[摘要] 根据中原研究 不完全监控全市76个一手在售住宅项目，2015年上半年全市成交住宅8366套，同比涨10%。政策利好显成效，珠海楼市持续去年的火热。
一、2015年上半年珠海楼市概述
330 新政和频繁降息的金融政策盘活珠海楼市，上半年 季度市场供求低迷，第二季度开始市场顺势爆发。上半年珠海商品住宅中原预测成交127.3万平方米，同比2014年上半年120.81万平方米小幅上涨 5.4% ，全市均价13020.61元/平方米，与2014年同期相比基本持平，整体上半年走势量价稳定。另外根据中原研究 不完全监控全市76个一手在售住宅项目，2015年上半年全市成交住宅8366套，同比涨10%。政策利好显成效，珠海楼市持续去年的火热。
楼市成交火热，新区是大的赢家。成交 前三区域分别为斗门区、金湾区、唐家，三区总成交量占比全市65% ；其中金湾及斗门位于珠海西区，总成交4269套，占比全市51%。新区市场占据全市半壁江山。
全市库存轻松而主城区大户型库存压力高企。2015年6月底中原预测全市商品住宅库存量为 129.69万平方米，与去年同期相比库存量上涨14% ，按照历年消化速度，库存消化约需要6个月。而主城区网签库存量看，144平方米以上户型存量大占比主城区存量的31%。
珠海土地市场方面商住用地供应以控制数量，保证 供应为前提，上半年成交5宗商住用地，且4宗位于主城区内。均为实力开发商竞得。其中两宗用地起拍价均接近万元,溢价率分别达到 120%、49% ，市区商住用地越来越稀缺价值逐渐升高，吸引有实力开发商抢滩。
下半年市场以稳为基调，楼市往量微跌价稳定调整。新政出台两个月珠海市场经历量价齐升阶段。第三个月开始成交稍有乏力，但价格仍然稳定上涨，市场经历量稳价升阶段。预计新政利好消化周期过后，珠海下半年市场将迎来量跌价稳的局面。
二、宏观政策：住房消费再获支撑 政策环境利好楼市
2015年上半年，房地产市场政策环境在去年逐步宽松的基础上进一步加码， 完全摒弃了“调控”、“抑制”等持续多年对楼市的取态，而是以“稳定”、“支持”、“促进”为核心导向。这一方面是由于宏观经济运行承压，另一方面则是房地产市场本身正面临痛苦的去库存阶段。随着财税、信贷、公积金等相关政策的陆续出台，上半年房地产市场销售情况逐步好转，量价齐升局面再现。
房地产市场的运行也与货币环境的变化息息相关。继去年末开启降息周期之后，2015年上半年又经历了三次降息、两次降准，调整力度堪比2008年。随着6月末“双降”齐现，流动性进一步释放将助推下半年楼市的持续稳步回升。
1.“330 新政”后珠海反应迅速
在“330 政策”及各项降息政策出台后 ，珠海 及银行反应迅速，贷款利息迅速下调，充分发挥政策效应。“330政策”信贷金融宽松的市场环境，上半年已使珠海楼市回暖明显。 各开发商趁机积极去库存持续走量，珠海上半年成交量持续走高。但市场变化莫测，由于受到股市震荡影响，珠海多家银行纷纷减弱政策执行力度，由于公积金贷款利率较商业贷款优惠，针对公积金首套贷款首付两成已基本没希望。根据对中原代理项目调研，股市变化暂未对项目成交造成影响。
珠海银行利率及首付比例统计（2015.7.1 ）
2.西区纳入网签范围 楼市开始新征程
2015年7月2日珠海住宅和城乡规划建设信息网站上发布“关于全面实行商品房买卖 （预售/现售）合同网上备案管理的通知”，自2015年7月1日起，对全市范围内新申请并取得商品房预售许可证的商品房预售合同、已经取得房地产权属证明书的商品房现售合同，均实行网上备案管理。 这将有助于增加珠海房地产信息更加快捷性及增加市场透明度。可有效保障商品房买卖双方的合法权益，促进珠海房地产市场发展。
三、珠海土地市场：商住地供应质高量少 市区土地价值攀高
1.土地总供应量攀升 商住地供应紧缩
2015上半年珠海土地总供应43宗，供应规模达403.51万平方米，与去年同期相比大幅增加 54%。其中商住类用地供应5宗 ，供应规模95.8万平方米，同比下降16% ，住宅类用地供应量缩减，土地市场以西区工业用地为主力。经历了去年末的推地大潮后，珠海土地市场在进入2015年后土地质量更优，单块用地规模升高，而商住用地供应则以市区内 地块为主。
2015年上半年珠海总土地成交34宗，规模达330.26万平方米，与去年同期相比大幅上升38%。其中商住用地成交5宗，与2014年上半年相比减少 10宗 ，成交商住用地规模95.8万平方米，与2014年上半年相比较下降 18%。
上半年珠海土地供需平衡，整体土地出让率为82%。自2011年至今，珠海土地供需除 2012 年上半年出现供不应求局面外，历年土地出让率均维持在较高水平。
2.商住地市区万元起步 实力开发商抢滩
一向 的珠海市区商住用地频繁推出，上半年珠海成交 5 宗商住用地中其中4宗位于市区。 季度连续成交三宗稀缺商住用地，分别为龙光、华发、万科三家实力开发商竞得。除万科 TOD 小镇地块由于涉及回迁及公共配套建设地价较低外,其余两宗用地起拍价均接近万元, ，溢价率分别达到 120%、49% ，市区商住用地越来越稀缺价值逐渐升高，吸引有实力开发商抢滩。
3.城市更新项目提速 受品牌开发商热捧
商住用地供应紧缩的另一面，城市更新项目正加快进程。2015年2月及4 月珠海 分别发布“珠海城市更新工作简报”，2014年内全市完成改造项目共24个，较去年2013年增长200% ，用地77.78万平方米，较2013年增长109% ，截至2014年12月正在改造的项目共61个，涉及用地 410.3 万平方米。目前珠海城市更新重大项目城市之心、拱北口岸商旅 均已取得较大突破。
另一方面市区地价高企，住宅用地供应紧缩，品牌开发商认可市区价值开始热切关注市区城市更新项目，目前已吸引一些已进入及未进入珠海的品牌开发商的关注 ，例如：绿城、绿景、万科、万达等。同时执行多年的城市更新规划政策首次放宽，地块用途可增加住宅指标 ，对城市更新项目有较大的利好，将有效吸引实力开发商成为城市更新进程推动力。
四、珠海新房市场：量价稳定 新区成交火热
1.新增供应：供应充足 需求下滑
2015 年上半年商品房新增预售套数为 11860 套，与去年同期相比上涨 25.37% ，新增规模 105.69 万平方米，与去年同期相比上涨 29.1%。2015 年 1-5 月住宅类施工面积为1572.98 ，同比上涨25.88% ，住宅类竣工面积41.4 万平方米，同比上涨 41.60%。拿地后的开发商并不急于推出新地块 ，而是针对市场适时调整推货节奏以“去库存”为主基调的推售策略成为市场主流。
随着利好政策不断冲击珠海楼市活跃度十足，上半年商品住宅推出市场货量达到5881套，与去年同期相比上涨26% ，基本与2013年上半年供应水平相当；根据我们统计新推当天成交2838套，与去年同期相比小幅上涨5% ；当日消化率为48.26% ，与去年同期相比去化率下降 10% ，结束2011 年以来去化率不断上扬之势，开始首度下创。
2. 网签走势：网签成交火热 同比大幅上涨46%
根据珠海市商品房预（销）售专网数据统计 ，2015年上半年珠海主城区网签成交3505套，同比 2014 年上半年2407套大幅上涨46% ，网签面积约44.64万平方米 ，同比增长66%。其中住宅成交3325套，成交面积约38.9万平方米；办公成交136套，成交面积约2.6万平方米；商业成交 43 套，成交面积2021平方米，其他成交1套，成交面积804平方米。从每月成交来看，一季度低迷不振，2 月成交遇冷，3 月“小阳春”大为失色，仅网签 275 套成为上半年成交量少的月份。随着“330 新政”出台、购房资格放宽、利率不断调整等利好刺激刚需及改善型客户需求释放 ，二季度顺势火热，网签量逐步升高 ，加上开发商去库存步伐加快，压抑刚性需求释放 ，“红五月”终究如期而至，网签成交 850 套创下了今年以来的新高，热销概况持续至 6 月以 833 套红火收官，为上半年楼市画上了一个圆满的句号。
在个盘方面，2015 年上半年网签成交前五名均以改善型楼盘为主，成交 1708 套占总量的 49%。其中华发水岸以 496 套位居榜首，成为销冠。心海州以 417 套位居第二，保利海上五月花、双城汇、中海名钻分别以 290 套、262 套以及 243 套位列前五名。
3.全市量价：全市量价稳定 新区成为赢家
2015年上半年全市成交量价表现稳定。中原预测2015年上半年全市成交面积为127.3万平方米，与2014年同期相比小幅增长5% ，全市均价13020.61元/平方米，与2014年同期相比基本持平。自2011年至今，除 2012年价格有所下挫以外，珠海楼市量价走势均较为平稳。
今年以来房价小幅稳步上涨 ，1-6月份珠海月度房价均稳居 第十。从单价走势看，其中2月楼市低迷房价仅12888元/平方米 ，随着后期市场逐渐向好，价格连续四个月上升，6月以13139元/㎡恢复房价高位。
根据中原地产不完全统计监测珠海76个一手住在项目，2015年上半年成交8366套住宅，与2014年上半年相比约增长10%。成交套数 前三区域分别 ，斗门2657套，占全市32% ，均价8705.22元/平方米，金湾1612套，占全市19% ，均价8263.8元/平方米 ，唐家1185套，占全市14% ，均价18628.09元/平方米。 前三区域均为珠海新区总成交量占比全市65%；其中金湾及斗门位于珠海西区，总成交4269套，占比全市51%。
4.楼市特征：新区是楼市赢家 销量占全市65%
从去年“珠海‘限购松绑’政策放开新区限购”、“主城区人口集中但市场供应不足”两个重要因素指向 有意引导人口往新区发展。2015 年上半年楼市火热，其中新区楼盘成为客户选购热点，2015年1-6月珠海斗门、金湾、唐家三个新区表现突出，成交量占全市65% ，揽括珠海大半个天下。各区成交量同比上涨区域6个，涨幅大为拱北区，约涨3倍，各区成交量同比下降区域3个，降幅大为南湾区，约下降67%。
5.楼市特征： 前山逆袭 迈进2 万元时代
珠海前山 是珠海市区档次中等、居住较为集中区域，前山房价属于珠海市区 ，2014年前山楼市均价13536元/平米，仅较2013年增长 4%。受其他区域高房价挤压，前山成为市区刚需客户 区域。2015年上半年是前山市场逆转的转折点，随着较为大型、 的新项目入市，今年五月份楼市均价飙升至17432元/平米，相较2014年价格涨幅4000 元/平米以上，新入市项目房价均达2万元/平米以上，全面拉升了区域房价，带领前山区域迈入2万元时代。
横琴经过 2014 年底三个月吸金超过 100 个亿的销售高速扩张，自贸区概念 需求被提前市场消化。2015 年 3 月 19 日备受瞩目的横琴自贸区正式挂牌，并没有因此重新引爆横琴市场。根据统计横琴 2015 年上半年成交住宅约 604 套，与 2014 年下半年相比下降约 83% ，同时亦由于供应货量及澳门市场的因素影响 ，2015 年上半年横琴楼市成交量与去年相比显得冷淡。2015 年上半年横琴均价为 40884.87 元/平米，较 2014 年小幅下降 ，价格稳定。受到横琴热度辐射，与横琴相连的洪湾、保税区及湾仔区域以约二分之一价格差赢得 客关注，位于洪湾的中邦浪琴湾两次开盘当天去化率达到 8-9 成，成功分流横琴部分实力稍弱的 客。
五、上半年珠海库存：全市库存轻松 主城区大户型压力高企
2015 年 6 月底中原预测全市商品住宅库存量为129.69万平方米，与去年同期相比库存量上涨14% ，按照历年消化速度，库存消化约需要6个月。“330新政”的出台并非是为了助推楼价，更对是为了刺激市场消化库存。库存压力缓解为市场释放积极信号。
截至6月底，珠海主城区网签库存18604套，与去年同期相比库存量有少量减少。从库存面积段分布看，100-120平方米户型供应少，仅占整体 8% ；即使2014年珠海“9.26新政”放开144平方米以上限购，但主城区大户型产品去化仍未得到改善，144平方米以上户型存量大占比达到 31%，比例与去年同期相比增大10% ，主城区大户型库存压力高企。
六、珠海下半年市场预判 ： “稳”是基础 楼市往量微跌价稳定调整
2015 年上半年房地产刺激政策密集出台，融资渠道放松增加了楼市资金流动途径。政策对楼市有利好刺激作用，尤其对一线城市为敏感，珠海尽管同样受到利好刺激，但效果难以长时间持续，同时面临内需不足的问题，造成楼市不会长期保持火热状态。
两会期间李克强提出的“稳定住房消费，支持改善型需求”，奠定了今年房地产的基调。刚性需求逐渐稳定，改善型需求更受市场关注。在珠海外需拉到的市场中，改善需求量较一线城市不旺盛，市场消化量预计受到影响。
根据我们的统计数据，新政出台两个月珠海市场经历量价齐升阶段。第三个月开始成交稍有乏力，但价格仍然稳定上涨，市场经历量稳价升阶段。预计新政利好消化周期过后，珠海下半年市场将迎来量跌价稳的局面。
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