[摘要] 今年1~4月份，房地产业各项指标表现疲软，其中商品房销售面积同比下降6.9%，房地产开发投资同比增长连续两个月回落，房企土地购置面积同比下降7.9%，其中4月份的土地购置面积同比下滑21%。
2014年1~4月份，房地产业各项指标表现疲软，其中商品房销售面积同比下降6.9%，房地产开发投资同比增长连续两个月回落，房企土地购置面积同比下降7.9%，其中4月份的土地购置面积同比下滑21%。
这意味着2、3月份楼市两波密集的“降价潮”并未激活市场，没有改善开发商和购房者的预期。截至今年4月底，固定资产投资同比增速已连续11个月下滑，零售增速创2009年以来的新低，楼市下滑被认为是总需求疲软的主因。
市场缺乏信心，直接影响房产销售，销售回款每况愈下，房企资金链恶化。经验证明，资金链好转还是恶化，是判断楼市企稳向好还是加速下滑的指示器。目前，社会平均融资成本全面高企，整体财务成本居高不下，倒逼房企加速资产周转，资金链安全对销售回款的依赖度上升。
因此，相比过去，销售下滑对当前房企资金链的冲击更加致命。在楼市风险敏感度极高的情况下，资金链断裂一旦在局部发生，将以传染的方式冲击土地或房产等抵押物，威胁银行贷款安全。而以土地或房产为抵押的贷款占银行总贷款的40%~50%，大量计提不良贷款拨备将直接导致信贷紧缩，经济下滑的局面会恶化。
另一方面，如果市场悲观预期不改，全社会与房地产相关的活动都会受到很大影响。今年1~4月份的基础设施投资增速与3月份持平，但4月当月增速下滑了1.8个百分点，这与国家在基础设施领域加大“微刺激”力度不相符。地方落实基建任务和配套建设的积极性不足，制约因素就是土地出让规模下降、地方税收增长缓慢。
房地产建设急剧放缓，随房地产繁荣了10多年的上中下游相关产业的建设活动也一起放缓，特别是上游的机械、钢铁，中游的建筑建材和下游的家具家电、家纺等产能过剩将全面暴露，生产者价格指数（PPI）负增长的局面无法改观。同时，这些领域也是就业集中区域，国企在此领域占主体，才给外界以“经济下滑但就业稳定”的判断，但其下滑的滞后性不能忽视。
因此，管理层能够容忍近期不符合政策导向的地方“救市冲动”，并窗口指导各国有商业银行支持住房贷款，主要就是出于防范金融风险和防止经济加速下滑的考虑。但是，这并非楼市政策的转向，更不是货币在楼市的再次“放水”。
针对这一疑虑，新华社引述习近平主席的话称，中国经济发展的基本面没有改变，仍处于重要战略机遇期，要从当前我国经济发展的阶段性特征出发，适应新常态，保持战略上的平常心态，在战术上要高度重视和防范各种风险，早作谋划，未雨绸缪，及时采取应对措施，尽可能减少其负面影响。习近平主席的表态是对“回到高增长的过去”与“经济崩溃的未来”这两种论调的否定，意味着既不太可能出台宽松刺激措施，也不会容忍经济过度下滑。
在楼市与经济关系空前密切的背景下，经济“新常态”的提法，事实上给出了未来楼市政策的方向，这对于理清今年以来混乱的楼市政策思路，解读地方五花八门的救市举动，以及央行关于房贷的实时指示是非常重要的。
房地产之于中国经济，不管是依赖之深，还是根治的复杂性，管理层有相当清楚的认识，但是，目前房地产发展的大环境已经发生了非常深刻的变化。首先，大周期下行让房地产的投资价值相对下降，不再是创富的手段、资产配置的。而且，未来房地产还可能遭遇低流动性风险和税务风险，整个社会对于房地产的投资热情急剧降温。因此，通过分类微调限购政策，释放中高端收入人群的购买力，不仅调控回归市场化，更在于缓冲投资热情降温对楼市下滑的压力，这是上层容忍地方放松限购的主因。
其次，我国利率水平将趋势性上涨，这有助于将高房价稳定下来，有助于楼市泡沫软着陆。但是，我国利率市场化之快令人乍舌，冒进的领域就在房地产，开发企业从2010年以后就基本告别银行信贷、资本市场，走上了市场化融资道路。值得注意的是，以按揭贷款为主的销售回款占银行资金来源的40%~50%，这不仅是开发商主要依赖的融资模式，而且极大地抵消了贷款、信托等融资的高成本。
银行停止或减少个人住房按揭贷款，不仅影响了购房人群，而且相当于将开发商置于“断奶”境地。资金链受到冲击，房企必然降价自保，不管是楼市预期、房价地价，还是银行信贷，都会受到严重冲击。因此，尽管要遵从利率上升的大趋势，但把握好利率市场化的节奏，适度保持信贷规模是必要的，这并非是楼市资金面放水的表现。
商业银行抛弃房贷业务，固然有前瞻性防范楼市风险的布置，更关键的是想获得可观的表外利润。但是银行表外投资更多地指向了地方平台和房地产，这事实上助推楼市风险。
因此，央行关于房贷的新表态，层含义就是要让银行脱离“虚伪”的市场化，回归到服务实体经济的轨道上；第二层含义，在政策性住房银行未全面启动前，支持首套购房需求是国有商业银行的责任，有利于稳住楼市有效需求，降低整体金融和经济风险。
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【】：深圳楼市在政策上将继续承压 投资客面临严峻考验
日前，微博上传出光耀地产资金紧张的消息，引起各方关注。其实，地产公司资金紧张在今年已经不是新闻。2014年3月，浙江奉化兴润置业因未能按时偿还近6亿美元的贷款而倒闭，最后由当地政府兜底。据不完全统计，仅今年3月以来，被曝光的房企资金链断裂的案例就有10余起，涉及浙江、江苏、安徽、湖北、海南等多个省份。
笔者今年2月曾在本版撰文提出“谈房价涨跌先确认政策趋势”的观点，这一点现在依然成立。那么，现在的政策趋势是什么？“深圳房贷利率上浮达30%，仅一家银行有优惠”，这是政策在资金面的一个投射，资金面趋紧是毫无疑问的。
多个城市放松调控，政府开始“救市”是否意味着楼市调控放松？这个问题同样要一分为二来看：就宏观而言，“分类调控”是今年两会时就已经传递的明确信息，所以，公众不必对此后的部分城市放松限购有太多意外。对于放松调控的二三线城市而言，这自然是一根救命稻草，但能起多大作用，现在还很难说。
具体到政策来分析，放松调控往往只是部分解除限购政策，但也不是任何人都可以到这些城市买房，比如成都附加一年社保的条件，南宁限定了购买者的户籍只能是周边几个城市的居民。更重要的是，“限贷”政策并未放松，而这恰恰是最要命的。
对于深圳这样的一线城市来说，至少今年不要指望调控放松。所以，即使媒体上充斥了各地的“救市”消息，但是，这样的消息暂时与深圳无关。
因为，类似北上广深这样的一线城市，刚性需求和投资需求同样旺盛，只要稍稍有放松的迹象，2009年的房价暴涨一幕就会重演，所以，决策者在这个问题上必须慎之又慎。
也就是说，在政策面上，深圳楼市注定要继续承压，资金充裕的开发商当然没问题，甚至可能在这样的局面下兼并中小地产公司，或者以合作方式扩大市场份额。但是，一些中小地产公司或者运营策略有问题的地产公司，将会面临要么降价出货，要么黯然关门的危急局面。这些举措和消息都会逐渐在房价上有所呈现。
普通市民最关心的是房价的后续走势，这同样会受到政策面的强力影响。目前，北上广深四个城市要想放松调控，只有两种可能：其一，经济增速下滑非常严重，决策层被迫打救楼市这张牌，但从经济数据来看，至少目前还没到这个阶段。而且2009年的前车之鉴，让决策层对打这张牌有非常大的忌惮。
所以，这一选择的概率非常小。其二，不动产登记联网初步形成较为完善的网络，房产税立法也正加快推行，两者叠加，有望取代现在备受诟病的限购、限贷等政策。也就是长效机制取代短期调控。
这一选择的概率非常大。在这一过程中，我们将会看到房地产行业由一个利润丰厚的行业逐渐回归为一个利润相对常规的行业，它对资源、资金、人才的吸附力也将大大下降。
光耀地产资金紧张是一个信号，它不但在警醒房地产从业者重新认识复杂的市场，也提醒长期对房价看涨的普通投资者：世界上从来就没有只涨不跌的投资品，黄金与房子都无例外。
对北上广深的楼市投资客来说，2008年到2009年短暂的房价下跌，他们几乎毫发无伤，但是这一次，他们也许要面临长期而严峻的考验。
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【房价将不会大起大落 深圳楼市限购限价将更严格】
中国社会科学院城市发展与环境研究所、社会科学文献出版社共同发布2014年房地产蓝皮书，蓝皮书认为2014年房价将小幅上涨，具体涨幅取决于调控政策的力度。
：购房需求仍保持增长
蓝皮书认为，2014年，生产性行业低利润率将继续压缩社会可投资渠道，倒逼社会闲置资本进军房地产领域，一些获得国有金融支持的国有企业，可能引发囤房、圈地高潮。
蓝皮书分析，去年中期以来，中国的房地产调控呈现多元化倾向，各城市自己的政策不断出台，但因为地方政府存在利益诉求，预期今年中央政府将重新主导房地产调控，可能针对不同的人群进行多元化调控。
蓝皮书预计，虽然今年初部分城市的个别楼盘出现降价现象，但今年房价可能保持小幅增长，具体涨幅取决于调控力度。原因是由收入增长和城镇化趋势推动的消费性购房需求仍将保持旺盛增长态势，而去年底今年初，出现了一轮土地购置高潮，主要城市“地王”频出，也将推动房价上涨。
广州：房价将不会大起大落
蓝皮书专门分析了广深房地产市场，预计广州楼市价格涨幅将逐步缩小，不会大起大落。深圳由于新增住宅供应难有较大增幅，关内外差别化供求关系进一步助推房价分化。
蓝皮书认为，广州市房地产市场将在2014年面临变革，但广州市楼市仍将继续保持增长的态势。但不论是政策导向还是市场环境，都会使得市场价格涨幅趋于稳定，不会出现大起大落的现象。商铺市场方面，受电子商务飞速发展和部分商业路段围蔽工程的影响，租金增长幅度会趋缓，商铺投资下降。写字楼市场方面，蓝皮书认为，虽然目前广州写字楼供应量很大，但位于成熟商圈的写字楼即将开发完毕，在一手高端写字楼资源越来越少的情况下，其投资价值也日渐凸显。
对于深圳的房地产市场，蓝皮书认为，今年2月底，深圳土地房产交易中心共出让22块土地，均为工业或商业办公用地，没有住宅用地出让，供地不足将进一步推高住宅地价。从住宅需求看，深圳经济活力持续增长，非官方口径的人口基数已达1700万水平，住宅需求压力不减。蓝皮书认为，今年深圳的限购、限贷、限价等调控政策或将进一步趋紧。
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