[摘要] 郁亮指出，限购的放松确实对于提振市场气氛有一定作用，但是并不能盲目乐观。“我想提醒的是，我们不能对此过于乐观，觉得又回到以前了，以前的春天又回来了。房地产行业确实仍然有春天，但是这个春天开的花和上一个春天开的花不一样。”
如果说在年初的13年度业绩会上，各家上市房企管理层被问到的是降价问题的话，那么在8月开始的这拨中期业绩会上，这些老板和职业经理人最需要准备的则是如何回答限购和限贷放松的问题。
8月18日，在万科企业股份有限公司在香港举行的2014中期业绩发布会上，万科总裁郁亮就毫无悬念地被问到了这两个问题。
对此郁亮指出，限购的放松确实对于提振市场气氛有一定作用，但是并不能盲目乐观。“我想提醒的是，我们不能对此过于乐观，觉得又回到以前了，以前的春天又回来了。房地产行业确实仍然有春天，但是这个春天开的花和上一个春天开的花不一样。”
郁亮更是强调，作为发展商来说，其并不希望政策导致市场转化太快，又让大家忘乎所以，觉得房地产行业又回到了过去的时代。“我们不希望市场过于激进的转化，导致人们对市场的误导。”
而针对有媒体提出，万科的利润率水平增幅有所下降，郁亮则将其提升到整个行业的角度进行回答。郁亮认为房地产行业此前一直因为高利润而背负骂名，“一个行业的发展，偏离社会平均利润是不应该的，早晚要回到社会平均利润，这是行业参与者都要非常清楚的事情”。因此，他指出毛利率水平下降是大概率事件，行业也不应该赚那么多钱了。
即便如此，郁亮依然认为尚存在提高盈利空间的手段。“我上个礼拜带队去华为去学习，和中国制造业相比，地产行业太粗放了，精细化程度太低了，我们完全可以从管理要效益。每个企业提高自己的盈利水平，管理能力，提高自己的竞争力，从而提高自己的盈利水平和回报水平，这是可能做到的。”
在整个行业都在调整的背景下，郁亮亦坦诚万科的竞争压力会增大。但其调侃式地表达了对于万科的信心。郁亮笑言在市道好的时候，媒体总是提醒万科老大的位置要被超越了，让其不敢安心睡觉。但是在市道不好的时候，万科的优势就体现出来了。
“因为万科胆子比较小。市场好的时候胆子不如别人大，所以步子迈得比别人小一点。反过来在世道不好的时候，万科的胆子小带来一些优势，会走得更稳健一点，所以对全年的增长我们很有信心。”
而对于上半年甚嚣尘上的毛大庆调职传言，郁亮虽然也能轻松地打个比喻，但却不能掩饰他对于这个问题的不满。
他先是将北京公司放在集团的大盘子中，以显示其不具备特殊性。“北京公司做的一些业务深圳、上海的公司也在，并非说北京做事情和别的公司不一样，所以他和万科集团整体策略是一模一样的。”
然后进一步指出，作为一线区域公司，北京万科与上海、广州公司一样，需要承担拓展新业务的职责。上海等公司在轻资产等方面所做的尝试并不逊色于北京公司。
最后，郁亮用两口子被传离婚来形容毛大庆此次的调职传闻，“毛大庆的传闻是一些无聊之人瞎编的，两口子本来好好的，突然发一个警告说这两口子要离婚，其实本来就没这个事”，并颇有微词地指出，报道这个事情的媒体是用“破坏别人家庭和谐的方式在吸引眼球”。
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以下为万科企业股份有限公司2014年中期业绩发布会现场问答实录：
现场提问：最近内地很多地方都松绑限购，管理层对于这个政策有什么看法？放松限购对于销售有没有什么帮助？
郁亮：现在确实在一些地方限购政策有所松绑，我们看到37个城市开始不限购了。我们认为这对提升市场气氛有好处。
但是也不能指望政策一松，市场就回来了。因为中国房地产市场的问题不管是哪届政府都是解决老百姓的基本居住问题，如果这个问题不是短时间内能够解决的，我们不认为调控将彻底取消，这是一个长期任务。
我们很高兴的看到现在开始这些调整政策开始做一些转变，而这个转变可以理解为对过去调控政策的纠偏。比如说过去很多时候用行政手段来解决市场问题，在过去一段时间的调控里面效果不太好，所以这一届政府开始要让市场的回归市场，要更多的建立房地产行业的长期机制，而不是短期用行政手段解决市场问题。限购的松绑大概也是基于这样的考虑，对行业的发展当然是有利的。
我想提醒的是，我们不能对此过于乐观，觉得又回到以前了，以前的春天又回来了。房地产行业确实仍然有春天，但是这个春天开的花和上一个春天开的花不一样，一定要有体会。所以目前的调控政策是有松绑，对市场有好处，但是也不要过于乐观。
现场提问：万科今年上半年净利润有5.6%的增长，下半年能不能保持这样一个增幅？
郁亮：关于万科下半年的增长问题。在竞争压力下面增长压力会变大。通常万科在世道好的时候表现不那么突出，包括媒体在内，都会提醒万科老大的位置要被超越了，让我们在世道好的时候也不敢安心睡觉。
万科反而在世道不好的时候表现会好一点，原因就一个，因为万科胆子比较小。市场好的时候胆子不如别人大，所以步子迈得比别人小一点。反过来在世道不好的时候，万科的胆子小带来一些优势，会走得更稳健一点，所以对全年的增长我们很有信心。
现场提问：万科企业和万科置业海外的分工角色是什么样的，会不会考虑进行重组？
郁亮：香港万科海外将继续做香港当地的业务，这一点没有变化，所以万科在香港在继续拓展项目。
现场提问：限购是行政手段，之前说上海一线城市放宽限贷，管理层有没有收到消息会放松刚需的贷款，会不会预计下半年卖得比较好，推盘怎么样，哪些城市的量价是怎么定的？上半年土地流拍很多，公司下半年拿地策略是什么？
郁亮：上海听说有限贷在慢慢放宽。实际上如果说到长效机制，任何国家和地区要解决老百姓的居住问题都是一个基本策略，一个主要政策。这个主要政策里面包括对刚需、自住需求的支持，这是许多国家和地区通常采用的做法。
限贷放松会不会造成价量齐升呢？我觉得不要做这样的估计。当年出了那么多政策才把房价调整下去了，有一些地方甚至没有整下去。所以现在出一个政策就能够把房价抬起来吗？也不可能。
而且作为发展商来说，我们并不希望这个政策导致市场转化太快，又让大家忘乎所以，觉得房地产行业又回到了过去的时代。所以我们才明确的说这个行业和过去黄金时代已经告别了，来到了白银时代。尽管是白银，但是它毕竟和上一个春天不一样，我们不希望市场过于激进的转化，导致人们对市场的误导。
香港是我们非常看好的市场，所以我们会继续加大在香港的投资力度。关于土地问题，土地市场会滞后整个市场的发展，一季度流拍率12%，到二季度变成了21%。到下半年会怎么样？下半年要看政府的土地政策，取决于地价要不要调整，如果地价维持高位，我相信土地市场的转变还需要一定时间。如果地价也做相应的调整，我相信土地市场也会热烈起来，所以土地市场也看每个地方政府去库存的压力、财政的压力，以及地方政府的想法。
现场提问：从万科的财务数据来看，不管是净利润还是其它指标都放缓，这是不是一个长期态势，未来将怎么应对？
第二，从一季度披露的数据来看，万科新增的国信金鹏这个股东，而且是第三大股东，管理层是否会加速增持计划？
郁亮：万科利润放缓了大家很担心，事实上房地产行业还应该赚那么多钱吗？开发商已经得罪那么多人了，上至中央政府，下至老百姓，都在骂，开发商还指望赚更多钱的话还要不要立足这个社会？
一个行业的发展，偏离社会平均利润是不应该的，早晚要回到社会平均利润，这是行业参与者都要非常清楚的事情。
那么地产行业还有没有机会，毛利水平下降是不是就没有空间了呢？很多时候大家是拿现行的想法来思考问题。过去利润增长靠什么，要靠销售规模扩大，要么靠毛利水平提高。
那么除此之外还有没有提高盈利空间的手段呢？我觉得是大量存在的。我上个礼拜带队去华为去学习，和中国制造业相比，地产行业太粗放了，精细化程度太低了，我们完全可以从管理要效益。
所以我觉得毛利水平的下降可能是大概率事情，行业也不应该赚那么多钱。反过来讲每个企业提高自己的盈利水平，管理能力，提高自己的竞争力，从而提高自己的盈利水平和回报水平，这是可能做到的。
关于国信金鹏增持的事情，这个基金就是我们自己，我觉得股东经常变化很正常。万科合伙人计划会不会增持万科股票这件事情很多人都非常关心。我内心当然希望多拿点股票，成为有影响力的股东。
合伙人增持股票的钱主要有两个渠道，一是从经济利润奖金中来，集体发放奖金中，只有创造更多回报才有奖金；另一个就是靠杠杆，而杠杆也取决于本金的多少。所以合伙人是不是增持股票这件事情取决于我们创造价值的能力有多大，创造股东回报的能力有多大，才能说有多少钱去买股票。
另外，合伙人会在有钱的情况下选择买股票时机。我们会选择市场低迷的时候，给股东信心，从而会加大增持力度。在市场比较高的时候，我们会观察一下再说。
所以增持这件事情取决于上面说的两点，当然我们现在还有增持的空间，但是具体的目标没有规划。
现场提问：北京万科是万科的一个重要区域公司，今年来北京万科涉足购物中心，还有养老、物流，最近又做写字楼，北京多元化的发展策略与集团的发展思路是不是一致？北京万科的毛大庆毛总上半年传出调职的消息，现在有一种说法说他放手了北京万科的一些业务，主管商业部分，是不是这样？
郁亮：关于北京万科的问题，北京公司不过是万科60个公司中的一个公司，它做的一些业务深圳、上海的公司也在，并非说北京做事情和别的公司不一样，所以他和万科集团整体策略是一模一样的。
而且正因为北京和上海、广州一样是大城市，承担着去拓展新业务的一个职责。不过因为北京是媒体中心，所做的事情被媒体广泛报道，而其他地方公司没有像北京的话语权，所以大家只知道北京。其实我们上海也做得很，比如说我们轻资产里面很大一块是来自于上海。
所以毛大庆的传闻是一些无聊之人瞎编的，两口子本来好好的，突然发一个警告说这两口子要离婚，其实本来就没这个事。
我知道有一个新网站，需要吸粉，然后就使出这一招，增加很多粉丝，我觉得这个太不道德。以破坏别人家庭和谐来博取眼球和所谓的粉丝量。
现场提问：您刚刚提到行业不应该赚太多，你们也会加大去库存的力度，下半年会不会有这样一些行动，控制你们库存水平，库存水平有没有一个目标，什么样的水平才健康？
郁亮：去库存是今年整个行业的任务，万科也需要去库存。但是去库存是不是只有降价这个渠道呢，好像也不是，无非是要找到更多的客源。比如说原来有一些人因为没有买房资格，现在大多数城市都已经取消限购了，买房人的资格就有了。去库存是多方努力的结果，而不只是降价。
对于万科来说无论世道好还是不好，我们一直都是采取积极的定价策略。万科不会因为房价看涨，就不坚持60%开盘率的要求。也不会因为市场不好而降低这60%去化的要求，所以万科就把一个月内去化60%作为主要目标来控制，这一点公司从2008年以后一直没有变化。
现场提问：因为之前传出万科开始实施全民卖房的举措，之前您也说这个行业需要提升，只有做得好的房地产商才能出来，什么叫做得好的房地产商，是不是一定要与互联网结合，或者采取全民卖房的方式？
郁亮：全民经纪人是去库存化的手段之一，我们需要拓展更多的资源，全民经纪人的方式只是作为一个渠道之一。在中国房地产业白银时代，需要重新建构每一个角色，重新定义每一个角色。我们面临的局面是两个，一个是行业本身做调整了。第二个，移动互联网时代已经来了。
白银时代一个最主要的变化是从卖方市场到买方市场的转变。找客户很难，需要用所有的渠道，帮公司去寻找客源，所以全民经纪人是一个尝试。
公司把全民经纪人这件事情推广，当然也引起了一些中介机构的不满，觉得抢他们的生意。但是守在售楼处，等客户上门来把房子给卖了的时代已经结束了。所以还不如说中介代理公司和万科一起共同面对白银时代和互联网时代的需要，来适应这个转变。
万科希望和中介代理共同来为整个行业去库存而努力，为适应白银时代买方时代的到来而努力。万科还需要和别人合作，所以这一点也轻中介代理公司不用担心，我们并不想想消灭他们，我们还是想和他们有合作，但是也需要做新尝试。既然他们尝试动作比较慢，万科就先带头做些尝试。
现在行业深刻转变已经开始了，而这个行业的很多从业人员，从业机构还没有认识到这种转变的必要性，所以万科率先做一个表率做这件事情。
现场提问：现在在一些城市比如杭州，深圳，已经出现了亏本卖盘，和公司现在的现金为王是一个策略。下半年为了回笼现金，亏本卖楼的现象会不会更多的出现？
郁亮：我们的行业被宠坏了，哪有说卖房子因为原料贵了房子也要卖贵的，这在别的行业都没见过。如果换个角度来看，不要简单的拿赚钱和亏损来衡量，其实这个行业还有一个变化，现金流是很重要的东西。
这个时候开发商把价格定得稍微低一点，能够迅速回笼资金，就能够去买更合适的土地回来，未来还会继续做得更好。如果死守着说因为高价买的地，我必须高价卖房子，不能亏损，这条路是走不通的。现在越来越多的发展商已经认识到这个道理了，已经不再用毛利率来衡量，所以这个时候我觉得大家的转变还是很好的，是这个行业所需要的。
下半年会怎么样呢，我相信下半年每个公司会根据自己的情况进行积极的销售策略，万科一直是积极销售为主，我相信中国主要发展商还是用这个策略。
现场提问：万科上半年开工面积有下降，预计下半年会怎么样，全年会达标吗？今年的销售目标是多少，能不能达标？
谭华杰：万科上半年的开工占全年开工的比例是40%多，一般来说上半年开工占全年的40%是属于比较正常的比例，所以这个并不是说上半年有下降。
全年开工确实会受到偶然性因素的影响，现在做一个特别的预测有困难。今年受到市场调整的影响，可以看到整个行业总的开工量会出现比较明显的下降，万科因为产品的定位更符合自住需求，所以受到的影响会低于整个行业的水平，但是不可能说完全不受影响，所以今年全年开工量确实有一定的悬念。
万科不设全年销售目标，因为设置刚性的销售目标从历史经验来看，因为市场在快速变化最后这个目标的意义并不明显。如果市场很好，公司不会因为全年目标达到了就不再销售；如果这个市场变差，也不会因为要不计代价把房子卖掉达到目标，这都是不可能的。所以公司目前只有推盘计划和开工计划，没有销售目标，销售多少最后看市场。万科要求一线城市把房子推出去以后，一个月之能够卖掉60%。
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