[摘要] 目前，“去库存”已经取代“分类调控”，成为楼市未来一段时间的主题。根据研究机构的监测，主要城市楼市的消化周期普遍在15个月左右，即便是被称为楼市“避风港”的一线城市，也将在未来不得不面对如何消化库存的难题。
目前，“去库存”已经取代“分类调控”，成为楼市未来一段时间的主题。根据研究机构的监测，主要城市楼市的消化周期普遍在15个月左右，即便是被称为楼市“避风港”的一线城市，也将在未来不得不面对如何消化库存的难题。一线城市楼市的去化周期达到11个月，北京库存突破1000万平方米，去化周期高达16个月，广州和深圳的去化周期分别达到11.8个月和17.6个月。70个大中城市房价指数显示，北上广深四个一线城市6月房价集体下跌，这是2012年以来的次，而百城房价显示一线城市房价跌幅在扩大，这预示着一线城市房价将深陷下跌周期，未来库存还会继续攀升。
楼市主题由“分类调控”快速切换到“去库存”，仅仅半年时间，需求被过度透支是首要原因。表面上看，新增商品房供给与新增城镇人口和拆迁需求一致，甚至还小于后者，但新增供给漏掉了保障性住房、小产权房、个人自建房和部分企业建房等等，实际供给要在商品房供给的基础上增加50%左右。2013年，城镇商品房竣工750万套，但保守估计的实际供给在1000万套以上。
但是，有效需求却被高估，首先是新增城镇人口带来的需求被高估，应该扣除非户籍流动人口的绝大部分，这部分人群没有购买力。建成区范围扩大而“被城市化”的人群也应该扣除，因为他们本身就拥有住房；其次，未来拆迁需求规模很大，根据“六普”，城镇25%的家庭还居住在平房中、24%的家庭住房内没有单独的厨房或厕所。但拆迁需求不可控、周期长，在拆迁安置和补偿、公共服务设施供给成本不断上升、拆迁社会成本不断上升，以及被拆迁户收入水平难以支持的情况下，拆迁需求被拉长到不可预知的未来，明显被高估。
业内估计，1990年代以来建设的商品住房中，有约40%的部分被投资需求或改善需求所吸纳，掩盖了需求畸形的问题。特别是2010年以来的楼市销量中，超过50%的部分被投资需求或改善需求所吸纳，城镇家庭多套住房拥有率从2011年的15.9%迅速上升到2014年3月的21%。而支撑投资需求和改善需求源源不断入场的动力是房价上涨，以及由此带来的资产收入。而房价之所以能够上涨，源于房地产成为地方政府融资的发动机、财税收入增长的主力军。地方政府土地出让和新区规划，给房地产谋划好了美好的前景预期，而借助于银行贷款和社会融资的房地产开发，将全社会资金吸引到楼市，地价和房价上涨的预期一再实现，地方政府、开发商和购房者始终迷恋这种财富获取模式，从而开启一个又一个循环。
但是，一个健全的楼市，投资需求或改善需求始终不能占主导，供应过剩、高房价、有效需求不足、靠信念和资金支撑楼市购买力的局面也不可能长期维持。在货币紧缩、清理影子银行、清理地方债务、房价下跌预期和居民住房支付能力下降的冲击下，首先退场的是投资需求，而消费需求不仅无力接棒，而且不愿意接棒，因为房价高是一回事，供应效率太差是另一回事，这不是他们能够支付得起的房子，更不是他们想要买的房子，这是各地楼市库存高企的第二个重要原因。
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