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"降价潮"未激活市场 新常态下楼市政策稳中有变

证券日报   2014-05-23 10:59

[摘要] 今年1~4月份,房地产业各项指标表现疲软,其中商品房销售面积同比下降6.9%,房地产开发投资同比增长连续两个月回落,房企土地购置面积同比下降7.9%,其中4月份的土地购置面积同比下滑21%。

2014年1~4月份,房地产业各项指标表现疲软,其中商品房销售面积同比下降6.9%,房地产开发投资同比增长连续两个月回落,房企土地购置面积同比下降7.9%,其中4月份的土地购置面积同比下滑21%。

这意味着2、3月份楼市两波密集的“降价潮”并未激活市场,没有改善开发商和购房者的预期。截至今年4月底,固定资产投资同比增速已连续11个月下滑,零售增速创2009年以来的新低,楼市下滑被认为是总需求疲软的主因。

市场缺乏信心,直接影响房产销售,销售回款每况愈下,房企资金链恶化。经验证明,资金链好转还是恶化,是判断楼市企稳向好还是加速下滑的指示器。目前,社会平均融资成本全面高企,整体财务成本居高不下,倒逼房企加速资产周转,资金链安全对销售回款的依赖度上升。

因此,相比过去,销售下滑对当前房企资金链的冲击更加致命。在楼市风险敏感度极高的情况下,资金链断裂一旦在局部发生,将以传染的方式冲击土地或房产等抵押物,威胁银行贷款安全。而以土地或房产为抵押的贷款占银行总贷款的40%~50%,大量计提不良贷款拨备将直接导致信贷紧缩,经济下滑的局面会恶化。

另一方面,如果市场悲观预期不改,全社会与房地产相关的活动都会受到很大影响。今年1~4月份的基础设施投资增速与3月份持平,但4月当月增速下滑了1.8个百分点,这与国家在基础设施领域加大“微刺激”力度不相符。地方落实基建任务和配套建设的积极性不足,制约因素就是土地出让规模下降、地方税收增长缓慢。

房地产建设急剧放缓,随房地产繁荣了10多年的上中下游相关产业的建设活动也一起放缓,特别是上游的机械、钢铁,中游的建筑建材和下游的家具家电、家纺等产能过剩将全面暴露,生产者价格指数(PPI)负增长的局面无法改观。同时,这些领域也是就业集中区域,国企在此领域占主体,才给外界以“经济下滑但就业稳定”的判断,但其下滑的滞后性不能忽视。

因此,管理层能够容忍近期不符合政策导向的地方“救市冲动”,并窗口指导各国有商业银行支持住房贷款,主要就是出于防范金融风险和防止经济加速下滑的考虑。但是,这并非楼市政策的转向,更不是货币在楼市的再次“放水”。

针对这一疑虑,新华社引述习近平主席的话称,中国经济发展的基本面没有改变,仍处于重要战略机遇期,要从当前我国经济发展的阶段性特征出发,适应新常态,保持战略上的平常心态,在战术上要高度重视和防范各种风险,早作谋划,未雨绸缪,及时采取应对措施,尽可能减少其负面影响。习近平主席的表态是对“回到高增长的过去”与“经济崩溃的未来”这两种论调的否定,意味着既不太可能出台宽松刺激措施,也不会容忍经济过度下滑。

在楼市与经济关系空前密切的背景下,经济“新常态”的提法,事实上给出了未来楼市政策的方向,这对于理清今年以来混乱的楼市政策思路,解读地方五花八门的救市举动,以及央行关于房贷的实时指示是非常重要的。

房地产之于中国经济,不管是依赖之深,还是根治的复杂性,管理层有相当清楚的认识,但是,目前房地产发展的大环境已经发生了非常深刻的变化。首先,大周期下行让房地产的投资价值相对下降,不再是创富的手段、资产配置的。而且,未来房地产还可能遭遇低流动性风险和税务风险,整个社会对于房地产的投资热情急剧降温。因此,通过分类微调限购政策,释放中高端收入人群的购买力,不仅调控回归市场化,更在于缓冲投资热情降温对楼市下滑的压力,这是上层容忍地方放松限购的主因。

其次,我国利率水平将趋势性上涨,这有助于将高房价稳定下来,有助于楼市泡沫软着陆。但是,我国利率市场化之快令人乍舌,冒进的领域就在房地产,开发企业从2010年以后就基本告别银行信贷、资本市场,走上了市场化融资道路。值得注意的是,以按揭贷款为主的销售回款占银行资金来源的40%~50%,这不仅是开发商主要依赖的融资模式,而且极大地抵消了贷款、信托等融资的高成本。

银行停止或减少个人住房按揭贷款,不仅影响了购房人群,而且相当于将开发商置于“断奶”境地。资金链受到冲击,房企必然降价自保,不管是楼市预期、房价地价,还是银行信贷,都会受到严重冲击。因此,尽管要遵从利率上升的大趋势,但把握好利率市场化的节奏,适度保持信贷规模是必要的,这并非是楼市资金面放水的表现。

商业银行抛弃房贷业务,固然有前瞻性防范楼市风险的布置,更关键的是想获得可观的表外利润。但是银行表外投资更多地指向了地方平台和房地产,这事实上助推楼市风险。

因此,央行关于房贷的新表态,层含义就是要让银行脱离“虚伪”的市场化,回归到服务实体经济的轨道上;第二层含义,在政策性住房银行未全面启动前,支持首套购房需求是国有商业银行的责任,有利于稳住楼市有效需求,降低整体金融和经济风险。 

 

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