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已成"烫手山芋"的地王:机构称近四成仍未动工

第一财经日报   2014-08-01 09:42

[摘要] 地王好拿,项目难做,昔日风光无限的地王,很可能在市场调整期变成烫手山芋。统计发现,过去3年,全国经营性用地单价和总价位居前十的55幅地块中,有21幅地块尚未动工,占比高达38%。

地王好拿,项目难做,昔日风光无限的地王,很可能在市场调整期变成烫手山芋。统计发现,过去3年,经营性用地单价和总价位居前十的55幅地块中,有21幅地块尚未动工,占比高达38%。

“北京两年内如果继续执行高端产品限购政策,一些地王项目将面临生死考验。”一位来自央企、在北京操盘别墅项目的开发商人士如此说道。

实时一份统计报告显示,2011~2013年度经营性用地单价和总价前十的55幅地块中,30幅地块为商业办公用地,25幅地块为含住宅用地,这些项目中,仅1个已竣工开业,22个项目处在在建状态,占比为40%,另外仅有9个项目在售。值得注意的是,这些地块中,有2幅已被政府收回,有21幅地块尚未动工,未开工地块占比高达38%。

以上地王地块中,63%的总价地王已经开工,2011年、2012年和2013年成交地块的开工率分别为80%、70%和40%,单价地王开工率则相对较低,为50%,同期成交地块的开工率分别为70%、70%和10%。

对于地王开工率低的现状,业内人士对《财经日报》记者称,土地价格太高企业难以盈利,是企业迟迟不开工的核心原因。

他举例说,中华企业2011年初摘取的苏州平江区平四路机床电器厂、林机厂地块,30290元/平方米的楼板价,对于目前的苏州市场而言也极高,该地块附近的苏州平门府别墅项目,今年6月的成交均价也不过34000元/平方米左右。

而一些地王项目则正赶在两年大限前开工。业内人士透露,上海申电投资有限公司以20.5亿元底价竞得黄浦江沿岸综合开发E18单元1-12地块,楼板价28983元/平方米,该地块曾是2012年上海总价及单价的“双料地王”,如今项目进展较慢,尽管已经开工但预计未来工期或大大放缓。

从城市分布来看,近3年来成交的地王七成以上位于北上广深四个城市。一线城市市场成熟,企业竞争激烈,地价也遥遥领先其他城市;此外一线城市重点区域批量推出土地集中成交,也被认为是造成高价地王频现的主要原因。如上海的世博会区域、深圳前海、北京朝阳区东三环CBD等区域。

与此同时,近年部分热门二线城市地价走高,如天津、杭州等城市地王也频频上榜。

对拿地企业分析发现,夺得前20的地王地块的企业主要分四类:一是国企(央企),此类企业资金充裕,具备拿高总价地块的实力,如方兴、中海、中冶、首农等。此外,地方城投类国企拿地也比较积极,如杭州金融城、广州城实、佳质资产管理(陆家嘴);二是激流勇进的闽系房企,这类企业一向以拿地激进著称,如泰禾、融信等;三是金融险资企业与开发商联合,资金支撑与经验技术相得益彰,如兆华斯坦与前海国际能源金融中心、佳兆业与生命人寿等合作,也有部分金融企业单独拿地,如金利通投资;四是20强房企,如恒大、龙湖、远洋、融绿等,这些企业资金充裕,从优化区域布局和销售结构的角度出发,在一二线城市积极增加项目储备。

对于这些企业,丁祖昱提醒,房企需警惕土地成交单价高溢价带来的盈利风险。在他看来,目前楼市的不景气使得不少房企降价跑量,如果楼市继续暗淡下行,单价地王低价入市的风险势必无法避免。同时,由于许多单价地王地价接近甚至高于区域房价,企业将其未来定位为高端产品,但是在刚需主导的市场环境下,或将面临去化不畅的风险。

包括中海、金地、保利等高价地得主在杭州都开始“品尝苦果”,项目销售排名大幅下滑,截至今年7月,中海已经跌出杭州楼市销售排名前30名,金地跌出前20名,这在以往的杭州市场十分少见。

今年年初,土地市场延续之前火热态势,竞争激烈,地王频出,随着整体市场进入谨慎观望态势,3月份土地市场开始降温。统计报告显示,3月份土地市场成交规模环比回落33.5%,同比大幅下降37%,5月份经营性用地成交建筑面积3704万平方米,达到2010年以来月度值,6月1日~22日,100城市土地成交建筑面积仅2580万平方米,预计全月成交会再创新低,土地市场降温已成事实。

“2014年下半年,由于目前楼市处于调整期,且国家倾向市场自行调节,预计不会出台政策进行干预。”丁祖昱分析称,在此背景下,整体市场观望情绪将有所减缓,刚需有望带动销售回暖,房企拿地积极性回升,但拿地依然谨慎,高溢价地块难现,且随着下半年土地的集中入市,流标及底价成交的情况将继续上演,土地市场难复2013年的荣光。

热门地块流拍现象,已在北京这一传统的“避险”城市出现。就在7月29日,北京土地市场共有5宗经营性地块成交,而此前热门的孙河乡两宗居住用地却意外流拍,这是北京土地市场今年以来首宗流拍的宅地。

对于下半年一线城市的土地市场行情,亚豪机构市场总监郭毅预计,由于房企资金普遍偏紧,今年下半年北京土地市场推出的同类低密度地块还将频频遇冷,曾经一再出现的可以打造成为城市别墅的“地王”将不复去年火爆行情。穆迪副总裁、高级分析师梁镇邦则表示,在当前国内经营环境日益严峻的格局下,预计开发商之间的业绩分化现象将更为明显。

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