[摘要] 近日，随着楼市各种政策走向猜测不断升级，关于楼市多空之争的“口水战”也在不断升级，楼市降价跑量潮也在汹涌上演。但记者发现，虽然在本周末广州入市项目中，万科新入市项目相较前期项目出现了三成以上的降幅，但推出产品的质素确实相对不如之前，真正意义上的降价尚未大规模出现。
随着楼市各种政策走向猜测不断升级，关于楼市多空之争的“口水战”也在不断升级，楼市降价跑量潮也在汹涌上演。记者发现，虽然在本周末广州入市项目中，万科新入市项目相较前期项目出现了三成以上的降幅，但推出产品的质素确实相对不如之前，真正意义上的降价尚未大规模出现。有分析称，随着政策的放松，未来楼市可能出现一定的反弹。
多个一线城市楼盘降价
上周末，万科在广州的刚需大盘万科欧泊以1.5万元/平方米开售，部分房源售价甚至低至1.32万元/平方米。比其最近一个月的网签均价有着三成的降幅。而在去年，万科欧泊曾经推出过均价2.5万元的单位。
而在上海，万科“海上传奇”上周单价直降5000元/平方米，降幅超12%；金地集团在松江的地王项目也出现部分特价房源八折抛售。
不过，记者发现，降价的单位大都是质素相对较差的单位。以实地走访的万科欧泊为例，其推出的特价单位中，较便宜的单位都处在北向，并紧靠变电站的一侧，而南向看不到变电站的单位价格稍高，现场南向单位也卖得更好。
业内：实质性降价仍未到来
“楼价普降已成定局，但要真正实现则仍需等待。”方圆地产首席分析师邓浩志对记者表示，目前一线城市实际降价的楼盘个数有限，且多是差单位促销或舆论的过度渲染，“开发商这样的做法多是为了吸引眼球，甚至部分楼盘仅仅只是抬高其单价，再大幅打折。”
邓浩志表示，五一后市场整体乏力，暴露出开发商资金紧张的状况，“从整个市场看，目前仍处稳定状态，却难排除降价的风险。”其建议，目前应该多关注土地市场的情况，若参与竞拍土地的房企减少，说明降价即将到来。
“你不跑而其他人在跑，跑得慢就要落后。”同策咨询研究部总监张宏伟则对记者表示，“今年第二季度甚至第三季度，开发企业仍然将坚持‘跑量’的基本原则。”
中原地产首席分析师张大伟则认为，从目前透露出的微调政策预期效果来看，税收优惠以及限购放松将对市场短期造成明显利好，市场依然有望走出一波上行行情。
【】：万科刚需大盘降价三成 广州楼市下调通道开启?
毛大庆发言风波过后，万科的一举一动更是受到业界的关注。近日万科广州的降价行为，再次成为市场的焦点。
万科的举措，以及广州和其他地区的情况来看，我们发现，在市场持续低迷的当下，各地、各房企都有自己的应对措施。有些地方出手“救市”，有些地方“按兵不动”；有些地方成交低迷，有些楼盘降价促销；有些房企多元发展，有些房企战略转移。
房地产市场真到了分水岭？传统房企将何去何从？
持续低迷的市场状况，让去年领涨的广州楼市也感受到明显的压力，部分房企高举降价大旗。
广州多个楼盘密集入市。记者发现，位于番禺的刚需大盘万科欧泊猛然降价三成开售，并取得热销九成的靓丽战绩，成为近段时间销售最火爆的楼盘之一。此外，包括保利地产、绿地等房企也纷纷加大促销力度。
中原地产项目部总经理黄韬向记者表示，随着杭州、常州等城市降价消息出现，加上银行持续收紧房贷，即便是作为一线城市的广州也难免遭受市场压力。万科的降价只是一个开端，预计越来越多的开发商将采用更积极的降价策略，今年内广州楼市或将出现一波降价幅度约10%的调整。
部分房企加大促销力度
2014年5月24日，位于广州番禺兴南大道的刚需大盘万科欧泊推出B区共204套洋房，户型为80～95平方米，销售均价约为15000～16800元/平方米，部分房源售价仅为13200元/平方米。获悉，万科欧泊最近一个月的网签均价为21231元/平方米，这意味着此次销售均价较前期降幅接近30%。
销售小姐向扮成买家的记者表示，“万科欧泊去年年中售价曾经涨至23000～25000元/平方米，虽然本次推出的房子靠近变电站，位置相对逊色，但价格相当于去年年中售价的6.5折，因此新货相当抢手，前期认筹的买家数量已经超过500位。”
“很多高楼层户型开盘仅仅一便被一扫而光，本来还想仔细挑选比较价钱，但不到一会就被别人挑走，只能赶紧敲定走人”，购房者陈明（化名）告诉记者。开盘仅仅两后，记者了解到，万科欧泊当日所推的204套已经售出近九成。
对于此次降价，记者试图采访万科广州公司的相关负责人，但至截稿前电话仍未能打通。
“万科本来就是市场方向标之一，万科欧泊更是去年的热销刚需盘之一，此次它突然高举降价大旗，难免会对市场造成心理上的影响”，黄韬向记者表示。
除了万科，记者发现，包括保利、绿地等房企在广州市场也加大了降价促销的力度。位于增城区的保利东江首府也于昨日 （5月25日）加推A13栋共69套新房，主力户型为129～139平方米，折后售价为11500元/平方米，较该项目去年约13000元/平方米的销售均价下降近12%，保利东江首府在推货当日售出约八成。此外，位于白云区的全新盘绿地·时代云都汇昨日推出286套商业性质的产品，主力户型为47~53平方米loft公寓产品，开盘当日推出认筹1万元抵8.8折的优惠，折后均价约为23000元/平方米，低于周边的在售项目均价。
随着大企业纷纷降价，大量中小型企业只能被迫“跟风”促销，广州楼市接下来的调整压力将进一步加大。
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广州成交量有望探底回升
国家统计局数据显示，去年广州房价全年涨幅达到20.1%，领涨四大一线城市。但自去年11月18日出台“穗六条”调控政策以来，广州楼市成交持续低迷，房价也呈现下降迹象。
“穗六条”出台后半年（2013年11月19日~2014年5月18日），广州市一手住宅网签量为34675套，网签面积为39.38万平方米，较政策出台前半年大幅下降31.73%与34.01%，网签均价为13970元/平方米，同比涨幅大幅放缓至1.8%。
持续低迷的成交，与不断攀升的库存形成强烈对比。合富辉煌的统计数据显示，今年1～4月广州新建商品房成交面积为158万平方米，但同期新增供应面积为226万平方米。截至4月底，广州可售存量面积为846万平方米，存量消化期大幅攀升至22.6个月。
合富辉煌首席市场分析师黎文江表示，按照以往的市场规律，进入3～4月份，市场成交会出现明显回暖，但至今备受业界关注的“小阳春”始终没有出现，银行收紧房贷对市场回暖产生进一步的抑制作用，随着可售库存不断攀升，开发商迫于资金压力，降价促销的力度或将进一步加大。
“虽然5月份以来市场成交依然低迷，但从最近的一些热销楼盘可以看到，开发商如果愿意把价格下调约10%～15%，购买力便会随之涌现。”黄韬预计，在接下来的6～8月，开发商会进一步加大降价力度，广州楼市将正式开启降价通道，年内将会出现一波约10%的调整，但由于广州刚性需求旺盛，价格的适度回调有利于刺激需求的释放，成交量有望在年底出现探底回升的走势。
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