们的印象中,一直是刚需一族置业的热土。在研讨会上,有业内人士提出,之前坦洲的开发商过于针对刚需群体,导致市场上产品同质化现象严重,而忽略了改善性客户的需求。
对于同质化问题,也有部分与会者表示不用太过忧虑。中山市大俊置业有限公司营销总监陈默表示。目前坦洲的供应量虽然看起来比较大,如优越香格里、佳境康城、誉峯 等项目都在50万m2的建筑面积。但这并不一定导致竞争激烈。目前,根据报告显示,坦洲的总库存量只需7月就可以消化完。因此,坦洲仍然是一个相当良性的市场。
持有不同观点的左岸房地产策划有限公司总经理李炳亮则认为,坦洲楼盘目前存在的问题不是量的问题,而是质的问题。他表示,坦洲楼盘过去一直被认为是卖给珠海的“穷人”,开发商对于楼盘品质要求并不高,也不愿意花心思在配套之上。不过,现在来坦洲买房的不少珠海人,本身在珠海就有一套房,收入不算低,他们需要的是改善性产品,所以坦洲的开发商们要积极转变过去保守的意识形态。
在过去,坦洲是“刚需”的置业区域,但现在改善性客户数量正在日趋增加,这一现象也受到了在场的不少业内人士的关注。中山市祥圣房地产有限公司的营销总监李嵩崴对客户群体进行分析后,感到近几年来客户群体的分化已明显化。根据他的观察,发现从2012年起,尤其是在2014年6月,客户群体发生的变化很大,明显的表现是这一阶段统计出来的澳门人二次置业比例竟高达65%,甚至70%。而除了澳门人,珠海人也开始认同坦洲楼盘的品质,市场上的二次改善性需求在逐渐释放。
同样注意到这一现象的,还有世联行珠海公司区域营销经理的窦利荣。不过她所关注的角度与李嵩崴的有所不同,她认为要研究坦洲的楼市,归根到底还是要看珠海。在窦利荣看来,珠海现在还有一部分住在老旧小区的人群存在,他们对改善性住房的需求因为市区房价的高企不下在珠海得不到释放,不得不将目光转向了坦洲。这样一来,一些离珠海比较近的坦洲明星楼盘就有机会了。
为了解决产品的同质化问题,在场的珠海幸福家网络科技有限公司总经理苏进顺提出了一个建议,他建议开发商们要改善未来产品的供应结构。他认为,目前坦洲大多卖的都是毛坯房,而过去销售户型不带装修,主要是不划算,打个比方,毛坯房价格在五六千,加装修就占到了价格的20-30%,而等到了价格升到八千到一万左右,这一比例就降到了10-15%,从长远来看,坦洲的楼市能够接受加装修后的价格。同时,苏进顺也表示,坦洲还有十几万平方的土地有待开发,新一批的产品可以考虑带装修,这样做主要有几个好处,首先就是价格能够提起来,其次可以满足一批改善性客户的需求。
◆嘉宾精彩观点摘要:
▲珠海地产职业经理人俱乐部主席 唐铁军
珠海楼市整体向好,坦洲楼市向上也是毋庸置疑的。另外,当前珠海市区供应量越来越少。市民会更多到西区、唐家湾、坦洲买房,但这三个区域之间不会有太明显的抢客。
▲中山市南兴房地产有限公司总经理 于江普
当前的市政配套会限制坦洲房地产将来的发展。 推动商业规划,开发商继续完善商业配套是 关键,吸引置业人群继续住在坦洲,对倒推市政建设会起到至关重要的作用。
▲世光创建集团副总经理 王近远
近十年的房地产没有受到政策太大的影响,当前坦洲的供应量在逐步减小,价格调整较为灵活。整体而言,楼市是健康向上的。品牌开发商的进驻对 起到明显的带动作用。
▲海伦堡地产营销部经理 郑民宗
珠海不是珠海人的珠海,坦洲也不是坦洲的坦洲。这边说明了区域的客群的变化。珠海及坦洲的价格分化还是 明显。坦洲是刚需群体为主的区域,未来还是有很大的空间发挥。
▲中山市中澳房地产开发有限公司策划部经理 杜占利
珠海南湾新 对 楼价的提升是直接的,将来或达到3万到4万区间,中山坦南与南湾仅一路之隔,目前坦洲楼盘的均价处于8千到9千区间,价格提升 还是 大的。
▲中山市祥圣房地产有限公司营销总监 李嵩崴
从客户群体方面分析,近年来,坦洲的客户群体发生明显化。澳门客人和珠海客户开始认同坦洲楼盘品质的提高,二次改善性需求在逐渐释放,希望下半年楼市会有一个好的趋势。
▲珠海左岸房地产策划有限公司总经理 李炳亮
事实上,现在很多来坦洲买房的珠海人,本身在珠海也有一套房,收入也不低,开发商实际上能够做得更好,要积极转变思维,多做一些改善性产品,不把客户定位为珠海“穷人”。
▲珠海幸福家网络科技有限公司总经理 苏进顺
在产品供应结构上,目前坦洲大多卖的都是毛坯房,开发商可以考虑新一批产品带装修,这样做首先就是价格能够提起来,其次可以满足一批改善性客户的需求。
▲中山市大俊置业有限公司营销总监 陈默
其实,坦洲一直都有敏捷、海伦堡、龙光等大品牌进驻开发。近期恒大进驻,说明坦洲市场再次被看好,同时带来新开发理念,让整个坦洲房地产眼前一亮。
▲中山钰海房地产有限公司营销总监 唐小霞
在价格方面,随着珠坦两地不断打通断头路,大品牌开发商陆续进驻坦洲开发,加上,当前市场对于刚需产品的需求仍然十分巨大,相信坦洲房地产价格会继续上涨。
▲中山市神州地产开发有限公司总经理助理 陈福柱
随着珠坦两地不断打通断头路,大品牌开发商陆续进驻开发,珠海土地拍卖价格及横琴自贸区价格不断攀升,对坦洲而言,这是一个利好的刺激,相信区域地产会越来越好。
▲中山市合诚房地产置业有限公司营销经理 许徐周
目前,坦洲对于珠海客和澳门客的吸引力还是挺大的,坦洲楼盘品质不断得到消费者的肯定,随着珠坦两地断头路不断打通,实际距离在不断缩短,关键是消除客户的心理距离。
▲珠海大家地产策划机构总经理 叶植松
关于价格方面,基于珠坦打通断头路、坦洲产品优化、珠海市区供应量萎缩等三点因素,预测坦洲的价格会过万将成为一个常态,而且至少是一半以上的坦洲楼盘短期内价格会过万。
▲世联行珠海公司区域营销经理 窦利荣
品牌开发商进驻坦洲,首先我们对市场的信心更强大了,其次对于楼盘炒作方面是一大利好。另外,它们也带来一些全新产品、全新服务,比如恒大的精装房,的确解决一部分刚需和改善性客户痛点的问题。
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