[摘要] 6月9日，标普发布预测报告称，开发商将在今年下半年在提高现金流和实现年初制定的较高的销售目标方面，面临更大的压力。
6月9日，标普发布预测报告称，开发商将在今年下半年在提高现金流和实现年初制定的较高的销售目标方面，面临更大的压力。
据中原地产统计数据显示，在已公布销售额的30家上市房企中，从完成年度目标情况看，除恒大、万科等个别企业外，其他房企普遍完成销售目标状况非常差，平均完成率仅29%。
如果房地产市场延续目前的发展趋势，而房企又不努力地加快以价换量，很可能90%以上的企业将难以完成年度目标。
房企的销售目标难题
目前来看，房企要完成销售目标不是一件容易的事情。
6月9日下午，华润置地公布的1-5月销售数据显示，今年1至5月，华润置地合同销售金额约193.3亿元。而去年前5月华润置地的签约额为286亿元。与其今年700亿销售目标计算，华润置地仅完成目标的27%。
6月10日，根据龙湖地产公布的数据，今年前5月实现合同销售金额156.8亿元，仅完成全年目标570亿目标的27.5%。
旭辉地产完成销售目标情况也不理想。2014年1月至5月，该集团累计合同销售金额为82.1亿元，只及其220亿销售目标的37%。
招商局地产6月9日晚公告，1-5月签约销售金额143.26亿元，同比减少2.56%。相当于全年目标500亿元的28.65%。销售情况不理想，几乎是房企的普遍现象。
标准普尔信用分析师符蓓认为，由于大部分获评级中国开发商2014年初的现金余额水平较高，因此今年以来的降价幅度不大。但它们在今年下半年将面临更大的压力。获评级开发商今年设定的目标平均比2013年的实际销售额提高20%。
下半年的压力将有增无减
从各个房企公布的前5月销售额来看，尽管有相当一部分房企完成了销售目标的30%以上，甚至接近40%，但从目前整体趋势而言，开发商未来的压力将有增无减。
中原地产首席分析师张大伟认为，由于前5月销售额还存在去年结转的部分，所以，当前的数据低估了企业的压力。开发商在下半年面临的压力更大。
兰德咨询总裁宋延庆称，据他了解，某知名开发商近期将推出一个新的楼盘，原计划以单价4万多元开盘，但受市场低迷影响，将直降1万元。宋延庆按照该开发商拿地的成本价测算，利润率只有10%。
一线城市笼罩在观望氛围之中。尽管近期已有项目陆续降价，如北京大兴、通州等郊区多个楼盘降价幅度超过10%；上海（楼盘）浦东新区、青浦等区域也有个别楼盘降价，但成交依旧逊色。近期央行和银监会释放出了首套房贷定向宽松的信号，以及多个城市限购松绑的传闻，也很难在短时间内对楼市整体回暖产生实质效应。
业内人士预计，房企迫于销售业绩以及资金链的双重压力，将有更多项目主动加入降价行列，6月可能加大促销力度。据中原地产监测，21个大中城市近四周的新开楼盘认购率均在45%以下，而2013年的周平均值为56%，新房的销售情况不容乐观。
张大伟称，整体看，销售前列的标杆房企销售都已经放缓，小企业难度将更大，预计6月份选择价格调整的可能性越来越大。中小型房企将越发艰难，非常明显的多家企业出现了同比明显下调。特别是立足三四线城市的很多企业，下调幅度惊人。
除了房企自身的压力，市场层面的降价压力也在加大。《5月份新建商品住宅库存报告》。报告指出，截至5月底，35个城市新建商品住宅库存再创历史新高，库存面临“压力山大”的窘境。同时，35个城市新建商品住宅存销比为16.5个月，存销比指标在继续恶化。
业内指出，房企库存去化压力增大，为了缓解资金压力、冲刺半年销售业绩，将积极采取以价换量的策略。换而言之，近期部分城市房价出现环比下跌的可能性正在增大。
不过，尽管来自外因、内因的压力均很大，但预计房企未来的降价行为也会因区域而有所分别。九龙仓置业有限公司主席吴光正就表示称，会积极努力有信心达到销售目标，但不会全面减价，会按个别地区作出不同的安排。
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上海首现刚需楼盘降价跑量 当天去化8成 东方早报
成交量持续数月低迷，伴随着5月上海多个中高端楼盘降价，进入6月，刚需楼盘价格开始出现松动。上周末开盘的嘉定新城某刚需楼盘与开盘前的报价相比，降价幅度达17.5%，并得以热销。
嘉定新城该楼盘此次系二期首次开盘，共推出280套90-140平方米多层花园洋房，与开盘前1.75万-2万元/平方米的报价相比，6月7日开盘当天的实际均价只有1.65万元/平方米。
该楼盘售楼处销售人员介绍称，“从7日开盘到8日下午，全部280套房源还剩下20多套。”另据参与分销的中介业务员介绍，7日开盘当天，售楼处人气很旺，销售活动一直持续到晚间，“因为开发商说1.65万元/平方米的售价只持续到7日晚上10点，到了第二天价格就调高到1.8万元/平方米了。”
该楼盘开发商相关负责人对上述销量予以了认可，并称截至昨日下午，楼盘实现回笼资金3亿多元。“现在只是把开盘当天500元/平方米的优惠取消了，均价仍然在1.65万元/平方米左右。我们是新开的项目，算不上降价吧，而且近期区域内也没多少新增供应量。”该负责人说，作为上市公司，他们目前的现金流情况比较正常，“去年也没怎么拿地。”
开盘当天去化80%
有上海业内表示，去年10月该楼盘推出的精装公寓房源均价在2万元/平方米，参考这一价格，此次推出的毛坯花园洋房“降价幅度在17.5%左右，从实际销售情况看，此次降价，效果明显”。
周边某楼盘开发商表示，去年上述嘉定新城楼盘一期也曾推出过花园洋房房源，当时的单价在2万-2.1万元，如果以这一价格做对比，上述嘉定新城楼盘前后的降价幅度达20%。
“不过此前推出的花园洋房和这次有些不一样，前期所推的花园洋房附送的面积较多，户型上也有些不同，当时就曾卖掉一大批。”该开发商说，去年下半年，附近另一刚需楼盘推出的公寓房源单价也在2万-2.1万元，即便参照不久前板块内另一刚需楼盘高层公寓房源1.8万元/平方米的均价，该楼盘的降幅也在10%左右。“上述嘉定新城楼盘开发商此次采取了速战速决的策略，销售速度也比较快，开盘当天就销售了80%。此次降价对前期业主的心理冲击会有多少，到什么程度，还有待观察。”
该周边楼盘开发商说，作为上市公司，该楼盘开发商为了促进现金流的回笼，增加销售业绩，选择一部分房源降价销售，并不具有普遍代表意义，同时该楼盘剩余的住宅体量已经不多，卖完这批已临近尾盘，所以应该算作个别行为，如果是开发商旗下多个楼盘同时降价，那才可以判定是一种全面降价，“同时，即便单价卖1.65万元，楼盘开发商也还是赚钱的，没有亏本。据我所知，该楼盘的楼板单价在6000多元。”
该周边楼盘开发商说，虽然降价是负面消息，但从该楼盘火爆的销售情况看，从一个侧面表明上海的刚性需求一直是存在的，只是在选择合适的时机释放，刚需楼盘只要降价，就能快速拉动成交，尤其是在银行个人房贷业务仍然没有出现松动的情况下。这也表明上海楼市的抗跌性还是很强的。“该楼盘打响了上海刚需楼盘降价的枪，为其他开发商树立了标杆，接下来是否会有其他刚需楼盘跟进，还有待观察。”
“开发商降价为跑量”
嘉定马陆一楼盘负责人表示，参照嘉定新城该楼盘所处位置和品质，此次所推房源市场价在1.9万元/平方米左右，因此降幅起码有10%，“该楼盘开发商在嘉定获取的几块地都较为便宜，同时也是高周转的开发商，当前市场不好，开盘价格高了会卖不掉，因此此次降价符合他们公司的一贯思路。”
该马陆楼盘负责人说，嘉定新城该楼盘此次降价对他们也产生了影响，“我们目前的单价在2.1万-2.2万元/平方米，很多客户跑去卖他们楼盘的房子了。关于我们是否会降价，目前暂不考虑，还要看一看其他楼盘的动作。”该负责人说，接下来各开发商都会相互观察，由于嘉定新城该楼盘开发商所推房源只有两三百套，并不算多，因此如果只有这一家降价跑量，没有其他楼盘跟进，那么其他开发商就会按兵不动，如果有其他楼盘跟进，那么开发商就只得下调价格。
上海某开发商营销总监表示，嘉定区域去年的楼市价格涨幅很大，从去年年初的单价1.3万-1.4万元一直拉升到年底时的单价2万元/平方米，甚至更多。
上述嘉定新城楼盘现在单价为1.65万元，只是把去年的涨幅挤压掉了一部分，相对于去年下半年以前的市场，还是有一定涨幅的。“对于刚需楼盘来说，只要降价就很容易获得热销，就能够跑量获利。”该营销总监说，当然刚需楼盘降价也会面临一些风险，比如前期业主能否接受的问题，但经过楼市几轮涨跌，业主的心态应该也已日趋成熟。
某港资房企副董事表示，很明显，成交量的不断走低，对一些追求现金流、高周转的房企产生了很大的压力。令人欣慰的是，只要有10%～15%的降幅，就会有很好的销售，“去年楼市价格经历了一个过快的涨幅，今年会有一个适当的回调。”不过该副董事同时表示，他们旗下的刚需楼盘已是尾盘，不会降价。
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