[摘要] 2014年，宏观形势趋紧与珠海城市建设发展急行军并行，珠海楼市第一季度情况如何？业内如何预判2014年度楼市？珠海轨道交通大发展对房地产行业发展趋势产生怎么样的影响？2014年珠海商业发展形势如何？
2014年，宏观形势趋紧与珠海城市建设发展急行军并行，珠海楼市季度情况如何？业内如何预判2014年度楼市？珠海轨道交通大发展对房地产行业发展趋势产生怎么样的影响？2014年珠海商业发展形势如何？
日前，由珠海特区报社主办的“2014珠海房地产发展形势研讨会”在珠海特区报业大厦隆重举办。研讨会邀请了华发、保利、绿城、万科、佳兆业、中铁建、恒荣、卡都、景泽、海滨、南福、丹田、百脑汇、左岸、正顺以及易居等20多家房地产开发企业和房地产中介机构代表齐聚一堂，针对以上议题进行了深度探讨与剖析。
行家聚首，纵论形势，共话发展，该活动也是珠海房地产职业经理人俱乐部2014年的活动。与会嘉宾认为，宏观形势趋紧下珠海房地产不乏亮点，轨道交通发展将为西部中心城市建设和房地产业发展带来重大机遇，2014年作为商业地产“升级换代元年”将为城市面貌带来变化，但是庞大的商业供应量也为运营带来挑战。
楼市一季度低迷开局2014年珠海楼市走往何方？
一季度以来，杭州、南京等大城市接连出现楼盘大幅度降价的情况，引起了市场的恐慌。这种恐慌观望情绪也蔓延到了珠海。另一方面，银行资金收紧，也对楼市造成了明显的打击。在多种因素作用下，一季度珠海楼市成交明显萎缩。
但业内人士也认为，当前的珠海楼市不存在降价的可能。一方面房地产的成本居高不下，开发商的利润空间其实有限。另一方面，珠海楼市有各种规划利好支撑。因此，相比于2013年，2014年的珠海楼市很可能呈现一种量跌价滞的情况。即成交量萎缩，价格坚挺。
现象：一季度楼市低迷开局
2013年珠海楼市以火爆收官，但到2014年即遇冷。记者登录珠海统计局了解到，2014年1-2月份，珠海楼市共成交一手住宅31.47万平方米，同比2013年1-2月份下降10.3%。
“一季度的状况可以用惨淡来形容，很多项目成交都明显下降。我们项目基本没有成交。”景泽国际（珠海）有限公司董事总经理唐铁军说。
一手楼成交低迷，二手楼也难以幸免。正顺地产总经理杨东方说：“季度从一手和二手的数据来看，与去年相比大概差20%左右。去年3月份二手楼有特殊的政策，所以都是二手房成交暴增，可今年截止到昨天我们统计的二手交易量却是下滑了20%左右。”
楼市的低迷，与银行资金收紧有很大的关系。不仅放款利率普遍上浮5%-20%，放款速度也从原先的一星期延长到一两个月。这自然影响开发商的资金回笼。珠海市佳兆业房地产开发有限公司客户及营销部经理王超透露，为尽快回笼资金，市区很多项目只销售一次性付款客户，一些项目一次性付款与按揭的折扣甚至拉大到十个点。“如果银行的资金紧缩政策一直持续下去，对房地产的打击一定会很大。”王超说。
猜想：2014年珠海楼市走向
1、新政策会不会出台？
景泽国际（珠海）有限公司董事总经理 唐铁军
新一届政府上台后，总体定下的调子就是市场化。因此，行政手段会让位于市场手段，调控政策出台的可能性不大。我们可以看到，从去年到现在，中央基本上没有对房地产市场的调控动作。因此，接下来中央也不会有太多调控的动作。毕竟，从以往八年的经验来看，太多的调控是一种灾难。新一届政府，更多是会在法律法规的完善方面做文章。
2、有无可能降价？
珠海市同裕房地产开发有限公司营销总监 刘海
总体来讲，大趋势是不会变的。但对于单个企业来讲，还是会有很大的变化。这取决于企业本身抗风险的能力，取决于企业的资金实力。所以，在价格方面，会有一些小幅度的变化，是不出奇的。
珠海百脑房地产地产策划有限公司总经理 王玮
房价降价要有降价的理由？我觉得现在房价降价的理由不成立。个是因为现在地价这么高，已经占了成本的三分之一左右。第二个，建筑成本这么高也降不下来。还有，如果真要降价，只能降低管理费用，这部分只能占到5%左右，降价的空间也只有这5%。
3、楼市是否会下行？
正方：
珠海市佳兆业房地产开发有限公司客户及营销部经理 王超
珠海作为二线城市，和很多三四线城市不同，珠海的供应量不是很大，而且珠海的规划利好非常多，并且一一在兑现，珠海未来城市发展的机会，才刚刚开始，因此，2014年的话，开发商还是会做一些促销，以走量为主，以回笼资金。价格的话，珠海还是会保持非常坚挺的状态。
正顺地产总经理 杨东方
目前来说来看房的人还是非常踊跃，刚需的产品还是比较受市场欢迎的，从我们统计的数据来看，一手楼成交的平均面积是86平方米，大多是西区的一些楼盘，刚需仍然是占到了市场的主导地位。从整个年度来看，我们预计现在是一年中最困难的时候，如果今年没有贷款政策的高压，后市还是有比较多的机会。
反方：
珠海市恒荣置地有限公司总经理 田鹏
珠海的市场供应量蛮大。并且，其中大户型的高端产品占的比例比较大，我觉得这个销售的压力会比较大。刚需产品走的速度则快一点。因此，我个人觉得今年（珠海楼市走势）不容乐观。
过去十几年，中国的地产一直在往上走。这根经济形势、人口等各种因素还是相关的。这十年我认为是地产的黄金十年，但接下来的十年，我认为不会重复过去十年的辉煌。现在的楼市很像是股市的高位盘整。在当前的金融环境下，如果政策再收紧点，可能很多企业就会挺不住。
轨道交通提升房地产价值 在今后的5-10年里改变着人们对地域价值的观念
珠海东西部城区的“大动脉”，未来将修建有轨电车或城轨，从九洲港可西部中心城区，只需30。近日，珠海市交通运输局公布了到2020年的有轨电车规划，并将召开“珠海市城市轨道交通线网规划修编暨现代有轨电车近期建设规划”听证会，征求市民对轨道交通规划建设的意见。
随着珠海未来几年轨道交通的快速发展，无疑将对楼市传统意义上的几大板块造成冲击，也改变着人们对地域价值的观念，在今后的5-10年里这种改变将越来越明显，在某种程度上也可以说轨道交通将改变房地产市场的格局。同时，轨道交通对房地产将产生重大影响，包括对区域发展，沿线土地价值，楼盘价格，市民买房决策等方面。
有轨道和没有轨道的物业到底价值差距多少？而轨道交通对于物业的影响到底有多大？这些开发商和购房者最为关注的话题，与会嘉宾如何看呢？
利好西部、唐家
珠海华发商用房产管理有限公司总经理吴捷认为， 珠海不断完善交通体系，对于西区楼市的影响。据统计，去年西区的成交套数和面积首次超过市区，这是楼市的一个里程碑。
珠海景泽房地产有限公司董事总经理唐铁军认为，从地形和城市面积来看，珠海并不适合发展地铁。因此，珠海以有轨电车作为突破口，走了另一条发展城市轨道交通的路径。
从长远来看，有轨电车将改变人们的生活方式。低碳、健康是未来发展的趋势。在广州，不少身价上千万的老板都选择地铁出行。这种趋势会在未来扩大。因此，地铁口的物业会，而西区首当其冲。
珠海市同裕房地产开发有限公司营销总监刘海认为，轨道交通影响的还是唐家和西区。这里面会有对消费者心理的影响，会让西区和唐家片区在交通格局中的地位产生变化。
正顺地产总经理杨东方认为轨道交通向西发展的话，对西区的好处非常大。现在西区楼盘成交量非常高，我们在西区的业绩也很不错，不过我们在西区有一个麻烦，就是从市区拉客户去西区看盘，交通是最主要的问题，我们公司为解决这个问题专门买了专车负责接送。如果西区的交通更加便利了，这对西区的楼盘是相当利好的。
利好有待挖掘
在珠海市恒荣置地有限公司副总经理田鹏看来，从大城市的情况来看，轨道所到的区域，物业走量会相对比较快一点。但对于整个市场而言，可能他的作用是有限的。
佳兆业珠海公司营销部经理王超认为，有轨电车的建造，可能是预见到未来城市人口的膨胀。因此对于城市发展，缓解交通压力，是一件好事。
易居中国珠海分公司总监李强说，以前我们做房产的都知道，作为代理商接个楼盘靠近地铁，哪怕地铁只是经过，我们都会马上出单张，出报纸广告，然后给我们销售人员不停地培训，告诉他们地铁有多好，政府也对地铁宣传力度很大，有地铁的城市，规划里的楼盘第二天马上就涨起来了。
但是我来了珠海后，踩了很多盘以后发现电车对楼盘的销售没有直接的关系。我们负责的项目附近也有一个轻轨站，但客户对轻轨站关注度极低，更关注他买到房子的性价比，有没有投资的增长。但我觉得这是我们对有轨电车的挖掘不够，不过有轨电车不会成为一个购房者买房的优势。
珠海华发商用房产管理有限公司总经理 吴捷
降价要有一个道理，从房产开发商的角度来看，我们分析人工、地价和建筑等因素，基本上没有下降的空间，只能是利润下降，但现在不是房地产高利润的时期，利润范围在10%-30%，利润下降是有限的，所以一线城市和二线、三线热点城市的房价下降的可能性很小。
同裕地产营销部经理 刘海
关于城市轨道交通，我觉得对于主城区影响是微乎其微的，因为很多地方开个车十几二十就到了，影响的还是唐家和西区。这里面会有对消费者心理的影响，会让西区和唐家片区在交通格局中的地位产生变化。
左岸房地产策划有限公司总经理 李炳亮
今年两会出来了新型城镇化，所以未来房地产的方向是有的。房地产行业始终是主流，不用讨论房地产行业的死活，只是开发商活得舒不舒服的问题。
珠海景泽房产董事总经理 唐铁军
从长远来看，有轨电车将改变人们的生活方式。低碳、健康是未来发展的趋势。在广州，不少身价上千万的老板都选择地铁出行。这种趋势会在未来扩大。因此，地铁口的物业会，而西区首当其冲。
丹田集团商业公司副经理 伍嘉琪
从一个女性的角度来说，珠海市民有一定的消费能力，以珠海的中高端定位的商业——免税商场为例，贵价货并不乏人问津，但是目前珠海缺乏具有吸引力的一站式消费模式的商业。
百脑会地产总经理 王玮
未来珠海商业地产的希望在哪里？个就是像华发、中海这样的开发商自己家好好地持有，用心地经营，在人口基数不放大的情况下，通过不断地激发现有人群的购买力而成长起来。第二个就是小型的开发商将旧厂房改造成商业项目，这样的商业形态也是珠海所需要的。
珠海市佳兆业房地产开发有限公司客户及营销部经理 王超
有轨电车的建造，是预见到未来城市人口的膨胀。因此对于城市发展，缓解交通压力来说，是一件好事。
珠海市恒荣置地有限公司总经理 田鹏
从大城市的情况来看，轨道交通所到区域内的物业走量会相对比较快一点，但对于整个市场而言，其实它的作用是有限的。
正顺地产总经理 杨东方
从销售的角度讲，商业项目有很好的机会，目前缺的就是产品。商铺这样的产品对于珠海来说还是比较稀缺的，珠海人喜欢投资，但珠海人也怕投资，商业项目需要给投资人信心。能够给消费者信心的商业项目都是好的商业项目。
珠海市海滨房地产开发有限公司副总裁 古建超
从商业方面来看，商业有它的特点，包括消费人群、消费习惯、购买力等因素影响，与一线城市比，同一面积的商铺，广州的销售额可以是珠海的十倍。目前珠海的租金水平，普遍比全盛时期要低，加上受到网购等的冲击，销售额降低，未来的珠海商业竞争将会越来越激烈，也越来越难。
珠海铁建大厦置业有限公司项目开发部部长 王鹤程
珠海的房价会涨，但速度不会很快。从西部中心城区的情况来看，未来5-20年，会有总体量上的一个攀升。所以价格涨幅不会过大，但一定会平稳上扬。港珠澳大桥等等利好，都会是楼市强有力的催化剂。
易居中国珠海分公司总监 李强
珠海的商业要有旅游性的商业，而且要搭配着吃喝玩乐，能够容纳一个家庭在珠海玩上好几天，让他们白天可以购物，晚上可以唱唱K看看电影，儿童还有让他们玩的儿童天地，这样才能满足他购物真正的需求。
2014年是珠海商业地产 “升级换代元年”？
业内预估未来珠海商业竞争将会越来越激烈
作为珠三角西岸核心城市，珠海特区的经济发展备受瞩目，伴随着改革开放和国民经济的快速发展，横琴新区和港珠澳大桥等利好随之而来，珠海的经济建设也进入了全新的发展阶段。珠海商业环境日新月异，逐渐由点到片，经历了一个快速的发展过程，全面迎来了一个新的商业格局和发展契机。目前珠海各大片区商业项目相继亮相，城市综合体、写字楼、社区商铺等不断规划出世，呈井喷态势发展。
论坛上，到会嘉宾对珠海的商业地产发展形势作出了分析与预估。他们认为，目前，尽管每个区域都有自己的商圈，但是从商业规模和商业品牌上来看，很多商圈还缺乏上档次、上规模的商业体，从而导致大量的消费群体流失，但珠海贵价货并不是乏人问津，事实上珠海具有非常大的消费潜力，关键在于引导和释放。当前，拱北、前山、南湾等片区是珠海商业地产新增项目的主力区域。拱北的仁恒滨海中心、华融时代广场、恒虹世纪广场、中海富华里；前山的心海州；南湾的华发商都等商业项目，都是令人十分期待的。
市场现象：
贵价货并不乏人问津
关键在于引导消费
自2011年11月实行楼市“双限”以来，珠海住宅市场便倍受“重挫”，而商业地产却一路“飘红”，迎来了发展的大好机遇，已然成为诸多地产项目规划实施中的主力板块。
珠海华发商用房产管理有限公司总经理吴捷认为，珠海的商业不怕竞争，引进多一些品牌，制造多一些商业机会，才能引导和提升珠海的消费。珠海的消费力和发展前景不错，一方面要错开经营，市场细分，客群精细，定位明确，避免同质化问题，不是高档就是好，适合才是好。比如华发商都的酒吧街就与拱北酒吧街采取错开经营，更加注重悠闲和商务性。另一方面关键在于引导消费习惯，释放消费需求，当然这需要3年-5年的培养期。
丹田集团商业公司副经理伍嘉琪则从一个女性的角度感受。她认为，珠海市民有一定的消费能力，以珠海的中高端定位的商业——免税商场来说，贵价货并不乏人问津，但是目前珠海缺乏具有吸引力的一站式消费模式的商业，从这个意义上看好华发商都。另外，她认为，与澳门24通关之后，澳门的消费力对珠海商业也有明显的刺激作用，在澳门每年还要新增5-6万就业人口的情况下，地少人多的澳门这部门就业人口的居住和消费会外溢到珠海，从而刺激商业地产的发展。
业内担忧：
商业地产人才匮乏
缺乏多样化业态支撑
目前新的商业项目众多，尽管每个项目都有不同的定位。但景泽国际（珠海）有限公司董事总经理唐铁军认为，珠海缺少商业管理人才和团队，从产业链和业态组合上来看，基本还是归于死胡同，面临同质化的危险。在这种情况下，注重培养商业管理人才和团队极为重要。
他分析，2014年会是珠海商业地产更新换代的元年，但极度匮乏商业地产人才。这个匮乏是全方位的，从商业地产的规划、管理再到运营，每个环节都缺乏足够的人才，这导致巧妇难为无米之炊。另一方面，百货业态是迟早要被淘汰的。从万科珠宾现在的情况来看，它的租金是一路攀升，已经到了约500元/平方米。他提出，如此高的租金，在这样的地块，是很难实现它的盈利模式的。基本上到那（租铺）就等于是买了个广告位，但这样的话未免代价也太大了。所以，珠海商业地产竞争会非常激烈，短期内仍然看不到前景。在未来，珠海商业地产还是要有一个要以若干年的亏损为代价的漫长发展期。
珠海在发展过程中，珠海市同裕房地产开发有限公司营销总监刘海认为，一直以来，珠海缺乏大商业环境的硬件配套，也缺乏多样化的业态支撑。所以，整个珠海的业态发展非常单一和同质化，能够提供的服务、体验、零售，都非常有限。
此外，左岸房地产策划有限公司总经理李炳亮则担忧，珠海现在一百多万常住人口，总人数加起来也就二百多万人口。光九洲大道一路下来就有20多个商业项目，这20个项目从华发商都起一直到九州港，一百多万人口怎么消化这么多商业综合体？
行内建议：
准确定位是关键
关注体验满足需求
无论是在全球范围还是，每个区域都有它的消费文化。珠海铁建大厦置业有限公司项目开发部部长王鹤程认为，商业地产与区域的消费文化有很大的关系。广东这边比较明显的是吃大于穿。
珠海市恒荣置地有限公司副总经理田鹏提出，珠海需要高端有特色的商业项目来带动消费，对华发商都抱有一定的期待。只要做出准确定位，珠海的商业还是很有希望的。缺乏特色的商业想要生存得好则会有一定的压力。走在情侣路上时发现，很多商业的地段其实不错，但都是空荡荡的。所以，商业这块需要适合的定位，需要资金实力的支持。定位准的话，还是很有希望的。
易居中国珠海分公司总监李强则提出，珠海的商业位置很尴尬。很多外地人来珠海，其实目的地还是吃喝玩乐一站式的澳门。珠海的商业靠传统方式来支撑是很难的，珠海的商业是带有旅游开发的性质的。现在旅游开发做得比较好的例子有深圳的华侨城，还有长隆。
商业不能只是购物而购物，它应该有吃有喝有玩。他建议，珠海的商业要有旅游性的商业，而且要搭配着吃喝玩乐，能够容纳一个家庭在珠海玩上好几天，让他们白天可以购物，晚上可以唱唱K看看电影，儿童还有让他们玩的儿童天地，这样才能满足他购物真正的需求。
市场预估：
商业竞争越来越激烈
资金链或面临压力
当前，随着港珠澳大桥建设、横琴开发等众多利好，珠海商业项目如雨后春笋般冒出来。论坛上，行业精英也对珠海的商业地产发展形势作出预估，珠海市海滨房地产开发有限公司副总裁古建超则从两个方面分析商业地产。
从地产方面来看，他提出，珠海每年在建和竣工的面积大约是在200-300万平方米这个区间，其中10%-15%是商业地产的话，那么就有50-60万平方米左右的商业面市，从开发商的角度，做哪种形态的商业要从利益化的角度去考虑，由于现在珠海的大型商业政策上不允许分割销售，对开发商来说，商业地产的压力越来越大，资金链有压力，面临变现难，资金链稳健的也面临运营难的问题。珠海之前有一些大型商业地产在销售之后出现了各种各样的问题，小业主利益受到了伤害，他认为，这并非发展商所愿意看到的，必须要认真考虑下一步怎么做。
从商业方面来看，他认为，商业有它的特点，包括消费人群、消费习惯、购买力等等因素影响，与一线城市比，同一面积，广州的销售额可以是珠海的十倍，没有消费人群的支撑，商业地产难以兴旺。目前珠海的租金水平，普遍比全盛时期要低，因为受到网购等等的冲击，因为销售额降低，未来的珠海商业竞争将会越来越激烈，也越来越难。
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